正文
Good Faith Estimate (GFE) 是买房和重新贷款中贷款经纪人（Broker）和银行（Lender）在贷款申请人（Borrower）提交贷款申请（Loan Application）之后个工作日（business day）之内必须发给申请人的文件。许多申请人对这三页小小的GFE表示非常困惑。GFE到底是什么？有什么用？这一排排数字和列举的费用该怎样去理解？我应该怎样快速挑出对我有用的信息？下面就给大家一一解读一下。
第一页：
（左边）
Name of Originator：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的名字
Originator Address：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的地址
Originator Phone Number：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的电话
Originator Email：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的email
(右边）
Borrower：贷款人姓名（有可能是一个或者多个）
Property Address：要买的房子或者做重新贷款的房子（不一定是现在的住址）
Date of GFE：这份GFE是什么时候准备的
Purpose & Shopping for your loan
陈述性语句，告诉申请者这份GFE包含办理贷款的费用（Closing Cost)以及告诉申请者可以比较多家Broker或者Lender来选择一个最适合自己的。
如同字面上的字面上的意思，此项费用是指贷款经纪人（broker）为贷款申请人（borrower）拿到贷款收取的费用。但，矛盾的是，实际上此项费用里面并不只包含broker的费用。制定此表格规范的机构-HUD（U.S. Department of Housing and Urban Development） 把一个银行（lender）收取的费用 - Underwriting Fee也包含在了里面，银行有专人要付出劳动审核贷款人的资质，浏览各种资料，而这个费用就是Underwriting Fee，HUD把这个费用归类到Origination Fee里面非常让人费解因为它实际上不是Origination Fee的一部分，是银行收的而不是经纪人收的，但遗憾的是GFE的格式至少在现在是统一的，无法改变，所以贷款人只要记住此项费用是broker收的费用加上银行收取的underwriting fee即可。
如果勾选的是这一项，那么整个2里面都不会有数字，因为1里面已经包含了credit或者费用。
如果勾选的是这一项，那么贷款人在此利率水平下将拿到credit。
这个部分收取费用的服务都是银行指定的（we select），贷款申请人无法自行选择，通常包括以下三项：
- Appraisal Fee
- Tax Service Fee
银行要从税务局（IRS）那里查申请人的报税记录，IRS收取的费用大概几十块钱
这个部分是Title和Escrow公司收取的费用。Title收取银行打给贷款申请人的贷款以及调查房子本身有什么没有偿还的欠款以及产权纠纷等等。Escrow公司负责打印文件，公正，协调以及传递各方文件，recording等等。注意这个“Escrow”和上面说的“Escrow/ImpoundAccount”没有关系，只是名字一样而已。主要包括以下几项：
邮寄，传递文件的费用
有些服务不是强制的但是是贷款申请人可以向第三方购买的，例如Virginia州的Survey Fee，用来丈量房屋本身以及附属土地，核对实际数据是否和county的数据符合而没有和别人的土地有交叉产权；以Texas州的T-19 Title Endorsement，也有类似的功用。这些服务虽然可选，但是也需要在GFE上disclose出来，因为它们都和买房或者重新贷款有关。
County Recorder's Office收取的recording费用，一般按页数首付，$100 上下。
房产转移税，各个州以及郡县要求极其不同，具体可以参考：
对于开了escrow/impound account的贷款，其地产税和房屋保险是和本金，利息一起交的。举例来说，一个贷款的本金+利息一个月是$2,200。新户主每年要交$6,000的地产税，房屋保险一年要交$600, 那么新户主一个月要交多少钱给银行呢？答案是2200 + (6000 + 600)/12 = $2,750（请注意是每个月，直到escrow account被取消为止）。那么这个Initial Deposit是什么意思呢？以加州的地产税为例，每年地产税要交2次，12月和4月，如果这个贷款9月份close了而first payment date是11月1日，到12月银行只有一个月的地产税，但是银行要帮贷款申请人交半年（6个月）的地产税，银行没有那么多钱，只有在close的时候就找贷款申请人直接把缺的那5个月先收上来。这个概念就是“Initial Deposit”。而且银行通常要多收1-2个月的reserve以防万一。同理，同样的“Initial Deposit”适用于房屋保险。房屋保险是1年一交，所以银行要先收13-14个月。综上，如果这个贷款在加州是9月份close，那么银行会大概收7个月的地产税和14个月的房屋保险做Initial Deposit。
第一页：
（左边）
Name of Originator：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的名字
Originator Address：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的地址
