分析师：新加坡高档公寓价量有上扬趋势

周文龙

 2015年10月26日

 

 

位于武吉知马的Hallmark Residences目前仅剩两个顶层豪宅未售出，两个豪宅单位的价格介于550万至650万。（MCL地产提供）

根据橙易产业的研究报告，高档私宅在去年下半年，交易量开始回弹，上扬16％至125个单位；今年上半年，增至165个单位，较去年同期增加了五成以上。

周文龙　报道

[e-mail]

 

市区重建局上周五发布的第三季房地产数据显示，新加坡私宅市场表现持续疲弱，整体私宅价格环比下跌1.3％。

不过在各类非有地私宅项目中，代表高档私宅市场的核心中央区仅下跌1.2％，表现比代表中档私宅的其他中央区（RCR，跌1.6％）及代表大众私宅的中央区以外（OCR，跌1.6％）来得好。

事实上，从今年初至第三季，高档私宅价格下滑2.2％，跌幅较中档私宅（3.9％）和大众私宅（3.8％）低，是当前疲弱市场中表现相对较好的私宅类别 。

根据橙易产业（OrangeTee）的研究报告，位于核心中央区、价格超过400万元的高档私宅，价格和交易量有逐步上扬的趋势，显示高档私宅市场渐有起色。

今年上半年交易量

同比增五成以上

该研究报告显示，这类豪华公寓去年上半年陷入低谷，交易量只达108个单位。但在去年下半年，它的交易量开始回弹，上扬16％至125个单位。今年上半年，豪宅交易量增加至165个单位，较去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓价格也出现回弹，从去年下半年的2195元中位数尺价，在今年上半年增加4％至2284元。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋表示，在降温措施持续生效和市场疲弱的情况下，豪宅交易量的稳定增长意味着不少买家认为，当前的豪宅价格已跌至吸引人的水平而选择进场。

他说：“市场已发现近期有关高档私宅的询问有所增加。上述数据更说明了许多投资者一直都很关注价格逐渐走低的豪宅，特别是跟金融风暴前高峰期2773元的中位数尺价相比，目前的豪宅价格明显下跌了18％。”

与伦敦纽约香港高档私宅价格差距扩大

仲量联行（JLL）的一份研究报告也显示，自降温措施和总偿债率政策出台后，本地高档私宅与伦敦、纽约和香港等投资者所关注的高档私宅的价格差距越来越大。特别是跟香港高档私宅项目相比，2007年，香港高档私宅价格比新加坡高41％，在2015年此差距拉开至165％。

如果跟伦敦市区的高档私宅相比，它和新加坡高档私宅价格的差距，从2007年的70％扩大至今年的92％。纽约高档私宅价格也领先新加坡，目前价格比本地高出八成以上。只有东京高档私宅价格因日元疲弱的关系，跟新加坡的差距从2008年的比我国高出30％，缩小到去年的14％。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，新加坡作为全球化都市，具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场，所以它的高档私宅项目仍然吸引许多投资者。

他说：“如前所示，本地高档私宅价格跟香港、伦敦和纽约的差距已逐渐扩大，这也使本地高档私宅价格变得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析师张刚禾则从供需角度，指出高档私宅市场潜能更大。

他表示，根据市区重建局的数据，高档私宅是各类别私宅项目中供应量最低的。今年预计有1万1818个私宅单位推出市场，其中高档私宅有1170个单位，占总供应量的10％。反观大众私宅则有7319个单位，占总供应量的63％。

张刚禾说：“从这些数据来看，高档私宅的积累库存似乎比较少，部分原因是高档私宅需求疲弱，所推出的新项目因而减少 。展望未来，相比大众市场和中档私宅，高档私宅供应增长预计是最平稳的。”

在今年上半年中，新加坡和中国买家是豪宅市场的主要买家，前者购买了57个单位，后者买了31个单位，分别占了豪宅市场交易量的35％和19％。

截至今年第三季，销量较好的新豪宅项目包括MCL地产的Hallmark Residences 、凯德集团的禧林苑（Urban Resort）、国浩置地开发的Leedon Residence和优景苑（Goodwood Residence）等。

其中，位于武吉知马的Hallmark Residences的75个单位，目前仅剩两个顶层豪宅未售出，两个豪宅单位的价格介于550万至650万。

黄显洋表示，中国买家对豪宅需求的上扬，主要是这时期人民币兑新元相对坚挺，而且投资新加坡房地产也可达到投资多元化。

但他也指出，由于同时期印尼盾汇率走低，削弱印尼买家的购买力，使得向来是豪宅市场中坚力量的印尼买家比率有所减少，只占豪宅市场交易量的8%。

中国买家需求

继续支撑豪宅市场

他说：“在印尼盾汇率稳定或政府调整额外买家印花税（ABSD）前，印尼买家需求预计不会在短期内回弹。至于中国买家需求，除非中国经济出现硬着陆，否则中国买家需求在短期至中期将继续支撑本地豪宅市场。”

王德辉也认为，ABSD是私宅市场回升的一大阻力，特别是外国买家为主的高档私宅市场。但他表示，当前政府调控措施人为地抑制私宅市场发展，所以当政府放宽降温措施、市场逐渐正常化后，私宅价格也应恢复到较合理水平。

他说：“从现在高档私宅下调程度来看，如果政府在房地产政策上做出有利于市场的调整， 高档私宅市场很可能会强力回弹，为投资者带来可观的投资回报。”

来源：联合早报