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地主可能遇到的问题 十八,搞清楚保险单

(2022-06-20 18:53:07) 下一个

以前写过一篇"出租房的保险",再增加两篇作为补充。

地主可能遇到的问题 十五,出租房保险

首先是选择保险公司,保险公司的好坏只有到了理赔的时候才知道。贪图便宜买没有信誉的小公司,到出了事故,需要理赔时会让你着急上火,拉肚子你吃的是补药白费了劲,玉米芯擦屁股里外不顺茬。回首一看,你发现失去了宝贵的金钱和时间,不过没关系,不要难过,今天解决不了的事情,明天可能还是解决不了,反正以后你会失去更多。没有人在乎你的生意有多成功,倒是有一群人幸灾乐祸等着看你赔得多惨。

保险公司的好坏也不是我就能说了算数,要自己去研究客服评点,听取别人的建议。即使是公认好保险公司,也会有拒保,对于被拒保者来说,100%是坏公司。所以要综合全面考量,看评价,看好坏之分的几率。市场上的保险经纪一抓一把,但良莠不齐,毕竟骑白马的不一定是王子可能是唐僧,带翅膀的也不一定是天使可能是个鸟人。

其次要搞清楚保险单内容,独立住宅single family home 和共度屋condominium 所保的价值差别非常非常大。condo 所在社区有一个master plan,保房子的外部结构,保费在你所交的每个月HOA费用里包括了,所以在买condo 保险时不要重复购买。有HOA管理并不是没有好处,其他好处不谈,只谈保险一项。HOA买的master plan 因为数额巨大,有package deal,平均到每户便宜不少。独立住宅SFH的保险要比共度屋CONDO贵出很多很多,差几倍价钱不稀奇。

我建议加州业主如果你的HOA投票要不要买地震险,要投YES,通过HOA买的地震险分摊到每户不过几块十几块钱一个月,而自己单独买可能要几十上百。加州并不是所有的地方都在地震带上,orange county 橙县南部就不在,不需要买地震险。加州地方大了,有的地方过去几百年都没有发生地震,你着什么急呢?

顺便一提,加州的住宅只划分为SFH OR CONDO 两部分,其他像是pairhome townhouse,flat 等等,只是个象形概念,都属于condo,很容易理解,是共度屋。

先来看第一张保单,独立屋SFH,2022年市场价150万,南加州沿海地区城市地皮贵,独立屋占地大,土地价值占房价一多半以上。
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coverage-section I

Building property(dwelling+extension) $553600+10%)  差不多六十多万

Personal property  四十万

Loss of rents(loss of use)  十六万多

coverage-section II

Business liability    $1,000,000

Medical  $1000

Deductible    $3000

年保费$1032
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再来看第二张保单,共度屋CONDO,2022年市场价75万,包括了不大的地。___________________________________________

coverage-section I

Building property    $24000

Personal property  $2000

Loss of rents    Actual loss sustained

Loss assessment  $2000

coverage-section II

Business liability.  $1,000,000

Annual aggregate.  $2,000,000

Medical.  $5000

Deductible   $1000

年保费 $246
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两张保单的第二部分都一样,每个房一百万的责任险,所有房总共一年或许发生两次或更多诉讼,保险公司最多支付两百万(一次诉讼是乐透奖几率,两次恐怕是大晴天被雷劈死)。我还买了一百万的伞险,umbrella insurance,有两百万保一个出租房所引起法律纠纷够用了。伞险很便宜,两百多块钱保一百万。我有两个伞险各一百万,自住房加车子一个,所有出租房一个。如果你只有几个房,可以和自住房和车子买一个伞险就行,当然也要看你的保险公司是不是允许。注意,伞险不能单独买,要先有责任险liability。

自付额Deductible,SFH $3000,CONDO $1000,差别比较多。

独立屋SFH,保的第一部分建筑费用很大,因为没有HOA的master plan罩住,万一一把火把房子烧掉,要完全盖新房,有六十几万重新盖两千尺的房够用了。独立屋我没有申请过理赔,有发生过小事故,大概两三千块钱可以解决,而我的自付额要三千,就自己吃了下来。每当申请理赔,不管保险公司赔不赔钱也会留下一个记录,不要轻举妄动。独立屋三千块钱自付额,每年的保费已经很贵,如果把自付额降到一千会更贵。这个房是两千年后建筑,属于新房,保费比2000年前的已经便宜些了。如果是几十年的房子,两三千块钱每年保费很正常。能买到保险算好的,太老旧的房子,保险公司会提出换屋顶roof,重新铺水管repipe 等要求,共度屋CONDO不会。

