Irvine 买房记（一）

先提一下San Diego, 自从我2012 年8 月去了以后，就义无反顾的爱上了这个城市。所以就开始让老公去这个地方找工作，最后居然在irvine 找到了工作，虽然有些失望，但也不得不接受，好在irvine 离San Diego 只有一个小时。

因为已经有了先爱，所以刚来是用挑剔的眼光来看的，San Diego 吹着小海风在城市中行走的浪漫感觉没有，San Diego 有很多孩子可以玩的公园，Lego land, 还有两个大的动物园，包括那个有名Safari 野生动物园，我两个儿子非常喜欢。但打听了一下，似乎当地的人对irvine 很自豪，所以就去网上做了功课，这个是我的长项，发现irvine 居然是CNN money 评选为美国最适合居住的城市第6 名，我新泽西的房子所在的小镇是第十三名，还有华尔街日报评选2013 全美经营最好的城市就是irvine . 整个irvine 基本上都属于Irvine company 管理。包括出租公寓和开发商开发在卖的新房，以及所有的出租商铺。

Irvine 的位置。在橙县，每个城市距离都很近，比如从irvine 到new port beach, 开车只用10分钟，去加州的disney 乐园Anaheim 只用15 分钟。到西岸最大的购物中心South coast plaza 只有10分钟。到san Diego 只有一个小时，到洛杉矶机场也是不到一个小时的距离，比较了San Diego 和 Irvine 的房价，发现Irvine 的房价高出San Diego 很多。说明Irvine 的地理位置应该是是个很大的优势。

Irvine 的天气。去年我刚来Irvine 时，是7 月份，新泽西的天气是100 度， 但irvine 天气居然有些初夏的感觉，凉凉的，傍晚的时候居然要穿个薄外套。也就是中午稍微热一些，但不是东岸那种闷热，是阳光暖暖的清爽的热。真的不需要空调，我们住在公司给我们提供的公寓里，从来到现在将近一年了，温度一直保持在68-72 度之间，我想好天气也是这个地方吸引人的一个原因吧。

Irvine 的学区。 irvine 是全美公认的好学区所在城市，因为学校基本上属于irvine unified, university high school 和 northwood high school 在整个加州甚至全美国的学校中也是排名在前，我在网上研究了居然亚裔在这几个学校占75%，似乎全美国所有的学校好学区都是这种现象，新泽西的basking ridge 基本上成了中国人和印度人小镇了。

irvine 的房价。我比较了2005 irvine 房价的走势，一个Woodbury 新社区2800 Sft 的房子2005 年买价是95万，在最低点2011底是90万左右，但在2013 年要价是128 万，市场价也就是120万左右。而我新泽西的房子在2006 年最高峰是140 万，我是2010 年100万出头买的，现在100万也勉强卖不到。如果再比较2000 年西岸和东岸的房价，irvine 的房价比新泽西低的更多。说明Irvine房价是一直上升趋势，而东岸的房价从2006 年由于华尔街前几年裁员和大药厂裁员导致了有下降趋势。但随着美国经济复苏，东岸房价肯定会缓慢上升。还有一个影响Irvine 房价的原因就是外来移民的增加，南加irvine 应该是中国人最喜欢的城市之一，因为我一直关注中国的房产，所以经常去上搜房网，以及国内一些出售美国房子的网站，发现卖的最多的就是irvine 的新房。但有些房子信息明显错误，比如city 标注的是Irvine, 但事实上其他城市。这也是我写这篇文章的原因。

irvine 房子的区域。 来了以后，在网上研究了几个区域，主要是看新房子，因为我这人实在受不了老房子的户型和味道。当时开盘的有stonegate 和 cypress village, Woodbury, 还有portal spring 都是属于Irvine company. Cypress village 位置最好，去哪里都很方便，有个户型房子我很喜欢，是Magnolia , 最大户型，2800sft, 设计的一个房间在一楼，还有一个Full 卫生间。最适合有老人的家庭。很宽敞明亮。

当时是2013 年7月，irvine 的房市是最火热的时间，每个售楼处的sales 人员都是很不耐烦的说已经sold out ，并且还问我是不是现金买，要等下一期，而且还要排队，还有不知道会排到什么时候，所以为了买到房子，我就在所有的地方都排上队。并每个星期去问是否排上我们了，功夫不负有心人，最喜欢的magnolia, 因为排在前面的人去旅游了，联系不上，所以有一套空出来了，我们马上就签了这个房子。2014 年4 月交房子。

