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《美飘地主》-- 美国地产投资基础知识

(2017-12-06 15:04:54) 下一个

附 录 

美国地产投资基础知识

(个人经验和知识,仅供读者参考,不负任何法律责任)

附录一  投资公寓基础知识

公寓和商业投资项目的操作复杂,没有标准可循,会涉及下面的概念和领域。

 

1.地产投资主要有四个方面的回报:现金流、本金储蓄、增值以及合法避税(或延税)

(1)第一种回报:现金流。

(2)第二种回报:本金储蓄。

(3)第三种回报:增值。

(4)第四种回报:正现金流合法延税,负现金流合法抵税。

 

2.物业折旧

如果没有物业折旧,投资人每年都要付现金流和本金储蓄的所得税。政府允许业主采用多年的折旧来对冲所得的收入,推迟交税若干年。如果物业卖了,折旧的金额还是要按一定比例补税交给政府。尽管如此,你还是合法免费借用了政府的税金若干年。如果你把物业遗留给后代,在政府规定的遗产金额内可免税。

 

3.地产团队

地产投资一定要有一个经验丰富、有诚信的专业团队来辅助交易、贷款和物业管理。他们设定投资计划,分析项目的前景,有关系网,如银行家、地产经纪人、律师、会计师等。

(1)地产经纪人有地产界的社会关系,在市场上找到合适的房源提供一条龙服务,如评估师、银行、保险公司等。

(2)律师负责起草审阅合同、做房契调查、成立公司、制订公司章程和处理其他法律相关事宜,等等。

(3)地产会计师根据投资人的目地提供最合适的公司架构,以达到合法避税(或延税)的目的,例如物业转换、遗产转让等。

(4)银行:各类银行能做的项目和规模各不相同。银行放贷分100万以下、500万以上、1000万以上各不相等,有个人全债权贷款和无个人担保贷款。银行是最大的股东,银行种类很多,分别是商业银行、存款银行、保险公司和各种上市公司。

(5)投资合作人:与合适的投资者共享利益。在小型的投资合作群里,投资人的年收入、家庭背景、职业、年龄、投资的目地以相似为主,减少意见分歧。

(6)物业经理:负责日常物业管理工作,包括租赁、广告、维修、草坪、铲雪、物业房顶、内外翻新等。

(7)产权过户公司:负责产权调查和过户相关联的所有事项,包括房契历史和相关的债务。欠款人、欠款额、法律纠纷、房契保险、过户开支、地税分摊、代管金额、物业转换,等等。

(8)保险公司:公寓专业保险公司懂得室内、室外保险的区别,银行款的金额,失误、重建或收入的保险金额,保险金受益人,和银行代表打交道,等等。

(9)物业检查:懂基建,查看施工失误、物业缺陷、物业管理问题、各类虫害,例如,窗子、屋顶漏水,墙、地基裂缝,冷暖气、热水炉、电表是否有问题,是否有白蚁、蟑螂,等等。

(10)评估师:评估的价值能否满足银行和买卖双方的要求。估价不是越高越好,要具体情况具体对待。

 

4.物业管理公司:选择合适物管的几种方法

(1)从其他商家了解或打听该公司的信誉。

(2)从报纸、杂志或具体的交易中了解该公司的做事方法;造访该公司,匿名参观或体验该公司的活动、租房等;索取相关文件收入、支出报表、各种合同、租约等;查看该公司网上登的广告;查看该公司的相关牌照,如经纪人、销售员。

(3)测试该公司的工作效率,包括反应速度和是否能联系上。

(4)对比该公司的管理费是否合理。

(5)查看该公司是否有张贴公平住房和公民权利法。

 

5.贷款须知

(1)我贷款必须具备什么条件?

(2)我需要提供什么文件,税单、净资产、银行存款、信用卡?

(3)贷款申请表的费用是多少?

(4)申请贷款的总费用——包括过户、调查、评估师、佣金——是多少?

