警惕房地产「砸盘」经济
习李不会让楼市一夜之间崩盘，而是要让大量聚集的楼市泡沫真正实现软著陆。在此过程中，既不要随便「鼓泡沫」，亦不能轻易「戳泡沫」，而是要千方百计「挤泡沫」。
阳春已至，中国楼市却发出最强冷却信号。杭州部分楼盘大降价，部分银行开始对房贷默念「紧箍咒」，人民币匯率「跌跌」不休，房地产大佬变脸「唱衰」，楼市寒冬似乎近在眼前。
尚处于稳定阶段的习李政权不会让楼市一夜之间崩盘，房价回归合理将是漫长过程，将与中国经改同步进行。虽然当局不急于看到楼市「大逆转」时代过早到来，但「挤泡沫」，让房价合理落地却应是未来的施政焦点之一。否则，楼市「清算日」一旦到来，房地产这只「权重股」狂泻砸盘，将让中国经济遭遇「灭顶之灾」。
五大信号 速冻楼市
近期，市场看空中国楼市甚至预言「崩盘论」的声音日盛，第一个信号是全国楼市成交量走低。国家统计局资料显示，2014年1至2月份，全国商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点。从重点城市来看，继1月惨澹开局后，2月份北京楼市成交量创近九年新低，同时商品住宅价格持续环比下跌，深圳二手住宅市场亦进入寒冬期。
曾经因楼市而畸形繁荣的城市更深陷泥潭，温州房价已连续30个月下跌，高端住宅价格几被「腰斩」。不仅西部三、四线楼市「鬼城」频现，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三、四线城市亦因房屋存量巨大而被列入「鬼城」榜单。有资料显示，仅去年一年，中国就出现了12座新「鬼城」。
第二个信号是，以兴业银行为代表的银行业开始对房贷默念「紧箍咒」，开始收紧甚至暂停房地产相关贷款。一名股份制银行内部人士表示，由于收益率有限，市面上多数银行对于开发贷业务并不热衷，一些城市早已停止为中小房企提供开发贷业务。银行惜贷信号下，房地产股应声大跌。
第三个信号是人民币匯率「跌跌」不休，屡创新低，截至三月中旬，年内贬值近0.53%。分析人士认为，一旦形成人民币贬值预期，越来越多人的投资决策可能受到影响，并很快传导到房地产市场。短期内楼市将面临下跌风险，从中长期看，中国房地产泡沫将破裂。
第四个信号是不动产登记将对楼市构成利空打击。据官方透露，目前国土部对不动产登记工作的推进进行了规划，将成立协调委员会。预计将在今年6月之前出台不动产登记条例，随后实施不动产统一登记制度。
第五个信号是，与以往不同，此次房地产大佬亦开始悄悄变脸，先是万科董事会主席王石警告「非常不妙」，接著一向看多中国楼市的任志强在微博也开始提示大家「要注意风险」。有「大嘴」之称的谢国忠亦再次抛出唱空楼市论调。
「2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味著房地产牛市结束，进入一个调整期。」经济学家、中国国家行政学院决策谘询部研究员王小广说，「信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水准居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整。」 
「房」梁如倒 砸中市场
据悉，当前中国房价与年收入比达20:1至30:1，北京、上海等城市甚至高达40:1。如此高房价已超过普通城市居民的承受能力，楼市成交量难以放大，盛极而衰的宿命难以避免。
经过十多年的持续上涨，中国房地产市场存在强烈的调整需求。而当前维繫房地产市场资金链条的是金融市场的「刚性兑付」潜规则。一旦刚性兑付被打破，风险投资被充分引入，影子银行融资被规范，房地产市场的资金链条就会断裂。
经济学者马光远日前撰文指出，目前尽管风险凸显的只有三、四线城市，但就全域而言，2014年房价预期逆转的可能性极大，房价下跌是大概率事件。唯一担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。
楼价如果大幅下挫，中国金融安全将首当其冲被「套牢」。从当前的银行压力测试来看，楼价如果下跌超过40%，就会严重威胁到中国银行体系的稳定。加之当前平台贷六成的还款来源是土地出让金，一旦房价下跌，土地可能流拍，地方偿债压力将空前，对银行构成海啸式灾难。
其次遭遇重击的将是房地产企业。目前，在开发商开发资金来源中，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金又来自于信託及银行表外融资。因此，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商融资能力产生重大打击。
地方政府更难独善其身。中国不少地方政府患上「土地财政依赖症」，只能依靠卖地推动地方发展。国土资源部统计显示，去年全国土地出让总金额达4.1万亿元人民币，超过 2013年全国公共财政收入的三分之一。如果再考虑近20万亿地方政府债务的偿还问题，楼市崩盘将砸到市场正中心。而市场恐慌情绪一旦蔓延，市场信心彻底崩溃，进而产生的系统风险更难掌控。
打破利益格局是关键
当前，房地产已成中国经济「毒瘤」，抢食实体经济的养分。中国经济经年转型缓慢，一个很重要的原因就是资金、人力等资源过度集中于房地产行业，而关系国计民生的实体产业和高新技术领域，资源却逐步萎缩，最终使得经济「空心化」。
因此，只有房地产行业告别暴利，资源向製造业和高科技分散，中国经济聚集的大量楼市泡沫才能够真正实现软著陆。在此过程中，既不要随便「鼓泡沫」，亦不能轻易「戳泡沫」，而是要千方百计「挤泡沫」。
而习李要给楼市「挤泡沫」，不能走胡温老路。过去十年中国楼市调控存在诸多缺陷。最为关键的是，过去十年的调控没有一条措施与改革相结合，没有一条触动利益集团和调整社会收入分配利益结构，从而导致楼市调控表面上轰轰烈烈，实际却无功而返。
因此，要打破目前僵局，必须改变中国房地产市场畸形发展的深层次因素。诸如土地供应不足、货币超发、土地财政依赖、国民收入差距过大、房地产税制不合理等。所涉及到的金融、财税、土地、多层次住房供应体系等诸多方面的改革，都不是一朝一夕所能完成，为此，习李组合必须做好长期「攻坚战」的准备。