签了这个房子，因为我当时回到新泽西处理我新泽西卖房子的事情，irvine 的新房子也有一系列的文件要做，当然在限制的期限内，也可以取消合同。新泽西的房子发生了变故，买家房屋检查后，要几万回去，我不同意，所以有可能这个deal 会失去。因为两边都是100多万的房子，我不能hold 两个大房子，所以在最后一刻，我们不得不放弃了irvine 的房子。

现在看来是对的，我是基督徒，我认为一切事情都是神安排的。放弃那个房子的好处是

1那个房子是所谓的California court, 开发商为了把寸土寸金的加州土地用到极致，也就是四家在一个小方块中，四家共享车道，这种房子如果有客人来，车子都不知道停在哪里，非常不方便。在新泽西东岸我们肯定没有听说过这种情形。

2 cypress village 离高速很近，5 号就在不到1mile 的距离，还有以后这几条路要南北贯通，更是交通密集之处。

3 学区，这个小区要建一个新小学，那新小学怎么样也不知道。另外高中学区是irvine High school , 这个排名在university high, 和northwood High school 之后。

4 最贵的房子就是100万出头，有很多公寓，以后学生生员质量无法保证。

5 随着冬天淡季到来，存量房的增多，市场价格有下降趋势，在这里提一下，尽管irvine 天气四季如春，没有冬天，但9月份后，学生开学后，一般有孩子的家长就不看房子了，因为一旦换房子就有换学区的问题。美国全国的房价都是这种趋势。
当然这个房子也有优点
1 地理位置方便，高速就在旁边。离市区近。适合投资用于出租
2 房子大，明亮，户型好。3 以后要在社区里建中学，是唯一有中学的社区，学生走路就可以上小学和中学。

但既然放弃，就多想一下缺点，这样就心理平衡一下。在研究irvine 房子的过程中，我的发现是
1 公寓和town house 也就是连体别墅增长最慢，很多2004 年65-70万买的房子，现在买到62万左右都很难。这可能和irvine 寸土寸金的土地有关。
2 university high school 区域的房子增长比较快，比如turtle rock area , 还有quail hill , 在2003 年120 万左右的房子现在要将近200万。turtle rock 房子太老，户型结构也不好，但即使这样，$120 万也买不到2200Sft 以上的房子。

我最喜欢的区是turtle ridge 这个社区，房子都在山顶上，地也很大，房子也很新，小区入口是象庄园一样的大铁门，很是壮观。去年冬天时有几个3400sft 的房子很多降价只要180万，放在市场上很久，有一个刚降到160万，三天就卖出去了，这个区域的HOA 非常贵，要$400-$500 之间每个月。但买了的确保值和升值。我去年在auction.com 发现了一个银行要拍卖的这个区的房子，3000sft, 地有9000Sft, 有山的风景。才70万起拍，一个星期拍卖结束，市场价应该至少$180万，因为我一直monitor 市场，所以list 当天就发现了，马上给list agent 发了信询问详细照片。房子状态很好。我联系了几个朋友准备一起拿下来去，我们的底限是$120万，如果超过这个价钱就放弃了。结果居然洛杉矶附近的很多投资人在这短短的几天内都知道了，房子居然被bid 到150万以上，后来听说最后成交价是170万左右。刚看了一下现在的listing, 居然2400Sft 的房子要价200万？看来去年冬天是个买房的好时机。可惜资金有限。下图是45 crimson rose, irvine, 92603, 刚上市，要价是$210万。

3 有些房子虽然在irvine， 但学区不是irvine 的学区，比如 92612 一些漂亮的公寓房子价钱相对比较便宜，但学区居然是Santa Ana , 还有一些房子zIp code 是92602 ， 在irvine north park 区域，3000sft 的房子价钱只有100万出头，后来发现学区是邻近城市Tustin.

4 租金非常便宜，50 万美元的房子只能租$2000， 70万美元才能租$2800， 90万美元的房子只能租$3700。

        
作者: Lily Zhang     来源: vivdda博客