房地产杂谈 十，关于霉菌和驱赶房客问题

天有不测风云，家有急事不得不回京一趟处理，刚回来，马上要整装待发，后天动身去巴塞罗那上地中海邮轮加罗马几天共三个星期。本想暂时属黄花鱼，溜边算了，看到坛子上被点名，不愿被人以为是故意拿堂，或是死到天涯海角逍遥自在。一些问题大家都讨论过了，基本都是正解，只想补充几句，然后消失几个星期，来言不回请多包涵。

一，霉菌问题。房客提这个问题，是不是敲诈不好说，多数情况下是找茬，想毁约，想找点补偿。不必被一个电话，一个短信就惊慌失措，没有证据，信口雌黄算个屌！房客找专家来检查不要花钱吗？再说了，是谁的责任还两说着。 遇到这种拽的房客，明知道是借口，拉屎拉出根屌毛，事不大，心里腻歪，就当他是个屁，放了算了。

霉菌是个很操蛋的事情，所以多数保险公司是不保的！！大家买保险时不妨多句嘴问问，有个心里准备，别到时挨一闷棍。说到这里，语重心长的奉劝各位，别以为白人就高尚，再商言商，对地主来说那是矫情。把衣食父母盯在老墨身上吧，人家没那么多事。

二，eviction问题。通常有下面几个步骤。

1，the notice,包括三天的，终止的等等。

2，filing and serving the summons and complaint.

3，obtaining the judgment.

4，the lockout.

您要是没有金刚钻，最好找专门的eviction律师，一定要是专门的，我用过的最快二十一天。费用一般不超过一千，uncontested.需要出庭的话会另加三百多,contested.

地主最头痛的事情就是驱赶房客，事情来了怕也没用，硬着头皮也要去做。这里有一个技巧，对有经常赖租的房客，3days notice 可能都麻木了，当你忍无可忍，下决心正式evction，也就是到了第二步，filing and serving，开弓没有回头箭，房客知道你动真格的，最终会演变成法庭上交锋。对房客来说，首先要在五天之内去法院回复，如果是evict all则有十天。我以前写过，加州，或许是橙县对地主有利，因为五天十天的时间稍纵即逝。在这个期间房客没有回复，那房客死定了，用不了多久，等着锁门好了 这是the uncontested case。

那么，地主担心的事情是房客在第二步respond，接下来就有可能出庭，就是the contested case.出庭没什么可怕的，但房客玩的是拖延战术，光脚的不怕穿鞋的，房客多住几天，最后拍屁股走人。所以，地主在第二步期间，也要玩拖延战术。一旦房客得知被正式驱赶，如果来和地主沟通，要尽量稳住他，对于房客提什么要求和讨价还价，不要说死，可以闪烁其词，温水煮青蛙，把这五天十天一拖过去，下面就好办了。

一般来说，不交房租，最后会被赶走，房客不会赢，但输家是地主，因为钱财损失惨重，甚至有可能几万块。有的职业老赖会把法律用到极致，不但出庭和地主打擂台，还会要求陪审团，和地主打持久战，遇到这种人地主就惨了，陪审团的费用，地主要付。

所以，挑选房客要慎之又慎，已经有被驱赶经历的，坚决不要，不要听信花言巧语，以信用为依据。只要信用好，长的五大三粗，身上有刺青，奇装异服，标新立异的并不难对付。难对付的是西装革履，笑容可掬，彬彬有礼，花言巧语，但信用烂透，沾上这种人噩梦将会不断，俗话说蔫鸡X操死人！