美国买房经历（一）朋友买房我心动，初探洛杉矶房市

博主：这是一些让人感触颇多的买房故事，跟大家分享一下。

初涉美国房市源自一次极偶然的机会-闲陪朋友去看房子。那几天看了不少房子，各式、各区、各价，初步对美国加州房地产政策有一点点了解。华人勤劳肯干在加州多数属于中产阶级，所以他们选择的区多是好的社区，环境优美治安好，有孩子的人家除此以外还要为孩子教育选择好的学区，一般好的学区房价也会贵些。朋友目前住的是diamond bar, 他们这是第二次置业。孩子已经上大学在外州，所以不用考虑学区好坏，只以环境好，交通便利，居住舒适为主。在美国买房子，双方都必须要通过房产经纪人来运作，市场行为成熟规范，这点不同于国内，买卖双方互不相见的。因此找一个好的经纪人是非常关键的一环。（这一点很重要，经验见续文。）

我关心的问题及了解到的美国房产政策如下：

一、我是中国人，可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税上可能会有一些不同。

二、在美国买房是必需人到美国才能买吗？理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。

三、在美国购置房产，程序上如何？在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低，非常透明公开。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人，会一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。（这一点很重要，经验见后续文。）

四、在美国的房子有哪几种种类？在住宅房屋方面，通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。独立屋在美国房屋里面最多的一种，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对於年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。

五、在美国有像中国一样的公寓房吗？在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属於商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。但是也有少部分房价比较贵的区域，包括纽约、洛杉矶好莱坞、比华利山庄、圣塔芭芭拉等地区，有单独出售的公寓，一间的价值有时超过八十万，它的管理非常好，有专门的警卫，闲人是不能随便出入的。这种公寓是为了适应当地的高房价，因为这种地区的独立屋，可能都是数百万美元。

六、在美国买房可以买新房吗？美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高於旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好，相对之下可以节省很多。

七、听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，到底有多高呢？我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题，也有人解释这个问题。在这里澄清一下避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%，在加州是 1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。

八、美国的房子通常分为独立屋、城市屋（连排屋），除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？

1．房屋保险在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由於地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。

2．房屋的另一项持有成本是庭院的维护：例如剪草，栽花等，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己买割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。

3．如果你买的是城市屋（连排屋），你会有一个社区费：（国内称物管费），费用一般在一百五十到三百五十美元之间，费用的高低取决於社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承的。

九、在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？在美国买房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。

来源：新浪博客    作者：看庭前花开花落