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金融危机下的美国买房记

(2013-11-18 17:28:26) 下一个

在2008年的美国金融危机之后,在报纸上,在电视上看美国的房价在哗拉拉地往下掉,掉到了一个让人无法相信的价格。而加拿大的房价始终保持着坚挺向上,向上,再向上,到了一个几乎没有正现金流的地步。

我是一个很保守,很胆小的人。心中有梦想,但行动上很少。慢慢的心中的梦想也就少了。白天在一个单位里工作了很长时间,晚上回家上上网看看小说带带小孩,日子也就一天一天的打发走了。美国房价跌了关我何事?加拿大房价涨了又关我何事?2008年就这样过去了, 2009年也就这样过去了,2010年也同样的一成不变的过去了。

2011年的时候,刚好看了一本书,书的名字叫《穷爸爸富爸爸》。这本书最关键的一个思路就是,投资的关键之处在于有正现金流。正的现金流能让你的资产越来越多,从而将来产生无限的可能性。这个观点慢慢的影响着我。

与此同时,单位里的裁员,就像例假一样,每年都要来好几回,看到很多要好的同事被裁员,心里特别郁闷。我最好的西人朋友Tom, 就在09年被裁员,当时51岁,直到现在还没有找到工作,真真切切的有兔死狐悲的感觉。

种种因素加在一起,到美国投资房地产的念头就象种子一样种在我的脑海里,去也去不掉了。

但是去做一件不熟悉的事情何尝容易。所有的不好想法象放电影一样整天在脑海里徬徊:
这不是几百元,几干元的事,可是几万几十万啊,万一被骗了怎么办?

即使没有被骗,买下了房子,可我们不熟悉美国情况,万一找不到租客怎么办?

即使找到了租客,万一租客不好,不交房租怎么办?

即使租客准时交租金,万一水龙头漏水怎么办?万一屋顶漏水怎么办?万一大树倒下了怎么办?万一房客猝倒受伤怎么办?

......

即使没有以上的问题,我这样的一个只会跟电脑打交道的宅男,都没怎么去过美国,又何尝知道怎么在美国买房子呢?所门很长的一段时间里面,都一直是有想法没行动。时间也就这样的一天又一天的过去了,但是不知为什么去美国买房子的想法越来越越强烈。 生命中的贵人住往在你最需要的时候出现。在2011年底,2012年初的时候,我们认识了詹姆斯。詹姆斯就是我们生命中的贵人,他在美国已经买过了好几套房子,他刚好还要去美国看房子,同意我们跟他一起去。那时候正是大冬天,天气非常寒冷,我们一行总共十几个,在汽车上却谈得热火朝天,欣欣然一幅炒房团的样子。

到了美国之后,当地经济告诉我们,由于经济危机,很多人付不起房贷,很多房子被银行收回去出售 (foreclosure). 由于这种情况太多了,导致很多的房子价格都像瀑布一样往下掉。很多的人心里都很恐惧,都要把房子拿出来卖,导致房子的价格又跌得更低,又导至人心里更恐惧,把更多的房子拿出来卖 ...... 形成了一个死循环了。很多房价掉到比房贷还低很多的地步(underwater)。有些房子价格甚至只有2007年的价格的三分之一。很多的时候,房子的贷款远远高于房子的市场价格,屋主觉得太不合算了,他们和银行达成的协议,他们把房子卖掉,把卖房子的钱还给银行,就此两清(short sale)。市场上几乎80%的房子,都是short sale 或 foreclosure。

每一次恐惧的时候,真的都是每一次机遇。

经济带我们看了十几个房子,都是独立的老房子,价格大概在十万左右。几乎所有的房子都是short sale。请看一些照片。



詹姆斯告诉我们房子租金大概能在1600左右。扣除地税,管理费,维修费用之后,每年的现金流能达到8%。这还不考虑将来房子的增值。

有詹姆斯的成功经验在前面,我的心里也少了很多的恐惧,而增加了许多的贪嗔。当即看中一房,下了一个offer。马不停啼地跑回多伦多,到银行里申请贷款,换加币成美金。得知对方接受了offer,对方银行也批准了之后,找了律师签了字,寄到settlement公司,由settlement公司进行产权登记。最后找管理公司的人进行房屋装修,找租客等等等..... 当然过程中也有一些波折,但总体上比找以前脑子上所想象的顺利多了。人生很多事情都同此理: 只有去做了,才知道有多容易。

有了第一次之后,就会想要第二次;有了第二次之后,就会想要第三次;..... 到了最后,我恨不得到不同银行货最大额度的款去美国买房子;恨不得问每一位认识的人借钱去美国买房子。呵呵让您见笑了。人心的贪嗔有时候连自己都想象不到,控制不了。

后来就如大家所看到的一样,美国经济从最低谷走了出来,房地产市场到现在己经连接上升了十三个月,而且还在继续上升,拿着现金抢offer的情况在美国遍地开花,对投资者来说越来越难发现好的deal了。市场从投资角度来看己经从先知先觉的情况慢慢的进入大部分人知大部分人觉的情况,到了明年就可能成为所有的人知所有的人觉的情况。投资的成本也慢慢地高起来,直到不适合投资了。

贵人就是一个在机会来临的时候让你抓做机会的人。詹姆斯就是我这次美国买房的贵人。在这里忠心感谢他。

这一篇美国买房记,也夹杂着我的一些对人生的感悟。如果觉得好,请笑一笑把他记住;如果觉得不好,请笑一笑把它忘了。谢谢大家。




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阅读 ()评论 (11)
评论
Bounty 回复 悄悄话 回复 '加国的枫叶红了' 的评论 : 你说得太对了。
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'njnj' 的评论 : i am writting another article on tenant management. you should see it in a few days
交流-2 回复 悄悄话 回复 '加国的枫叶红了' 的评论 : Very good writing. THanks for sharing! I was from Canada. Which area in US you buy these houses? may I ask? a house you pay 100k can rent for $1600/mo? which area? thx.
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 '粗人在澳洲' 的评论 : Investing takes time, energy, and also take risk. Investing in right time is not a easy task. I am just sharing the experience, hope it can helps. If you don't like it, It is ok, please disregard my post. thank you very much in advance.
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'nuaabill' 的评论 : The key I found so far is to 1) find a good property management company to do the work for you. 2) find good tenant. If you do both well, the risk is controllable.
however, I am still learning, and practicing.
The important lesson i learn is 'do it first, and learn from it' and 'find someone who have experience on it and learn from him'. Otherwise, opportunity will just go away. Hope it helps.
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'ahniu' 的评论 : It is hard to tell. I think It is ok to buy the principle resident house because we can not predict the future, and we need to enjoy life as well.
However, if i am going to invest house, based on the Cash Flow Principle, I will not invest in Canada Housing.
加国的枫叶红了 回复 悄悄话 回复 'njnj' 的评论 : 当然过程中也有一些波折,但总体上比找以前脑子上所想象的顺利多了。人生很多事情都同此理: 只有去做了,才知道有多容易。
粗人在澳洲 回复 悄悄话 这种不劳而获,从别人兜里掏钱的事儿,也不用太得意吧
nuaabill 回复 悄悄话 同问异地管理难度
ahniu 回复 悄悄话 very good.
Is it time to short Canada housing?
njnj 回复 悄悄话 那你的那些担忧实际上怎样了?俺不做地主就是操不了这些心 “即使没有被骗,买下了房子,可我们不熟悉美国情况,万一找不到租客怎么办?即使找到了租客,万一租客不好,不交房租怎么办?”
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