成功卖房的重要技巧Selling Technique

因为房产是你拥有的最大宗的财产,卖房可能是你一生中最重要的决定。通过这些技巧你将会获知如何保护和最大化你的投资,减少损失,控制成本,创造最大可能的利润。

明确为何要卖房: 你的动机是如何采取卖房步骤的决定性因素，它影响定价，投入市场的时间、财力以及为卖房所准备的每个方面。例如：如果你的目的是尽快卖出房子，会采取一种策略，而如果你想获取最大利润，卖房过程可能会很长，从而导致采取另一种策略。

不要让别人知道你卖房的原因: 你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式，保守此秘密至关重要。例如，如果他们知道你必须很快搬走，谈判时你将处于被动地位，当问起时，只说需换房，记住，只自己知道原因即可。

房子订价前，做好充分的市场调研: 订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格，做为卖主，你肯定想成交价与叫价越接近越好，如果订价过高，所冒风险是买主和代理人会觉得你没有诚意，不太严肃。如果订价过低，将导致成交价会低于你的期望值。最好的方式是参考近六个月成交的附近相似房型，包括市场上待售的销售价格，这个价格将是买主人认为你房子所值的价格，另外，多数的市政府会提供有公共记录的售房记录，这也是获取该信息的好方法。

做购房试验: 了解你的竞争者，并知晓买主趋势的最好方法是参观其他卖主的售房开放日。注意其平面布局，现状，外观，土地面积，位置及其它特点，特别指出：不要光看叫价，要看实际卖价，切记：如果你确实想尽快卖出房子，请不要高出你邻居的价格。

估价有利有弊: 有时，一个好的房屋估价会促进房屋销售，因为这会让你的客户知晓你的房子物有所值，但是，房屋评估价要付费才能得到，且有时间期限，并不能提供任何保证。
纳税评估价-真正意义是什么？ 有人认为纳税评估价是房屋估价的一种方式，但是，此价所采用的一些标准可能与房屋价值不相干，所以它们也没有必要反映房产的真正价值。

确定房产经纪人: 根据房产经纪人协会的问卷调查，有大约80%的自卖房者说他们将不再自卖房，主要原因包括：市场定价不准，市场推销不力，信任度问题，和时间消耗等。职业的经纪人熟知当前市场，拥有过往销售和当前售房的丰富信息，和完整的市场销售计划。仔细评价待选经纪人的经验、热情和个性，要找那些值得你信任、能胜任你卖房的经纪人。

要有还价的空间: 在设定叫价前，应保证自己有充裕的还价空间，例如，设定你的最低价和最高价，然后检查你的最优选项，从而决定是否抬高价格最大化利润或者接近市场价。

外表很重要: 外表非常重要，卖房时忽视它是最不明智的。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多，买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的，尽管你只是买你的房子。
听取诚贵的意见:  你可能犯的最大错误是只依靠你自己的判断，不要羞于听取他人宝贵的意见，你需要对你房子的优点和缺点有一个客观评价。当然，优秀的经纪人会细心地与你讨论如何做才能使你的房子更适合当前市场。

精心修整，哪怕是不重要的方面:  记住，你的竞争者不仅有待售房旧房，也包括新建房。精心装饰，强化视觉效果:  房间装饰装修多用中性色，象白色，浅绿褐色，精心挑选一些小物件以增加感性和个性，有时一个精致的花瓶会使房子的吸引力倍增，多参考装饰装修杂志会给你带来灵感。
去除异味:  你可能意识不到，但哪怕很小的异味，如饭菜味，宠物味和烟味会使客户顷刻间失去兴趣，例如，如果客户知道你养狗或者吸烟，他们会开始特别留意一些烟味和污渍，尽管它们根本不存在。切记，不要留下任何可疑线索。

不怕暴露房子的问题: 聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在，这即可增加信任度也为将来避免了法律责任，那是否会影响你的售价？请记住，你的售价是基于房子当前的状况，俗话说：“一分钱一分货”，如果将所有物价全换成新的，售价肯定会成倍增加。
潜在客户越多越好:  如果有多个客户中意你的房子，可能会出现互相竞价的可能，你将坐收渔利，如果仅仅是一个客户，你就只有你单打独斗了。
谈价过程中应控制好情绪:  请将你对房子任何感情因素抛开，生意归生意，感情归感情，谈判中任何的感情因素会干扰你的明智决定，处于劣势。
了解什么动机诱发了客户买你房子:  越了解你的客户，越使你占得先机。你将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子，知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如，买主想急于搬入吗？想找好的学区吗？掌握这些信息会让你立于不败之地。
知晓买主的真正经济实力:  应尽快知道买主的贷款能力和首付款项，如果出价太低，可询问他们的经济人是否买主真正买得起你的房子，以免浪费时间和精力。

知道买主的买房打算: 一般讲，买主会在必须要停止时才会停止讨价还价，因此，掌握此信息也会你在谈判中处于有利地位。
在卖出现房前，不要签任何的买房协议:  新的买房协议无疑于自划底线会让你在卖现房时产生强烈的急躁情绪，自乱阵角，乃卖房之大忌。
卖出前，不要搬出:  研究表明，闲置房子的销售比在住房要困难很多。会给人一种无人问津或遗弃的感觉。因此，卖出前，尽量不要搬出。如必须时，应告诉买主你有一个新房，所以想尽快卖出价此房，当然，在讨价还价时你要有所表示。

不要设定期限: 不要为自己设定最后期限，这只会为自己增加压力。
不要孤立地看待低价OFFER:  一般情况，最初的出价都会低于你愿意的卖价和买主愿意的买价，不要灰心，客观地评价一下它的出价、订金、首付额、贷款额度、结束日和特别条款，这只表明讨价还价的过程才刚刚开始。

要掌控讲价的方向: 对任何一个OFFER，你可回复新的价格，标明最后出价或拒绝，总的原则是让买主意识到只有那些有诚意的OFFER才被重视。

作者: Tony Lin    来源: tonylinrealty.com