美国加州房地产税（二）

                                       美国加州房地产税（二）

        加州房地产税是以100%的买卖交易价格或公平的市场价格（哪个高按哪个）加上每年2%的增长为基数，最远追溯到1975年3月1日，税率为1%加上当地公投表决的特殊税率。每年的一月一日房主都会收到一个新的估价，房产转让和新建房会在下一个月的第一天之前评估，评估员在45天之内填写一个产权变更文件。

       何为特殊税，特殊税是由市议会(city council)或县管理委员会(county board of Supervisors)确定经公投表决，为了特殊的市政建设而征收的税，例如修建道路、污水道、灌溉或雨水道等。征收特殊税的办公室被称作特殊评估区委员会(Special Assessment District Board)，根据州法律任何自治市或县均可建立这样的委员会征收特殊税。就像一种规矩每个区会发行自己的债卷去资助那些建设和修缮，例如供水系统、停车场、路灯以及其他各种市政设施，同时区委员会征收所有土地上的特殊税来偿还通过债卷借来的钱。这样这些税就组成了一种土地上抵押权(Liens)直到付完，区委员会有权优先于其他私人抵押的拍卖，也就是说拍卖款首先偿还地产税和特殊税。

       街道建设1911法案(Street Improvement Act of 1911)也是一种特殊税，发展商只能通过此法案建设街道和污水系统，不能购置土地。Mello-Roos Liens 是另一种形式的债卷，Mello-Roos Community Act (法案) 可以使市政府绕开加州13号议案的限制征收地税用于市政建设和维护，在地税账单中显示为一种特殊税。这对发展商是个福利，他们可以得到财务支持，市政府也不必担心13号议案的限制，同时如果发展商的项目出现问题，市政府也可合理合法拍卖他们的地产。特殊税在房产买卖中必须公开不得隐瞒。（待续）