从每个月付款改为每两个星期付款(Bi-weekly payment),真的能省钱吗?

很多贷款的朋友会经常收到银行的来信, 建议把每个月付款改为每两个星期付款(付款额为原来月供款的一半，每两个星期交一次),说这样能缩短贷款的时间和省很多利息。那么，事实真的如此吗？我们来做一个比较分析.

 

 

 

 

一般而言，房屋贷款的还款频率（或周期）是“月供款”，其次是“两周供款”。每月供款，一年付12次; 每两周供款，一年付26次。而大多数银行实际上并不提供真正意义上的每两周还款,他们常用的做法是由一间与贷款银行没有关系的公司,每两个星期从客户的银行帐户上扣掉一半的月供款,扣起两次之后便代客户将供款送入银行,那么贷款人实际上在一年内付了十三次月供款(52/2/2=13), 相当于每年多付了一个月的本金. 如果是真正意义上的每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行),在还款频率改动之后,贷款的compounding period就会发生变化，也就是本金付得早了,这样每下次要付的利息就相对会少一些.那么做这样的改动到底能省多少钱呢? 下面我们来举例比较一下:

 

 

 

 

贷款额:$300,000; 利率: 3.375%;贷款期限: 30年固定

 

 

 

基于上述的贷款方案，我们分别通过计算三种还款方式的还款总额和还款时间，计算出各自的利息支出，并进行比较。

 

 

 

 

方式一，按月供款：

 

 

每月还款额Monthly Payment=$1,326.28，

 

 

还款总额为Total Payment=$477,463.91，

 

 

其中利息支出总额为Total Interest: 477,463.91-300,000=$177,463.91；

 

 

 

方式二

 

，按月供款,但每月多付1/12的月供款(即每月多付$110.52的本金):

 

 

每月还款额Monthly Payment=$1,436.80，

 

 

还款总额为Total Payment=$452,595.80，

 

 

其中利息支出总额为Total Interest: 452,595.80-300,000=$152,595.80；

 

 

还款时间从30年缩短为26年零4个月.

 

 

 

方式三

 

，按每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行)：

 

 

每双周还款额Bi-weekly Payment=$663.14，

 

 

还款总额为Total Payment=$451,411.35，

 

 

其中利息支出总额为Total Interest: 451,411.35-300,000=$151,411.35；

 

 

还款时间从30年缩短为26年.

 

 

 

通过比较不难发现，按照三种不同的还款方式，贷款人按月还款确实比按方式二还款所支付的利息总额要多很多，而按方式二还款也比按两周还款要多支付一些利息。因此，把每个月付款改为每两个星期付款确实能起到少支付利息的效果. 但很显然，产生这种效果的主要原因是贷款人每年多付了一个月的本金;即使是真正意义上的每两个星期付款(方式三),在贷款的compounding period发生变化后,所能节省的利息也是很少的.从比较中可以看出方式三比按方式二还款所节省的利息只有152,595.80-151,411.35=$1184.45，要知道, 这$1184.45是在26年期间所节省下来的利息总额。同时,银行做这样的改动一般会收取一定的手续费,要是贷款人在几年之内卖掉房子或重新贷款,就基本上就省不了什么钱. 所以贷款人如果每年多付一个月的本金，所达到的效果和每两个星期还款的效果基本是一样的，而且这样做不需要用缴纳任何手续费。