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地主可能遇到的问题 十五,出租房保险

(2020-01-03 01:10:08) 下一个

在房地产行业里混,保险总是要买的。买了个保险并不能完全保险没问题,就像女人并不敢保险自己的男人没问题,但是生活当中有个男人就像有份保险毕竟保险点。

和房子相关连的保险主要有责任险,火灾险,地震险,淹水险,房贷险等等,看你需要什么。我的生意在最初几年,罗锅子上山~前紧,一心图发展,资金用到极限,没有闲钱补笊篱,除了强迫我买的FHA MORTGAGE INSURANCE,其他能不买的就不买,赌一把,出了事情,反正没有多少净值,房子拿去好了。几年后生意有了起色,涓涓不壅,终为江河,资产有了一定规模就要开始自我保护, 家有敝帚,享之千金。保险不但买,根据实力和收入,加大保额。就按交了十五年的保费算,差不多够买个房子,无所谓了,拿去抵税,就当没赚这笔钱。

如果是独立住宅,出了什么事比较简单,直接和自己的保险公司联络,目前没有经历过。康斗共度屋就牵扯到两方,甚至第三方HOA在一起。常在河边走肯定会湿鞋,夜路走多了一定撞见鬼,两件事情今年发生。

第一件是楼上漏水到我的房,客厅屋顶大面积损坏。具体情况是楼上冰箱的水管没接好,非常细微的漏水,几个月之久,在楼层之间形成水塘,属于尺蚓穿堤,能漂一邑。终于有一天崩塌,没什么疑问,楼上的责任,楼上屋主找保险公司索赔,是all state。和我的保险公司不是同一家,要是同一家就好办了。但保险公司不给力,调查等待让人不耐烦,房客又叽叽歪歪,要求补偿。顺便说下,租老白就是事多,什么权益吧,影响生活吧,罗里吧嗦,老墨没那么多事。

说实话,不管是什么糟心事,只要是头一次遇到,肯定无所适从。我也一样,没法放宽心,因为是另一方过失,找对方理论是理所应当的。可对方又跟我打太极拳,没办法,只能联络自己的保险公司。

我的保险公司是州农state farm,两天后约好去现场。来人很专业,随身携带个折叠架子,像乐谱架子高,在现场打开,画图表,做记录。前后大约一小时,问清情况,图表,记录,照相都做完,估价师问我,保险公司可以赔偿大约$4300,同不同意?当时心里一阵狂喜,用我自己的人两千就够,补偿房客一个月$1600房租,还有剩余,那还不干!

可接下来具体咋办呢?保险赔的是损坏,不管我补贴房客,只能和自己的工人狼狈为奸,在收据上做手脚,再说我的保险还有一千块的自付额。于是,弱弱的问一句,我是不是先自掏腰包修理,到时你们给我报销?

估价师对我说,你说你同不同意吧?实际上是赔你$5300,已经减掉了一千自付额,你同意的话,这是$4300的支票,拿去用好了!

就这么简单!而且不闻不问怎么用!我的房客白得了一个月的房租不交,有点得便宜卖乖,蹬鼻子上脸,提出反正客厅的天花板要换,顺便装几个顶灯,房客愿意出这个钱。单独装个顶灯要两三百块,我自己也做过,而且要最少是一次做四个,如果是换天花板时捎带着,也就百十块料钱问题。我自己的房子装修还轮不到房客指手画脚,好的建议是要听的,花费也轮不到房客越俎代庖。再次强调一下,房地产投资的命运在自己手里,不仅仅是通马桶,还可以折腾,以前是喜欢自己折腾,没房产前最先折腾的是来美国第一辆880块钱的车子,现在有机会就指挥别人折腾,不过,家里还是自己折腾,老婆有洁癖,不喜欢闲杂人员进来折腾。好多人玩起房地产后私下跟我说,就喜欢折腾,越难做的事还越来劲。还剩下来的钱,就势把其他地方折腾一下,占点小便宜而已,指望买保险能成为富翁是不现实的。

过了几星期,保险公司来询问状况,我有点好奇,也愤愤不平,凭什么楼上损坏我的房子就逍遥法外?保险公司说,这个就不用我操心了,他们自然会和对方的保险公司打擂台。

另一件事是我的冷气机水管漏水到楼下,就一天时间,属于突发事件。我立刻带人去修理,并和楼下住户沟通。因为是我的错,我打算修补一小块天花板然后油漆,再给对方几百块现金摆平。楼下住户特别鸡贼,嘟嘟囔囔什么霉菌吧,房子要变型吧,罗里吧嗦,多大点屁事!只好找保险公司解决,他是哪家不记得了,我把我的州农电话给他,让他自己联络。

第二天,我的保险公司通知我,理赔程序开始,以后不要和对方交流,他们负责,因为是我赔对方,所以没自付额,多少费用由保险公司买单。过了一个多月,也是出于好奇去询问什么状况。保险公司告诉我,对方get nothing!我不好多问,大概是保险公司同意理赔的数目还不到自付额,前面我说过,多大点屁事!保险的用途就像女人怀孕,时间久了才能看出来。

