新加坡的公寓是怎样炼成的

Singaporetong

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新加坡的公寓是怎样炼成的

 

不久以前看到一则新闻，长沙一栋57层的高楼，19天就完工了，相当的牛叉。就是下图这货，不知道住满了没有：

 

在新加坡，这样的速度连做梦都做不到。 今天我就来八一下，新加坡的公寓是怎样炼成的。

 

购地：土豪运动会

 

新加坡每年发售的土地，是提前半年就规划好的。发售的数量和人口情况，房产政策等相呼应。比如2015年发售的土地面积比去年减少了50%。

 

等到土地发售的时候，政府就说话了：俺要卖这块地了，地点在哪里，面积多少，可以建多少室内面积，各位土豪报个价呗。新加坡的小发展商，中发展商，大发展商，大大小小几十号，只要有兴趣的，都可以在规定时间内投标。投标和拍卖稍有不同:排名是不断的举牌，举到没别人举了，就是你的了；土地发售只有一轮，小发展商中发展商大发展商都只有一次机会报价，价高者得地。

 

这个报价相当的有学问了。标的太高以后卖房压力大，标低了拿不到地。发展商投标前都会做详细的市场调查，有些还会刺探对手的情报。理论上，第一名只要比第二名高一块钱就可以拿到地。然而各个发展商的标价是不透明的而且是保密的，所以结果常常是非常惨烈的。

 

有一块北部的地，第一名的发展商标价比第二名高了47%，就因为志在必得，花钱那是相当的任性，用几亿打了个大水漂。发展商都是土豪，这位绝对是土豪里的战斗机！

 

一般来说，标地的成本是公寓所有成本的65%左右。萝卜觉得，想控制公寓的价格是很简单的，只要小小改一下标地的程序：价高者得改为价低者得即可。：-）土地大头不控制，别的都是浮云。

 

因为发售的土地实在太少，怕土豪们闹事，新加坡还有一个备用方案。政府会公布一些备用土地，不直接发售，而是供发展商“勾地”。所谓”勾地”，就是一个发展商站出来说，大哥，这块地小弟看上了，只要大哥拿出来卖，我保证以不低于多少的价格投标！政府说，不错不错，小样挺有钱，就这么办。然而，投标的结果，往往不是勾地的发展商拿到地，依然是价高者得，所谓的黄雀在后就是这样吧。

 

规划：给公寓画个样子

 

得了地的土豪要么相当高兴要么相当郁闷，主要看和第二名的价格差距。不管高兴还是郁闷， 接下来就得搞规划了。建筑设计师和景观设计师出马！

 

为啥要建筑设计师和景观设计师？因为这是个看脸的世界。没有高大上的外观和漂亮的大堂，地点再好也是浮云。既然大家这么爱美，建筑设计师和景观设计师也就尤为重要了。

 

玩儿命干了3-6个月时间，设计师们拿出了美轮美奂的设计。

 

如果发展商是有志青年，励志那个奖项什么的，设计师们更得加油了，估价每天得睡办公室。新加坡建筑界的最高奖项是建筑卓越奖 – BCA　Construction excellence award，获奖的项目必须在管理，技术，创新，生产力和建筑品质方面达到超高的水准。如果公寓可以得到这个奖项，买家对质量不用担心了，yiding 杠杠的！比如 Boulevard Vue 就是2015年建筑卓越奖的获奖者之一。

 

接下来，模型师就出场了。模型师的工作就是把设计师设计的公寓立体的展现在我们面前，毕竟2D的世界和3D的世界是不同的。

 

这一切通过审批之后，工程可以开动啦。

 

建筑设计的成本占所有成本的5%左右。

 

建造： 万丈高楼平地起

 

终于动工了，少不了剪个彩呀什么的。然后建筑商出场了。新加坡绝大多数发展商是没有建筑团队的，所以建造的部分大多由建筑商完成。建筑商按设计师的图纸开建，浪漫的设计师和现实的建筑师每天都会很热情的交流：

 

建筑师 “傻X，你的设计老子做不了”

 

设计师 “二货，老子就要这么设计”

 

质检师 “你们吵我不管，质量不过关弄死你们”

……..

 

如此3年时间，公寓就建成了。

 

主要的工程阶段：

 

地基，耗时一年左右；

主体建筑，耗时六个月到一年；

墙体，耗时三到六个月；

天花板，耗时三到六个月；

线路和下水道，耗时三到六个月；

公寓内部道路，停车场，耗时三到六个月。

 

建筑成本大约占所有成本的26%（含设计成本）。

 

到这里，我们的公寓就建成了，除了以上的成本之外，还有的成本包括融资成本，法律咨询成本和税务，市场推广费用，加起来大约占9%。

 

最后，我们来看一下近期售出的土地情况：

 

2015年6月30日，女皇镇地铁附近，一块10516平方米的公寓用地以4亿8千3百万标出，土地成本871.1每方尺。预估建筑成本1亿6千6百万，融资成本3千3百万，法律税务成本4千9百万，行销成本8百万。总成本 1336每方尺。

 

2015年6月23日，大巴窑6巷，一块12154平方米的公寓用地以3亿4千5百万标出，土地成本755.3每方尺。预估建筑成本1亿3千7百万，融资成本2千4百万，法律税务成本3千7百万，行销成本6百万。总成本1204每方尺。