老朽
来自北京
加州住宅地产从地税表上只有独立屋single family home，和共度屋康斗condominium这两项。至于连排屋townhouse，划归在共度屋里面。
康斗有多家邻居，有屋主协会HOA Home Owner Association管理，水电气垃圾保险外部维修等许多项自己不用管，从每个月所交管理费里平摊。连排屋相对独立，一般只有左右一两户邻居，前后有块小小的地，水电气垃圾自己负责，也要交管理费，没那么多。
绝大多数独立屋没有社区，没有HOA，一年省下几千管理费。但是和房屋有关的维修都是自己负责，前后院花草树木要花钱打理，这些一一项加起来的开销比较大，房子保险费用会比共度屋高。另外，左邻右舍门前屋后，贩私走毒卖淫嫖娼你也束手无策。
有些新开发的好社区封闭式管理，我们住的独立屋有警卫把守，多个泳池和蓝排网球场clubhouse，很大的街心公园，也是有HOA，要付不低的管理费。这样的房子不适合出租，典型的茉莉花喂牲口。前些年有中国人用来出租做月子中心，因为隐秘环境好，肯定能租很高价钱，后被举报赶走。
是不是四周没有一面墙与人相邻就是独立屋呢？未必！南加州沿海城市的地皮越来越贵，建筑商能在很小一块地上盖出四周没有邻居的貌似独立屋，两三层甚至三层半，像个炮楼。无邻居的房子比有邻居好卖，特别是买来自住，一般来说人们都喜欢自己的房子没有一面墙与他人共有，容易产生纠葛，有院墙分割好很多。这样的房子政府税务部门不承认是独立屋，划归共度屋。从外部简单办法来区分，如果车库前面没有driveway可停车，必是共度屋无疑。
从买第一个房子到现在，接近三十年，举三个例子来看不同屋型的投资回报，基本上同年份购买，95底-97年初。
1，独立屋，橙县北部穷白和韩越移民城市Garden Grove，17万，1300尺，四房两浴，两车库。刚入道没有经验，魏武挥鞭操之过急，没头苍蝇瞎撞，年轻气盛没钱也敢下手，买贵了。如能再隐忍多看看，15万可拿下相同的。这是早期唯一一个以自住房申请贷款，也只能有这么一个。10％头款一万七。房租$950，不够还贷款和地税，每个月略赔钱，但10％头款回报率太惊人，以今天2024年的价格，投资一万七，翻五十倍是有的。
北京话，没有三十年不漏雨的大瓦房，做过一次换屋顶Roofing，花了一万多，相当于两年房租颗粒无收。另外，外部油漆一般15年一次，做过一次，花掉几千块钱。门窗车库和water heater 都装修换过，一两万出去了。
2，联排屋，和上一个同一城市，9万，拍卖得到，便宜了近两万，拿到经纪执照连佣金也省了。所借Conventional loan Closing fees比较高，可按10万计算。1400尺，三房三浴，两车库。换过车库门和两次热水器water heater几千块钱。
3，康斗condo，南部好区lake forest，6万，从政府HUD Department of Housing and Urban Development 拍卖得到，FHA Federal Housing Administration 贷款费用低。950尺，两房两浴，两停车位。绝对买便宜了，从HUD 搞到二十多个房子，全都低于市场价。
不考虑贷款，三处房子对比，都以还清贷款计算。事实也是如此，三十年贷款到最后几年每个月的还贷，基本上都还是本金，可用来抵税的利息部分很少，干脆还清余额算了。当然，根据市场利率浮动而重新贷款，或是套现出来则是翻开新的一个篇章。
1，独立屋从17万到现在撑死90万，升值5.3倍。就算我买贵了，以15万计算，升值6倍。房租从$950涨到$3500，减去地税保险维修和其他，一年3万多净收入。如果当年手里有二十万，再添一点点钱，放25％头款买5个，现在每年最少有15万可以使用，应该满足。
2，联排屋9万，上面提到交易费较高，就以10万计算，涨到65万，升值6.5倍。HOA从$200涨到现在$425，房租从$900涨到$3200。减去HOA和其他开销，每年净收入2.5万。同样二十万投资，联排屋可买8个，现在每年有20万租金在手，更加满足。
3，康斗6万，按当时市场价7万计算涨到50万，升值7倍。管理费从$180涨到$450，房租从$725涨到$2500 。减去HOA和其他开销，每年净收入两万。仍然是二十万起码可以买12个，现在每年可有25万净收入，非常满足。事实上我手里的康斗多过联排屋，联排屋多过独立屋。
隔壁投资理财论坛时不时就有人提赚够几个米可以退休问题，就是有十个米也处于焦虑不安状态。宁为鸡口，勿为牛后，帐户里的钱是牛后。而地主们手里的房子是鸡口，有几个破房子收租，每一个房子就是颗摇钱树，根本不担心退休后的生活。疫情爆发到今天已经超过四年，房地产逆势而为，房价房租双增长，我对拿股市房市相比较很不以为然。房价上涨和您手里股票账户增值一样，数字好看而已，一动就面临交税问题，不可轻举妄动。属于屎壳郎跟着放屁的走，没吃到嘴只是闻着香。房租不同，实实在在和尚脑袋上的虱子明摆着的，而且房租是被动赚钱，每个月自动进来。这几年我的房租涨幅在25％-35％之间，相当于每月多收两万，屎壳郎掉进粪坑里，足吃足喝。
问题回到原点，现在如果你手里有一笔钱，比如两百万，只是假设。不考虑贷款(对比股市，投资房地产的优势是可以上杠杆，想发财就一定要运用，我只是做无贷款假设)。独立屋90万可买两个，联排屋65万可买三个，康斗50万可买四个，如何下手？投资共度屋无论联排或康斗，一定要计算清楚HOA的费用，我有几个房子的费用达到每个月七百，这就太高了。HOA费用是房租的四分之一以下不算高，最好是五分之一以下比较理想。
南加州今后十年里独立屋房价翻倍的可能性很小，如果发生那可真成了让人笑话的两百万小黑屋。
联排屋十年内翻倍可能性也不大，基数65万已经很高。
50万的康斗十年内翻倍的可能性存在，好区，基数低，南橙县两房康斗50万以下几乎绝迹，有也是只有700多尺，一房的面积。
从房租翻倍速度来判断，康斗$2500会快过联排屋$3200，联排屋$3200快过独立屋$3500。十五年后，能拿出7千块钱每个月租房子，年收入二十万也不能 qualify租一个小黑屋啊！
再次强调，房地产投资不可急功近利！细雨湿衣看不见，闲花落地听无声。笙歌散尽游人去，始觉春空。垂下帘栊，双燕归来细雨中。