(5)我的贷款申请被批准前还有什么费用?

(6)我的贷款申请表需要多长时间被批准,批准之后还需要多长时间才能到账交易?

(7)利息是多少?

(8)利率是几年的?

(9)贷款的固定利息期限是几年?10年、15年、20年、25年还是30年?

(10)银行有代管账户来预收地产税、保险和大件维修费吗?

(11)在我选择合适的贷款种类前,请解释各种贷款的区别。

 

6.公寓物业须知(卖方提供)

下面是可以在签合约前问的一些问题:

(1)该物业你买了多久?

(2)不同户型的房子比例如何?单套间、一房一厅、二房一厅、三房一厅、车库各有几套?

(3)水电费怎么运作?分开表计算?谁付钱?谁付总水费账单?

(4)每套公寓里有什么电器设备?炉头、冰箱、洗碗机、微波炉、洗衣机、烟雾测控器?房客有自带家电吗?

(5)有冷气吗?公寓是中央空调、单装空调还是没有空调?

(6)租客有什么特点?收入多少?信用多少?有犯罪记录吗?上过法庭驱逐令吗?

(7)押金的正常金额是多少?带宠物需要交押金还是费用(不退的)?

(8)租约多长期限?按月租?滞纳金多少?收宠物吗?多少房客有宠物?

(9)折扣/促销:目前有促销活动吗?包括房租和维修服务。有答应房客免费物品或服务吗?

(10)屋顶、冷气、地毯、停车场以及其他设施,过去两年有大装修过吗?

(11)目前的空置率是多少?现在有多少套空房?

(12)有多少租客已经给了搬家通知的?

(13)有哪些服务是外包的?这些合约在换了房主后是否还有效?

(14)多数房客住多少年了?

(15)这些公寓被单户化了吗?管理费是多少?

(16)哪家管理公司?怎么收费的?总收入的百分之几?

(17)哪家银行贷款的?贷款可以转让吗?是卖主放贷吗?

(18)房客自己有在外面租家具、电器吗?

(19)物业里有什么是租用的?

(20)有样板房吗?

(21)该物业是独资还是合资的?

(22)请提供这两年的报表——收入/支出表、现在租金收表、所有租约。

(23)有土地测量调查报告吗?

(24)有环保报告吗?

(25)有房屋入住许可证吗?

(26)有小区规划图纸吗?

(27)有前5年或10年的维修记录吗?

    

7.宠物费

(1)入住费,不能退。

(2)月费。

(3)宠物费每年可以上涨5-10%。

(4)限制宠物的数量及每只宠物的重量。

(5)宠物粪便处理。

 

8.银行利率变化的应对

投资者根据利率变化的原因、贷款类别、条件和年限、持续时限来决定调整投资方向和细节, 利率上涨或下跌会出现以下不同的社会现象。

当利息下降时:

(1)有更多人能买第一栋房子。

(2)现在的房客因为买了房子搬出去。

(3)未来的房客会选择先买房子。

(4)租房折扣和促销金额需要加大。

(5)总体房租收入会因为“软市场”而减少。

(6)业主会因为低利率而重贷,以降低月供贷款。

(7)房东降低月供省下的钱与房租的损失互相抵消。

(8)公寓房价格市场保持强劲,利率低能购买公寓的人更多,需求更大。

当利息上涨时:

(1)更少人符合买房条件,推迟购房计划,租客滞留长些。

(2)更少新建的公寓,因为房贷困难,建设成本增加。

(3)租房的入住率上升。

(4)租房的月租收入增加。

(5)利率超前消费是通货膨胀的表现。

(6)物业市价,特别是可转让贷款的物业价格上涨。

(7)变动性(variable)利率贷款的利息上调。

(8)每年供贷款金额增加。

 

