分享一些投资房的经验

中部中等城市。有一个中等排名的大学。双职工，税前17万工资。09年开始投资。
我的经验可能不适应东西部地区。

先说结果：

09年1栋，10年2栋，11年4栋，12年3栋，13年4栋。加上开始工作时的房子（后来出租
）。现有出租房14栋。还有3栋房子在砍价。除去一切开销，房租盈余可以抵一个人的
工资。个人目标：30栋房子，或者房租盈余超过我们的工资。

经验1：30年贷款
前几个房子时30年的。后面的都是25年的贷款。现在，几个月的房租盈余就可以买一栋
房子。如果用的是15年的，半年也卖不了一栋。如果你想不停地投资，Cash Flow很重
要。要时刻有足够地现金来付downpayment。紧盯房市，有机会就上。足够地现金还可
以应付房子地突发事件。如果用了15年的贷款，你的大部分现金被银行收走了。现金链
断裂就不好办了。

经验2：地点很重要
我只买大学附近的房子，而且画了一条线。有时候过了马路的房子我连看都不看。大学
附近的房子可以确保出租率。我的房子没空过。即使房租上涨也有人租。大学是公立大
学，入学率近10年都是5％的增长率。学生的房租都有父母罩着，没有拖欠房租的。

经验3：起步时自己动手
开始时房租盈余很少。如果东西坏了找人修，你所有的利润就都没有了。如果刚起步，
盈余不多，又不是handyman。三思而后行。开始几年，房子的各种维修我都学了个遍。
其中有一个房子，我一个人换了马桶，浴缸，铺瓷砖，铺地毯。铺地毯强烈不推荐，尤
其一个人干。

经验4：家和万事兴
家里整天吵架的话，什么事都办不成。虽然每次买房子，老婆都不太同意。但是你要是
能把钱拿回家，反对的声音要小好多。双方父母要多孝敬。花钱不要手软。不时的还要
孝敬双方的爷爷辈的老人。花钱更不要手软。有事多和老婆沟通。老婆帮不上忙，一两
句安慰的话就行了。如果说一句：告诉你当初别买房子。会把你气个半死。

经验5：知道自己要什么，自己能干什么。
你要是买房等升值。房子要好，小区要好，学区要好。你要想自己住会不会买。
你要是买房出租，象我的情况，房子要便宜。房子好坏无所谓。学生不在乎。只要你自
己的Cash Flow是好的。我也看过加油站，旅馆，Shopping Mall，办公楼，饭店。这些
地方都要投资人自己24/7亲自管理。要是自己有工作，上面的哪一个都干不了。

看了家居版的15年vs30年的讨论，穿个马夹分享一些经验。还有一点：做人要低调。

祝大家财源滚滚。

来源：mitbbs 作者：NJAgent