Originator Phone Number：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的电话
Originator Email：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的email
(右边）
Borrower：贷款人姓名（有可能是一个或者多个）
Property Address：要买的房子或者做重新贷款的房子（不一定是现在的住址）
Date of GFE：这份GFE是什么时候准备的
Purpose & Shopping for your loan
陈述性语句，告诉申请者这份GFE包含办理贷款的费用（Closing Cost)以及告诉申请者可以比较多家Broker或者Lender来选择一个最适合自己的。
Important Dates
1. The interest rate for this GFE is good through MM/DD/YYYY
这是指GFE上报给申请人的利率到什么时候有效，一般的来说在没有锁定（lock）利率的情况下，broker或者lender都会写和Date of GFE填同一天，因为没有人能够保证准确预测第二天的利率是会升还是会降。
2. The estimate for all other settlement charges is available through MM/DD/YYYY
这是指包括除lender和broker收的费用之外其它费用例如Title公司和Escrow公司
收取的费用到什么时候都差不多不会变，一般broker和lender会填Date of GFE之后大
约10个business
day的日期。
3. Rate Lock Period
指这个贷款申请的利率锁定（lock）了多少天。如果没有lock，一般填NA；如果已经lock了，那么按照实际lock的天数填写，比如30天或者45天。
4. You must lock the interest rate at least （）days before settlement
贷款文件签字或者close之前多少天需要lock利率。如果利率还没有lock，根据银行要求来填写，比如有的银行要求写5天从而能给他们足够时间来做贷款文件（loan document）。实际上按照法律要求至少1天就可以了。如果利率已经lock住了，那么填NA即可。
Summary of your loan
Your initial loan amount is: 贷款金额
Your loan term is：在多少年之内还清贷款，通常是30年，20年，15年或者10年
Your initial interest rate：此贷款的利率，请注意如果利率还没有lock，此利率只是broker或者lender能给出的当天的最好的利率
Your initial monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance is :
月付款（monthly payment）是多少。包括本金（principal），利息（interest）和贷款保险（Mortgage Insurance，少见，只有在贷款额除以房价在80%以上的时候才会有）。请注意，这个数额是不包括impound account里的地税（property tax)和房屋保险 (home insurance) 付款的。具体什么是impound account后面会讲到。
Can your interest rate rise?:
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮动利率（ARM）就是Yes，具体能够浮动到多少要看贷款本身的额度和利率。
Even if you make payments on time， can our loan balance rise？：
是No，填Yes的情况以前有，叫Negative Amortization，也就是借款人在每个月连要收的利息都没有支付足，导致整个贷款的余额越还越高，现在已经不允许有这种贷款了。
Even if you make payments on time, can your monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance rise?
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮动利率（ARM）就是Yes，具体能够浮动到多少要看贷款本身的额度和利率。
Does your loan have a prepayment penalty？
如果提前还款，银行会处以罚金吗？之所以要罚是因为提前还款会导致银行收取的利息少，利息少了收益就少了，所以借款人要弥补银行的损失，不过现在大多数银行都允许提前还款了，所以一般是No。
Does your loan have a balloon payment？
一般是No，举例来说，有的贷款7年就要还清但是却以30年来摊算利息（为了低利率），7年中始终按照低利率来收payment，但是这就导致最后一个payment奇大无比。现在很少有这种贷款了。
Escrow Account Information
1. The interest rate for this GFE is good through MM/DD/YYYY
这是指GFE上报给申请人的利率到什么时候有效，一般的来说在没有锁定（lock）利率的情况下，broker或者lender都会写和Date of GFE填同一天，因为没有人能够保证准确预测第二天的利率是会升还是会降。
2. The estimate for all other settlement charges is available through MM/DD/YYYY
这是指包括除lender和broker收的费用之外其它费用例如Title公司和Escrow公司