9.资本利率 (Capitalization Rate)买价和净收入的关系

资本利率=净租收入除以买入价格(价格越高,资本利率越低)。

净收入:公寓的总收入减去开支。

收入包括房租、滞纳金、宠物费、申请费、水费,等等。

开支包括地产税、保险、割草/铲雪、垃圾、修理、油漆、清洁,等等。

资本利率=净收入除以买价。

例子:

一栋物业的年收入是$10,000,卖价$100,000,资本利率是10%,如果卖出$90,000,资本利率11.1%,或者卖出$111,000,资本利率9%。

价格越高,利率越低。净收入通常是比较稳定的,每年变化不大。

买家出低资本利率买房, 即高价格。反之,高资本利率买房,则低价格买入。

资本利率模糊地带:房贷不属开支类别(利息高低或投资者是否用现金买房,对资本利率换算没有任何影响。)

 

影响资本利率的五个元素: 

(1)银行利息:银行利息低,投资者可以充分利用借贷的杠杆原理来购买物业。资本利率高于利息利率的物业才会有正现金流。如:资本利率8%,利息6.5%的物业才会有正现金流。差距越大,越赚钱。相反,资本利率5%,利息6.5%就会产生负现金流。

(2)物业质量:投资人愿意买低利率的物业,他一定相信该产业有很好的升值空间,租金稳定。物业本身质量和地点较好,相对容易管理。

(3)供应与需求:不是所有的投资者都是因为经济原因购买物业,有些是因为其他需要,如区域性。例如医生、零售商或办公室客户,他们的职业或者生意需要在某个特定的区域,物业本身的价值则是他们考虑的第二位。这种情况多了这个地区的房源就会减少,导致资本利率降低。

(4)物业转换:当物业在地产市场上卖出好价格时,业主设法把卖房的利润所得税推迟,通用的方法就是去买另一个更大金额的物业,使房源减少,供求失去平衡降低资本利率。

(5)投资比较:当投资者看到银行利息、股市、退休金之间竞相吸金的时候,投资人更倾向于接受低资本利率的房地产。

  

计算净收入的方法有很多种,有时用相同的方法计算,不同的人算出的结果也可能不一样,新旧房东的开支项目和数字也不尽相同。

例如:新房东的地产税会因为买卖价格变化而被相应地调整,不再是老房东以前的税额。

 

10.地产专业名称和定义

(1)1031 like kind exchange物业转换:用卖物业的钱去买相等或更高价格的物业合法避税(或延税)。

(2)Assessed value评估价值:县政府评估物业价值,用于计算地产税。

(3)Balloon payment due date 一次性到期还款日:一般是在卖物业或重贷时发生,新、旧银行交接款项。

(4)Broker有牌经纪人:每州不一样,有少量州的牌照通用。

(5)Capital gain or loss 资本收益(买卖物业的赢利或亏损)。

(6)Capitalization rate资本利率:买价和净收入的关系。净收入÷买价=资本利率。

(7)Investor's net worth投资人净资产:投资人的全部资产减去全部负债以后的余额。

(8)Perfect a Lien完成留置:债权人把物业有关的合约拿到法庭去登记。业主必需付清债务,物业才能卖出和过户。

(9)Recording公共记录:任何人和公司都可到县法院去查买卖等记录。

(10)Seller Affidavit:卖者的担保书。

(11)Survey房屋地界图纸:银行要求买主必做的手续。

(12)Title地契、产权:是物业、贵重物品的拥有证明。

(13)Insurance物业保险:投保物业内外保险。

(14)Title Insurance契约担保:担保那些对房契有损害的事情,无论是现在知道的还是不知道的。

(15)Zoning区划:县政府属下的房管局对每个地区、地段的建设都有一定规定和计划,居民区,公寓小区,商业区,工业区,农田区等。

 

(个人经验和知识,仅供读者参考,不负任何法律责任)

 

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

微信公众号:meipiaodizhu

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dahema 回复 悄悄话 靠谱的文章, 谢谢地主
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