我和朽哥聊几句 - 再补充 - 投资风险

2016-01-23 09:40:00   

首先我想说一下，最近在投坦的学习提高了我对投资的认识，开拓了我的投资思路和人生观。朽哥，如山等人的博客都是非常好的学习内容，特别是朽哥的“三等公民”的描述对我产生了很大的思想冲击，虽然我现在已经衣食无忧，但是反思我过去的生活，我犯了一个人生的战略错误，我在“三等公民”的陷阱里浪费了太多的生命，我应该更早的主动改变它。

任何商业活动都是有风险的，所以我们要学习理解风险，控制风险，管理风险，而不是害怕躲避风险，因为那样你将一事无成。

我以我的REIT投资策略为例，谈谈我是如何管理风险的。

首先，加国的金融行业是个强势行业，上个帖子已经谈了一些，这里再提一下，ＲＥＩＴ是商业地产的金融形式，地产有地域性特点的，加国的城市经济区域只有几个，所以现在的地产巨头会长期保持优势。这个方面的内容比较多，也比较深入一些。

其次，在股市股价下跌４０％以后，我们出手买入优质投资资产。当然这不可能是最低价，但是基本上是个好价格，从长期的平均投资价格考虑。ＲＥＩＴ是以租金估算地产价值的，所以它的市场价格长期是比较透明的。

我建议用５０％的自住房产的增值投入，所以你还有５０％可以应对３０％的市场波动，市场波动和企业的商业价值是二回事，地产不是高科技，它的价值波动范围是有限的。因为现在市场价格已经是下跌了４０％，再下跌３０％，价格将比０８危机时的最低价还要低许多，这样的可能有，但很小，即使出现这样的情况，用房产剩下的５０％中可以调用的余额，应该可以扛过去。我想强调一下，不管你从房产中借用多少钱，你还住你的房，利息也不用自己还。

因为ＲＥＩＴ的红利已经在１０以上了，也即是你可以有每月７，８千的税前现金收入可以还马金，所以你的马金借贷每月下降１％以上，所以你的投资抵御马金风险的能力是每月增强，按照这的速度，二年以后，你的杠杆是１：１，市场需要在现在的基础上再下跌４０％，你才需要开始使用你的另５０％额度，而且你可以最高抵御７５％的市场下跌，这是在今天的基础上。也就是加国经济需要回到５０年前。

我再重复一下，用红利收入再买入ＲＥＩＴ比直接还马金借贷的效果要好，因为ＲＥＩＴ的回报是马金利息的四倍以上，而且红利是无风险无成本的永久资本。从投资者角度看，钱是增出来的，不是省出来的。　

我再换一个角度来解释风险。

我不借马金，将房产增值６０万全部投入，还息不还本，一年有５万税前收入，现在市场低迷，我将红利全部再投入，坚持５年，我也可以有一百万的投资，没有任何马金风险。也没有任何银行借贷风险（永远还息不还本），只有投资市场风险，每年拿１０万税前收入，只要加国不忘国，子子孙孙拿下去。无论市场如何变动，你永远有无风险五成本的１万红利收入再投入。１０年，２０年，３０年后加国的商业地产价格会比今天的低吗？

先写到这。