收取的费用到什么时候都差不多不会变，一般broker和lender会填Date of GFE之后大
约10个business
day的日期。
3. Rate Lock Period
指这个贷款申请的利率锁定（lock）了多少天。如果没有lock，一般填NA；如果已经lock了，那么按照实际lock的天数填写，比如30天或者45天。
4. You must lock the interest rate at least （）days before settlement
贷款文件签字或者close之前多少天需要lock利率。如果利率还没有lock，根据银行要求来填写，比如有的银行要求写5天从而能给他们足够时间来做贷款文件（loan document）。实际上按照法律要求至少1天就可以了。如果利率已经lock住了，那么填NA即可。
Summary of your loan
Your initial loan amount is: 贷款金额
Your loan term is：在多少年之内还清贷款，通常是30年，20年，15年或者10年
Your initial interest rate：此贷款的利率，请注意如果利率还没有lock，此利率只是broker或者lender能给出的当天的最好的利率
Your initial monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance is :
月付款（monthly payment）是多少。包括本金（principal），利息（interest）和贷款保险（Mortgage Insurance，少见，只有在贷款额除以房价在80%以上的时候才会有）。请注意，这个数额是不包括impound account里的地税（property tax)和房屋保险 (home insurance) 付款的。具体什么是impound account后面会讲到。
Can your interest rate rise?:
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮动利率（ARM）就是Yes，具体能够浮动到多少要看贷款本身的额度和利率。
Even if you make payments on time， can our loan balance rise？：
是No，填Yes的情况以前有，叫Negative Amortization，也就是借款人在每个月连要收的利息都没有支付足，导致整个贷款的余额越还越高，现在已经不允许有这种贷款了。
Even if you make payments on time, can your monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance rise?
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮动利率（ARM）就是Yes，具体能够浮动到多少要看贷款本身的额度和利率。
Does your loan have a prepayment penalty？
如果提前还款，银行会处以罚金吗？之所以要罚是因为提前还款会导致银行收取的利息少，利息少了收益就少了，所以借款人要弥补银行的损失，不过现在大多数银行都允许提前还款了，所以一般是No。
Does your loan have a balloon payment？
一般是No，举例来说，有的贷款7年就要还清但是却以30年来摊算利息（为了低利率），7年中始终按照低利率来收payment，但是这就导致最后一个payment奇大无比。现在很少有这种贷款了。
Escrow Account Information
承接上面“Your initial monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance is”部分，Escrow（Impound）account是指银行会按月把地产税（Property Tax）和房屋保险（Home Insurance）的费用合并到本金和利息一起交。为什么要这样做呢？因为这样一来银行（lender）可以降低贷款的风险。因为在银行看来，除了借贷人每月按时还付贷款本金和利息的风险外，剩下最大的风险就是地产税迟交和火灾。
先来说说地产税迟交银行所将面临的风险。通常来说，房屋贷款是按其信托契约（Deed of Trust）在郡/县地税局（County Recorder's Office）登记的时间顺序来决定其排序的。排序靠后的俗称次级贷款（Junior Loan）。如果房贷一旦被迟付，导致房屋被法拍，那么排名在此房贷之后所有的junior loans都会从该房屋上抹掉（wipe out），成为没有抵押的贷款。地产税在被抵押的房屋产权上有最高求偿权（super priority），即地产税的在房屋抵押中的被偿还等级永远是最高的，所有房屋贷款包括第一抵押贷款（first mortgage），对地产税而言都是junior loan。所以如果房主不按时交地产税，导致房屋被县地税局法拍，那包括第一抵押贷款在内的所有贷款都有被从被抵押房屋上抹掉的危险。而有escrow account的房屋贷款，因为借贷人每个月要上交地产税的部分，再加上loan closing时预交的几个月的份额，一旦借贷人财务状况出问题迟交月付款，银行可以有足够的时间启动自己的法拍程序，同时以最小的代价保证地产税不被拖欠。通过这样的安排，银行可以有效地降低地产税迟交所带来的风险。
另一个风险是火灾。假如借贷人没有按时缴纳房屋保险金，一旦房屋遭遇火灾被毁损，会直接威胁到银行的贷款安全。由于escrow account的月付款中也包括房屋保险的份额，银行可以保证房屋保险按时交付，从而消除了因房屋保险金迟付而可能导致的火灾损失风险。
