不合格的房客我们不安排看房， 不想要的房客被我们过滤掉 了。 剩下的少数也就是我们的“准房客了”。 一般情况下，我只接受这些人的申请， 给这些人提供申请表格。 下面是我一般流程，分享给大家。
第一步： 申请表，工资单，驾照照片。缺一不可。
申请表最重要，里面的信息是核对房客信息的基础。 申请表一定要有签名。 大多数美国人不会写字，有时候数字难以辨认。 别的信息驾照上面有， 社安号码一定要再确认一次。 驾照一定要照片，最好是彩色的，这样房客不容易作假。
我曾经遇到过一个有意思的租房申请人。一个40岁左右的男人，穿着体面，谈吐优雅。他说自己是一个公司的高层，家在三藩市，在南加州上班，所以想在南加州租个Condo，平时住一下，周末一般回三藩市和家人团聚。 他有一点东北口音， 自称是台湾人。我收到他的申请表，向他索取驾照。要了两次，他勉强给了我一个黑白复印件。 那个复印件上的信息一看就是假的，字体都不统一。 我回想一下，觉着这个申请人非常可疑。他来过三次，看房一次， 交申请表一次，给驾照复印件一次。 每次都是晚上9点左右来到，开一个小破车。 和他的西装革履一点也不相称。 我直接把他拒绝了，打电话说我一定要看到他的驾照原件才能接受他的申请。 他说没有问题，就再也没有出现过。 我到现在也想不明白他是怎么回事。
工资单也非常重要。我一般需要房客的收入是房租的3倍。 但也不是3倍就一定可以。 工资单可以看到申请人有没有Wage Garnishment。 例如一个申请人月薪7千， 抚养费可能需要2千。那他的可支配收入就是3500一个月（税后）。 只能负担得起月租1300左右的出租房子。
如果我遇到自雇的申请人，我会要求看申请人去年的个人税表。 个人收入一定要合理。 我遇到过一个华人家庭，女主人开着奔驰来的, 看起来就是不差钱的家庭。 两个孩子也有礼貌，有教养。 他们的爸爸在亚洲上班，在美国报的税是低收入水平。 他们的申请表上收入很少，银行账单只有几千的存款。 我没有接受了他们的申请。女主人很不高兴，说他们家在香港有许多存款，钱没有放在美国是因为怕孩子们读大学的时候失去低收入的补助。 我说对不起，我只能看你能证明的收入。我当时的私心是怕他们做饭的油烟太大，我的那个出租房没有烟道可以排烟到外面。
申请表上如果有被驱赶过的， 有破产过的我绝对不考虑。他们都经历过各种法庭的“磨练”，知道怎么“Play the system", 我们做业余房东的， 没有多余的精力来和他们纠缠。
第二步： 房客背景调查。
我把通过第一步审核的房客的信息再次核对一遍。 之后打电话要求他们支付申请费用。 收到收取费用之后，我就比较肯定他们对租房是认真的。 申请费用一定要收，房客一般会看许多房子，他们的选择有许多。 如果他们交了申请费，就说明他们是认真要租你的房子的。
申请费不能多收，加州有规定，申请费不能超过你调查的实际花费。 房客的背景调查有好多的档次， 我一般都选比较高端的调查。 信用分数和驱赶记录是一定要看的，这个钱不能替房客省。 信用分数和收入的关系不大，和人品也没有关系， 信用分数代表一个人对财务的责任感。
也有例外情况。我收到过一个房客的申请，他告诉我正在离婚，信用非常糟糕，只有570分。由于离婚的关系，孩子不能转学，他们只能在孩子的学校附近找房子。他看房子时候，把孩子们都带来了。 我和孩子们聊天，他们确实是一直在附近的小学，中学读书。申请人的工作稳定，收入年薪10万。 我要求他提供了法庭的Motion记录，确实在打官司，情况真实。 我还是租给了他。 他住了3年，确实是一个非常好房客。
如果我对房客的收入没有信心，他们的收入和信用分数都在Borderline, 我就要求看他们过去2-3个月的银行账单。 账单可以看到：
--房租有没有准时支付
--收入和工资单是否一致
联系房客现在的房东是必要的，但不能完全相信。 许多时候房东为了把欠房租的坏房客送走，只说他们的好话。 可是银行对账单不会说谎，我一定要看到房客上个月的房租支付情况。
第三步： 收取押金。
要了解当地法律，加州不能收超过两个月的房租作为押金。（unfurnished)。 有房客申请时会说他们的信用不好，但他们不差钱， 可以一次交4个月的房租，每年交三次。 我的回答一般都是“Sorry, this is against the law，we can't accept your application". 我的想法很简单，如果你不差钱，而且钱是合法所得，还能攒下这么一大笔钱（4个月的房租），怎么会信用不好呢？ 我也实在不想和这样的申请人纠缠，拒绝了事。
我的信条是宁愿房租降价，也要租到合适的人。
