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美国加州房地产税(八)

(2014-12-06 21:46:41) 下一个

                             美国加州房地产税(八)

       房地产作为长期投资的资产包括个人自住房(第一和第二套)以及其他任何形式的房产,当出售这些资产时面临一个资产的增值和贬值,增值部分是被征税的,贬值部分则可以抵税。在美国有句老话:除了死亡和交税再没什么是一定的。美国税率有三种,1,递进式税率,所谓递进就是指收入增加税率增加,高收入按更高的税率征税,低收入按低税率征税;2,数额式税率,指按不同数额确定的税率;3,固定式税率,不管收入或数值多少税率是一定的,例如地产税。如何计算房产在出售时的增值或贬值,通常的计算方法为:出售价格-销售费用(比如经纪费)-最初购买的价格-维修装修或加建的费用,不过有折旧抵税纪录的还需加上折旧的数值。例:10万购买的房产4年后折旧为8万并卖掉,期间装修费用为3万,最后出售价为16万,出售时的各种费用为8千,那么增值为16-0.8-3-8=4.2万。

        为了避免过多的房产增值税,在交易中可以通过交换房产以到达不交税或少交税的目的,这就是Exchanges Section 1031。交换房产可以被认为是易物交易,没有现金或少量现金出现在交易中,从而到达避税的目的。可交换的房产一定要比较"像",但不一定有相同的用途、质量或等级。交换可以是双方房产价值相等的直接交换,也可以是价值不等一方付给另一方现金差额的交换。直接交换不用交税,有差额的交换就需要交差额部分的税,所以根据双方房产的价值交换可能不交税或是部分交税。

例:老王拥有一处房产基本价值9.5万,市场公平价值为12.5万,他交换成另一市场公平价值8.5万的房产,老王得到3万现金和一个1万的4年期贷款,按照联邦税法,老王只要为那3万现金交税。

       事实上交换是买和卖这两个交易同时发生在一次交易中,从而极大地避免了各种交易税和增值税,尤其是对于拥有大量出租物业或是商业建筑的投资者,他们每年的收入税很高,所以更倾向于在交易中选择交换这种形式,同时交换这种交易形式的存在,也使得高收入人群青睐投资房地产业。

(本文所讲述仅为概念和理论,具体操作请咨询执照会计师或律师,待续)

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