五六 大势所趋

不幸的是，蔚倩就赶上了这样一个租户。肆无忌惮的租户可以获得许多驱逐延迟服务，并且只收取象征性的费用;承租人可以向法院提出各种无聊的动议，暂时停止驱逐程序。很多时候，租户甚至都不愿意将答案或其他动议的副本邮寄给房东的律师，以便“淹没”他们。与参与合法伎俩和演习的租户合作是令人沮丧的，但加利福尼亚法院系统允许租户提交以下回复/动议，无论其中是否有任何优点或事实。

花光了存款，碰上了耍赖的租户，蔚倩突然发现，她没有钱按时付清按揭。银行的催款信一封接一封寄到，紧接着电话也追了过来。

房地产泡沫进入了蔚倩的日常生活，每星期一次，蔚倩坐在医院抽血随访，看着针头扎进胳膊，深红色的血液流进试管，蔚倩眼里仿佛是流出的钱。葡萄胎手术后，豪医生打电话报告了好消息。抽出的物质为阴性，没有恶化。但是蔚倩必须定期做hCG测定，每周一次，直至连续3次阴性，然后每个月一次，持续至少半年。

就像她自己的身体一样，蔚倩没有办法掌控股市，没有办法掌控租户，她和秦凯几年的努力，省吃俭用，像她的血一样，流走。

房地产泡沫的形成，家庭债务比例从2000年的85%上升到了2006年的120%。信贷标准被降低了，各个层级收入人群都加大了债务比例。其实收入最低人群的债务比例是增加最快的。随着买房带来的财富效应，越来越多的人开始将房地产进行再融资，增加杠杆来投机。房屋贷款和房屋再融资金额在2005年达到了5000亿美元，比1998年上升了5倍。推动了美国债务比例达到了GDP的300%。在这个自我循环的游戏中，借款人和贷款人都得到了短期利益。信贷标准越低，房价涨幅越高。投机者入场导致房价开始加速上行。

蔚倩对号入座，这是她吗？她是这种投机者吗？是大卫，为她理财的大卫给她出的主意。蔚倩不是没有意识到这一点，贷款那么容易，她那个时候好像打了鸡血一样，不停的提现，她其实是个收益者，漂浮在这股洪流中，现在到了瀑布的边缘，她没有一根救命稻草，唯一的结果，就是随流跌入瀑布，摔得粉碎。

整个经济开始出现泡沫特征，存款利率一降再降，大量海外热钱涌入美国。美国制造业就业下滑，美国大量失去全球出口市场份额，特别是对中国。然而房地产相关的泡沫带来了经济的一轮景气周期。建筑相关的就业人数上升，抵消了出口下滑带来的就业数据下降。海外资金的流入，带来了美国人民持续加杠杆消费。美国人的过度消费是一个泡沫典型特征。

大量的借贷并没有带来收入的增长。存款利率不可能无限的下滑，贷款数量不可能无限的增长。当债务到期时，将会出现现金流问题。在这个阶段，新增的贷款变得风险越来越高，而且越来越多带来来自监管以外的渠道。这种“影子银行”贷款往往是泡沫的重要部分。通常金融机构会建立新的渠道来向这些人放款。由于更少的监管，这些人获得贷款变得更加容易。每一次危机都伴随着“金融创新”，这些“金融创新”最终都直接导致了危机的触发。

推动泡沫形成的，一定不仅仅是低利率水平，而是更容易的信贷，更宽松的监管，更加危险的金融创新。也由于监管者不会盯着债务增长，而是看通胀和经济增长，他们在初期也会包容泡沫的形成。借款人和放款人之间出现资产和债务错配，让他们在下行周期中格外受伤。

当利率开始上升时，债务支付也开始上升，推动了新增贷款人逐渐消失，因为借钱变得昂贵了。由于借钱的人少了，能花的钱也少了，导致消费开始下滑。一个人的开支是另一个人的收入，开支减少后，收入也开始减少。当人们减少支出后，价格下跌，经济开始下行。

由于短端利率水平上行，导致持有短周期的资产吸引力变大，类似于现金资产。而持有长周期的资产吸引力变小，类似于股票，房子，债券等。资金从金融资产中撤出，导致他们的价值出现下滑。资产价格下跌，带来了财富效应的负反馈！

凯雷集团在欧洲的两个基金出现了违约，他们都是大量持有MBS房地产贷款抵押证券的基金。投资者开始担心出现问题，开始将资金从里面撤出。这也导致CDS的价格在3月出现大幅飙升。我们都知道银行间信用的问题，一旦有问题，银行的流动性会快速枯竭。当时的贝尔斯登是问题最严重的，折价全美第五大投行大约有4000亿为处理掉的垃圾资产，对应5000个交易对手，75万张衍生品合同。一旦贝尔斯登垮台，可能引发价值2.8万亿美元，一系列的连锁反应。

蔚倩读着这些分析文章，只有摇头苦笑，都早干什么去了？

手机在桌子上震动，蔚倩对银行打来的电话只能采取不理睬的态度，她尽了最大努力，租金收上来，转手全部付给银行。

苦苦撑了几个月，终于银行送来通知，因为拖欠付款，银行决定收回房子。

从一开始，蔚倩偿还按揭时，特意指定付清那些租户按时付租金的房子，收不上来租金的，按揭也无法保障。她以为能够保住剩下的房产。

银行不是傻子，贷款是在她的责任有限公司名下，公司上了黑名单。现在银行要收回所有房产。

蔚倩现在只有一个选择，申请破产。

一旦申请破产保护，债务人的大部分债务可以取消。债权人不得以任何方式向债务人向债务人追讨被取消的债务。债权人如果继续追讨债务，可能会因为藐视法庭而受到罚款及其它处罚。

美国个人破产分两种，延期支付和资产清算。

蔚倩举手投降认输，走资产清算，资产全部拿走。