保单有两部分,通俗点解释,第一部分是coverage-section I,保小,而用到的几率非常大,占保费里的大部分。一次事故,你想得到的赔偿越多,保费当然就越贵。

第二部分是coverage-section II,保大,防止你的过失产生法律纠纷,被告几十上百万是有可能的。但发生的几率非常小,相当于中乐透奖,所以占的保费没多少。法官不是傻瓜,什么人开口一告几十万就能赢不是经常发生的事情。再说,保险公司养一帮职业讼棍不是吃素的。

保多少合适,我们都经过精确计算,但别以为你比保险公司精明能占到便宜,选择自己合适的就行了。以第二个房保单为例,因为有HOA MASTER PLAN罩住,不需要担心一把火烧掉房子问题,只需要考虑房子里面会最有可能发生什么事情,然后决定保多少价钱。

Section I 主要部分

Building property,我选择保$24000,一般漏水事故,修天花板修墙换地板地毯也就一两万块钱。以前我只保一万,这两年人工和材料上涨厉害,增加了保额,保险费每个房每年增加二十几块,房子多,全都增加保费一年要多一千块钱,需考虑周全增加多少保费,买少了不够,买多了浪费钱,下篇会有实例。

Personal property, 我只保$2000,不像独立屋里有很多个人财产,出租房condo 属于我的个人财产很少,condo我不提供家具和家用电器,个别的提供冰箱和洗衣机烘干机,也是option,两千块钱保这些还不够?

Loss of rents(loss of use) ,Actual loss sustained 保险公司赔偿全部实际损失。当事故发生,你要花时间装修,房客不能在里面住一段时间,有可能去住酒店或亲戚朋友家,房客会找你要求报销和补偿,你可以向保险公司claim 这一项损失。但保险公司只赔偿实际房租损失,比如房租两千块钱一个月,修理了半个月时间,保险公司会赔你一千块钱。并不是会赔给你房客实际住酒店价钱,比如房客住希尔顿,一天两百,保险公司不会赔三千,而是只赔一千。当然,房客没有去住酒店,自己想办法解决了,这并不能说房客没有损失。作为房东,我会补偿房客的房租,然后向保险公司申报理赔。这一项理赔和修理房子的赔款是分开支付,修理部分很快会拿到钱。房租损失部分,不要急,把心放在肚子里面,下篇谈。

Loss assessment $2000,这个是condo 的特有项目,独立屋SFH没有。当你出租房所在社区发生大的事故,master plan 不能完全支付费用,HOA要把不够部分平均分摊到每户头上,叫special assessment,你买了这个保险,保险公司会支付。请注意,不属于事故的HOA Special assessment 保险公司不接受。

下篇瞎扯保险理赔,如果您还没有搞清楚保单内容,就没办法进行下去。我不喜欢读书,所以没有什么理论上的表述,也没那个水平,只能试图用劳动人民的语言蛋扯些真刀真枪实践,但不会以老白姓的身份,给您讲黑社会的故事。

 

 

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阅读 ()评论 (6)
评论
老朽 回复 悄悄话 回复 '梅华书香' 的评论 : 谢谢阅读
梅华书香 回复 悄悄话 好分享,好介绍,好经验!!!
老朽 回复 悄悄话 回复 'Jhu11463' 的评论 : 要仔细看看你需要什么,没必要的不要保。
Jhu11463 回复 悄悄话 CA住宅保险怎么这么便宜,FL 很贵,而且这里有很多sinkhole home,保险公司不想保.
老朽 回复 悄悄话 回复 '满池娇' 的评论 : 没有用过,除了评分,保费也要参考,不能差的离谱。
满池娇 回复 悄悄话 我正在考虑认真研究一下出租房保险条款,谢谢老朽的及时雨

听说 USAA 最好, 不知道 老朽是否同意?
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