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底特律房市考察记

(2013-11-11 17:24:03) 下一个
底特律破产了,听到这个消息之后。我就在想这是不是有个机遇?是不是可以去看看有什么机遇?
 
跟这位同事谈起这个事情,同事说,底特津这么危险,你们都敢去?
 
跟家人说起这个事情,家人说,生命要紧。
 
.....
 
几乎每个人都告诉我不要去。几乎每个人对底特律都有恐惧感。
 
可是巴菲特说别人恐惧的时候我贪婪,别人贪婪的时候我恐惧。我真的很想去看看那是不是一个机会?
 
因为我在美国其他地方也买过房子,比较熟悉金融危机之后的美国的房地产市场。现在那些地方的房价已经涨起来了。投资性价比已经不是特别好了。可是查了一下底特津的网站,那房子真的便宜,有一万元钱的独立房子,有一千元钱的独立房子,甚至还有一元钱的房子。最贵最贵的也就是三四万块钱。怎么房子这么便宜?这个念头一直在我脑海中回徘徊。
 
忘记了谁说过这句话,当害怕的时候,最好的办法就是面对它,当心中有恐惧的时候,最好的办法就是面对它,当眼前有诱惑的时候,最好的办法还是面对它。
 
只有掌握了第一手资料的时候,才能根据实际情况做决定。而不是人云亦云的跟风。
 
说干就干,立即行动。决定两个星期之后就去底特津看房子。
 
我在网站上找到几个大底特津地区中国房地产经纪的电话号码,跟他们说我想去底特律买房子。可是他们说底特津市区太危险了,都不建议我去底特津市区,而建议我去底特津郊区买房子。
 
没办法,我只有在网站上找其他种族的经纪。白人经纪告诉我,你看中哪个房子,我给你下offer,你人都不需要过来,非常方便。他们也不想带我看房子。
 
最后我只有找黑人经纪。黑人经纪非常热情,我们就约好了时间在礼拜六早上10点看房子。
 
刚好有几位朋友知道我在美国买过房子,也很想去美国投资。得知我要去底特律看房子,那正好一起去有个伴,万一碰到极端情况,人多也可以吓吓对方。十月十五曰早上五点半,这三位朋友到我家集合,我们坐同一辆车去。从多伦多到底特律的车程只需四个小时,我们开401高速,经过london,Sarnia海关,十点整,到了黑人经济chris的办公室。
 
chris的办公室不大,但是非常有意思。在会客厅四面墙上,挂满了房子的照片。大部分房子是独立房,每个房子旁边有一个标签,写着买于哪一年,买入价多少,租金多少等等,大部分的买入价是一万到三万。房子看起来都很飘亮,和多伦多四五十年老的房子差不多。最有意思的是大约有一半的房子面前有人或在房前,或在车库前,满脸笑容,一整个幸福的样子。白人也有,黑人也有,黄种人也有。
 
我们问chris这照片上的人是谁,chris说他们都是买主,通过他们买了底特律的房子,然后委托他们管理。这些买主来自不同的国家,有加拿大,美国,英国,瑞士,日本,南非,中国等等。这时候又有一位白人经济拿着咖啡和donut进来,请我人门吃,自我介绍是anthony,是chris的合伙人。
 
坐在舒服的办公椅上,喝着咖啡,吃着donut,听着这一黑一白两经纪介绍底特律房市,倒是一时间其乐融融,空气蜜化,浑然间忘记了同事所说的危险,亲人所担心的恐惧,还有网友所举的极端例子。好像又到了多伦多买房的情景。
 
黑白双雄告诉我们他们现在管理着400多套房子。他们会把值得投资的房子先买下,装修好,如果投资人对这些房子感兴趣,可以从他们那里购买。他们会负责帮收找房客,收房租,修理房子。假如房客不交房租,他们会负责evict房客。他们的另外一个合伙人还可以帮助投资人成立公司,报税等等。总而言之,他们提供了一条龙服务,investor are trouble free.
 
我们问投资回报率是多少,他们当即给看了几个房子,租金大约八百左右,房价大约三万五仟,地税大约一千五百元,管理费为百分之十的房租,投资回报率大约百分之十二。
 
我们问房子容不容易出租,chris说底特律有不同的区,有些区好租,有些区不好租。他们选的房子都是在好租的区。经常有很多租客排队租他们的房子。
 
我们问房客的组成,chris说大约有三分之一是政府工,三分之一是车产工人,还有三分之一是拿政府房屋津贴的。
 
我们问底特律的发展前景,chris说底特律正在发展高科技产业,前景正在慢慢的好起来
......
 
说真的,这是我所见过的最为专业的团队。very professional. 
 