没有出租房子的应该把自住房和车子绑一起在同一家保险公司买保险,可以降低房子和车子的保额,节省保费,同时加买个一百万的伞险,不过几百块钱,我自己的个人财产和出租房是分开保险。当然,如果你的出租房不多,也可设法将所有财产绑一起买个伞险,前题是你能找到有这种服务的保险公司。买保险的思维应该是花小钱保大额,比如房子,车子各保了一百万,可以对比一下降低到五十万,然后再买个一百万的伞险,总共就有了一百五十万。一般的理陪以几千块,上万块钱最常见,能遇到几万,十几万的理陪应该说你走了狗屎运,达到五十万的理陪离一百五十万也为期不远了,同时发生车子,房子各一百五十万的好事,几率还不如说你在大街上挨一枪子。

出租房子的保险有别于自住房,选择范围小,各州各家公司差别很大,要锲而不舍的去寻找和对比。我的出租房保险过程是这样,最初每房买了二十万,然后加上一个总共一百万的伞险,再然后改为每个房一百万责任险再加总共的一百万伞险,伞险不能单独买,要和责任险绑一起。另外,我的自住房和车子是和投资房分开买的保险。一个出租房子有两百万保险足够了,别听那些妖言惑众,什么房客在你的房子里跌一跤,然后就把你的房子告没了。这种几率甚至小过中乐透奖,再说,保险公司是吃素的吗?你去租个房子住,然后在里面跌一跤,再去告房东我看看!至于确切的保费是多少,您可千万别问我,我们有明确的分工,管事的在大陆。我就知道这么点皮毛,平时对保险的事不闻不问,能把上面这些拼凑起来已实属不易,希望懂保险的出来交流一下。

对于出租房子来说最重要的是责任险,liability insurance,当房客在你的房子里受伤,要求赔偿。但是,这种事情发生的几率不是很多,就是发生了,房客也不可以为所欲为,怎么可能房客跌了一跤,到法庭一告,你的房子就变成了他的呢?双方的纠纷就不能听一面之词,要通过法庭解决。法庭判房东赢,房客到一边玩去;判房东输,如果你有保险,保险公司介入,没啥担心的,行到水穷处,坐看云起时,保险能解决的问题不算问题。没有保险的话,小刀剌屁股~旋了!你可以拿自己的房子和其他财产和对方玩下去。

还需要指出的是,同样的问题,一两年内再次发生,要不被涨保费,要不直接被kick out。所以,几十块几百块的修理最好自我了断。保单的详细内容一定要知道,不过,那些针尖大小的艰涩文字很头疼的,好在我家地主婆有闲功夫去较劲,且狮象搏兔,皆用全力。提醒您一下,知其然而不知其所以然,可能会花冤枉钱,比如绝大多数保险是不保霉菌问题的。

我的同行有一对房客在浴缸里行苟且之事,鸳鸯戏水,如胶似漆,干柴烈火,如醉如痴,渴龙入海,饿虎扑羊,鬼哭狼嚎,地动山摇。精赤条条肉搏战,活塞运动猛烈强,情到浓时就催悲,呼啦啦似大厦倾,浴缸玻璃门框崩塌断裂,咔嚓嚓刀刀见血,火红雪白尽染丰乳肥臀。于是乎,把房东告上法庭,你以为房客会赢吗?笑话!我要是法官,先脱裤子验身证明真的假的?然后打五十屁板,严厉申戒回家去找正确的地点行周公之礼。颠鸾倒凤只需拳打卧牛之地,席枕交欢,不胜繾綣,身心俱泰,淋漓酣畅,事毕倒头鼾睡,缠绵温柔梦他乡,管他龙床还是土炕。饱暖才思淫欲,你勾引个小三回家,饥肠咕噜不顾,两杯交欢酒下肚,欲火焚身,箭在弦上,枪弹上膛,弹弹待发,刻不容缓,酒壮怂人胆,只把厨房做战场,抱起美妇架上火炉,屁股上燎成个红脸公孙,后果自负。

凡事预则立,不预则废,要未雨绸缪,屎都顶到肛门再想放屁就来不及了。多年前,脑子一热,去保险公司给用老婆名字给自己买了一百万的人寿险。手续简单,十几分钟搞定,信用卡一刷,保单生效。大言不惭,理直气壮的问保险经纪,如果今天晚上老婆死掉,我能立马得到一百万吗?

保险经纪用他十分深邃的眼睛盯着我,非常肯定的回答说:

吹糠见米,立竿见影,你最少能得到二十年的徒刑。

 

写于2016年,早期2015和2016年写过的多篇,不严谨,多数删掉了,而且没有保存。这篇还在,说的过去,没有什么明显错误,没有改动,再帖一次。近两三年又有过几次理赔,有机会补充一下。

 

 


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阅读 ()评论 (4)
评论
老朽 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 选择保险公司很重要,差的扯皮,不爽快。
老朽 回复 悄悄话 回复 'instein' 的评论 : 谢谢阅读
乔宁 回复 悄悄话 有过一次出租房保险索赔的经历,与你说的相似。基本上不用你开口,只需带他看现场,看完他就会告诉你,能赔不能赔,几天后就收到支票,服务很专业的。
谢谢朽爷分享。
instein 回复 悄悄话 哈哈哈,笑得肚子痛
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