投资股市还是房市是个永恒的话题。但是对我来说，毫无疑问是投资房市，因为投资房市轻车熟路，而且股市已经虚高。
今年1月中旬刚好有一个房子上市11万多。带租户，原租金1000. 这房子1700多尺，4个卧室但是只要一个卫生间。 这个房子正好在我其他投资房旁边。是我非常熟悉的地区。这个租金明显低于市场价。这个区旁边3面是非常贵的区，一面是稍差的区。所以是出租房的理想地。从2015年开始我就陆续在这里买入。
这个房子要求现金交易，因为房主经验不善，还有3周多就要被拍卖。根本不可能贷款。而我手头又没有这么多现金。眼看一个好的deal 要错过。我立刻给一个做self-directed IRA 的公司打了电话。他们说大概需要2周就能办成。得知后，立即下了offer, 并联系了listing agent （做agent的好处）。listing agent说你这个价格他又有把握让卖家当场签字但是需要修改一下条款，主要是过户时间。我原本是想给自己多留点时间。原定的是3周后过户。最后改在16天后过户。
在得知90%的概率能拿大房子后，立即开启了self-directed IRA 账号申请并同时递交IRA transfer. self-directed IRA 是有管理费的: 一年几百。账号转入转出也是会收手续费的。所以这个需要自己做功课。我就不推荐我用的公司了。免得是广告嫌疑。
当天晚上卖家就签字了。之后我立即约了看房。listing agent 我和租户三个寒暄一阵后直奔主题。涨租，我说前屋主买的非常便宜，租1000他赚很多，我的买价很高，租金至少要1200对我来说才make sense，你准备搬走还是续租？租户很干脆说搬走。listing agent 在和稀泥说这个租户是个做装修的是否可以帮你干活而不涨房租。最后协商的是他帮我升级electric panel和装一个旧空调，我保持租金不变。双方握手同意后我当场画了房子结构图，准备再加一个卫生间。
房子按预期在2月初顺利过户。立刻给租户发了新的租约。租户说需要考虑考虑。这是一个不好的信号。几天后，租户告诉我说要搬走，我同时发现他给的几百租金居然跳票了。后来得知，原来据listing agent说租户在搬进来的时候交了1年的租金。所以原房东这一年没再收到房租，前面收到租金已经被他败光了。房子被拍卖也就可以理解。之后我一直联系租户，2天没有任何回复。直接贴3-day notice。贴完之后，租户回复了，说下周一定搬走，因为已经找到房子了只是没有move in ready。
租户按预期搬走之后，我第二天open house，第三天签约，租金1460，而且是3月1号搬入。租户说不介意我在他们搬入后继续装修卫生间。能租这个价格是因为我准备换所有的地毯并且加一个卫生间，装修好再出租，肯定可以租1500。所有装修的费用是10000. 这1万必需从IRA里面出。
另：Self-directed IRA是可以申请贷款的。但是这个房子因为时间问题没法操作。
这房子总投入12万多，每月租金扣除地税和保险，差不多1200. 年回报接近12%。持有几年后卖掉可以不交任何增值税。
州的 sales tax呢？
到时候1040表里要填吗？
似乎挺复杂？