在办公室待了大约一个半小时,现在开始实地看房子。我们要求chris在带我们看好房子时,也要带我们去看一些差房子。chris说当然了,i will not just show you the good part, i will also show the ugly part to you, so you can see a true detroit。
因为有两个朋友是临走前一天才确定去,chris以为我们只有两个人,所以他们准备的车只能住五个人。最后两个朋友坐他们的车,另外一个朋友住我的车。一前一后我们出发了。我们从北往南的出发了,最南边的是底特律的市中心,我们先去最北边的郊区。
 
底特律的大部分local公路都是水泥路,大部分都是坑坑洼洼的,可能是没有钱维护。

 
高速公路还是维护得很好。在local路上的行人很少。很快我们就到了住宅区,很明显地的看出,有人住的地方房子维护得不错,门前的草也剪了,没人住的地方房子房子就很破,而且草非常高。 好房子和差房子的比例大概是20:1。chris告诉我们,这些差房了是因为他们没钱还贷款,房子被银行收回去,没人住了,也没有人打理,所以这房子那就慢慢的变得很破了。
 
这也是2008年金融危机之后,美国的一个特色,不仅仅是在底特律,在美国的大部分地区都有破产房。
 
chris 把车停下来,下面我们开始参观我们的第一个房子,房子看起来还是挺不错的,有前院,后院,车库等。房子大约有1800尺,而且这里面有客厅啊,厨房啊,卧室啊,厕所啊等,跟多伦多的房子没什么区别。售价四万。请看照片。
   
大约开2,3分钟之后我们又去看了个房子,这是一个房子也非常不错。售价35000元。请看照片。



 
chris介绍这个区的房子是属于底特津的好区,你们中大部分都是政府职员,比如说是警察,消防员啊等等。房子非常容易出租。路边绿化得挺好,花花草草的。请看照片。
 
......
 
看了好几个房子之后呢,我们就开车往南走了。chris 带我们参观了一下差区。差区的房子真是破啊,有些房子屋顶塌了,有些房子四面空空如也,大部分的房子门口杂草丛生,看着心里都很难受,美国人民生活在水深火热之中啊。请看照片。

 

 




最后我们参观了底特律市中心,我们也看到了著名的底特律福特中心。总算在市中心看到的比较多的人。在其他地方的人跟多伦多比起来真少啊。请看照片。



然后去底特律西边的一个好区看了几个房子。房子都还是不错的。在房子附近有很多小朋友在玩,95%都是黑人小孩,另外的是白人,一个中国人都没有。
 
我问小朋友这里好不好玩?他们说非常好玩。我问他们交通方不方便,他们说非常方便。我问他们安不安全,他们说非常安全。请看照片。



 
我们认为非常不安全的地方,他们说非常安全。真是每个人看待问题角度都不一样。只有从不同的角度了解问题的话,才有不同的体会和机会。
 
.......
 
我最后也没买底特律的房子。一方面对经纪不是非常熟悉,还没有很好的trust, 另一方面是因为底特律的黑人兄弟实在太多了,实在是有点担心。还有一方面是我现在投资的基金都压在美国的另外一个城市,虽然说投资得回报率没有底特律那么高,但回报率还可以。
 
等到美国房价再继续涨起来,其他城市回报率更低的时候。我可能会考虑重新投资底特律的房市。
 
在投资的过程中,每个人都有自己的观点,判断,理念和风险承受能力,最后导致每个人会做出不同的选择。
 
不知从哪本书上看到这样的一句话,当一个事情发生了,通过互联网,电话,报纸等等渠道呈现在我们面前的时候,往往我们只能看到这个事情的一个方面,或者是仅仅是一部分。是当我们对这个事情感兴趣想去了解的要做决定的时候,发最好的方法就是要把恐惧贪婪暂时放在一边,尽量的收集最多的一手资料,然后再进行判断。这次底特律之行就是我搜集一手资料之行。
 
人类一生也就是个选择的过程,选择得好了,路也能走得顺利点。我自己感觉这就是这次底特律之行受益匪浅。人生很多的时候都是平平淡淡的,不同的经历便显得非常可贵。经历多了,阅历也多了;当阅历多了,判断也会相对准确的;当判断相对准确了,路也会好走一点。
 
希望我写的这篇文章对大家有些用处,或至少能让大家消磨点时间,高兴一下。谢谢大家。
 
 
 
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阅读 ()评论 (9)
评论
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'aywl' 的评论 : sure, people have different perspective.
aywl 回复 悄悄话 I will not consider Detroit no matter how good is the return, safety is the most important
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 '824' 的评论 : well, i still believe it is a good investment if i have fund.
824 回复 悄悄话 没买底特律的房子,算你明智。不是金融危机所致,二十年前底特律就是这个样子了。
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'miat42' 的评论 : thanks for sharing.
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'fly_in_sky' 的评论 : with rental property, you are not only get the cash flow, but also have the property appreciation.
fly_in_sky 回复 悄悄话 the return rate is lower than stocking. and the tax benefit is not as good as investing on 457 or Roth IRA. but i do not know why many chinese still invest on rental properties? no offense. just wondering. can you tell?
miat42 回复 悄悄话 The problem with Detroit is that its property value would not appreciate very much in the future. It's a dying city with old industries. If you need a better prospect and low price, safe neighborhood, high cashflow income, you should consider Houston or Dallas in State of Texas. If you need to have higher appreciation in value and holdup in value over the long term, consider East coast metro areas like Washington metro area, New Jersey/New York Metro area and Boston Metro area. These places are not cheap but have much higher appreciation potential.
清晨时分 回复 悄悄话 请查信箱,谢谢!
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