所以，这个选项里如果勾选了“Yes”，那么这个贷款就是每个月本金+利息+地产税+房屋保险四项一起交，如果勾选了“No”，那么这个贷款就是每个月只交本金+利息（+贷款保险，如果LTV>80%)。
另一个风险是火灾。假如借贷人没有按时缴纳房屋保险金，一旦房屋遭遇火灾被毁损，会直接威胁到银行的贷款安全。由于escrow account的月付款中也包括房屋保险的份额，银行可以保证房屋保险按时交付，从而消除了因房屋保险金迟付而可能导致的火灾损失风险。
所以，这个选项里如果勾选了“Yes”，那么这个贷款就是每个月本金+利息+地产税+房屋保险四项一起交，如果勾选了“No”，那么这个贷款就是每个月只交本金+利息（+贷款保险，如果LTV>80%)。
Summary of your Settlement Charges
拿到一个贷款不是免费的且费时费力，一个贷款从开始申请到close的过程中有很多人的努力，贷款人对这些服务要适当付一些费用，而Settlement Charge是指所有与贷款有关的这些费用的总称。SettlementCharge主要有两大块：
A - Your Adjusted Origination Charges
指贷款经济人为了帮申请人拿到贷款而收取的总费用。具体的分解请参考下一个部分。
B - Your Charges for All Other Settlement Services
指其它所有除了A以外的费用
第二页：
Your Adjusted Origination Charges
1. Our Origination Charge
如同字面上的字面上的意思，此项费用是指贷款经纪人（broker）为贷款申请人（borrower）拿到贷款收取的费用。但，矛盾的是，实际上此项费用里面并不只包含broker的费用。制定此表格规范的机构-HUD（U.S. Department of Housing and Urban Development） 把一个银行（lender）收取的费用 - Underwriting Fee也包含在了里面，银行有专人要付出劳动审核贷款人的资质，浏览各种资料，而这个费用就是Underwriting Fee，HUD把这个费用归类到Origination Fee里面非常让人费解因为它实际上不是Origination Fee的一部分，是银行收的而不是经纪人收的，但遗憾的是GFE的格式至少在现在是统一的，无法改变，所以贷款人只要记住此项费用是broker收的费用加上银行收取的underwriting fee即可。
2. Your credit or charge (points) for the specific interest rate
chosen
chosen
在不同的利率水平下，银行会给借款人一定的credit，或者收取一定的费用。一般来说，利率越高银行给的credit越多，利率越低，银行给的credit越少，甚至开始收取费用。例如，30年固定4%的利率银行可能会给借款人$2,000 credit, 那么这一项就是-2000； 3.875%银行可能只给$1,000的credit，那么这一项就是-1000；而3.75%银行可能不但不给任何的credit，还要收取$1,000的费用，那么这一项就是1000。
- The credit or charge for the interest rate of （）% is included in “Our origination charge.” (See item 1 above.)
如果勾选的是这一项，那么整个2里面都不会有数字，因为1里面已经包含了credit或者费用。
- You receive a credit of $（）for this interest rate of （）%. settlement charges. This credit reduces your total settlement charges.
如果勾选的是这一项，那么贷款人在此利率水平下将拿到credit。
- You pay a charge of $ for this interest rate of %. This charge (points) increases your total settlement charges
如果勾选的是这一项，那么贷款人需要付一定费用才能拿到此利率。
A - Your Adjusted Origination Charge = 1 + 2
在这里特别提一下买房贷款。有很多买房贷款的经纪人（broker）都做无费用（no point）贷款。No Point指的是不收Origination Charge，按道理来说，如果是No Point买房贷款，A项（Adjusted Origination Charge）应该是零，但是正如前文所说，HUD把银行的Underwriting Fee也强行加到了1项（Our Origination Charge）里面了，所以2项银行给的credit即使没有全抵消掉1项而导致A大于零其实也是No Point，只要A项小于Underwriting Fee就行。举例来说，如果broker收$3000, 银行的Underwriting Fee是$800, 那么1项会是3800, 所以只要2项（credit）大于3000而A项小于$800，这个买房贷款就是No
Point了。
Point了。
另外，有时候市场很好，银行给的credit很多，此时A项有可能是负数，那么这些credit会继续抵消下面3-11里面收取的费用。
3. Required Service that we select
这个部分收取费用的服务都是银行指定的（we select），贷款申请人无法自行选择，通常包括以下三项：
- Appraisal Fee
房屋估值，价格按照贷款金额可以从$200到 $800不等，极少数大额贷款会接近$1,000
- Tax Service Fee
银行要从税务局（IRS）那里查申请人的报税记录，IRS收取的费用大概几十块钱
- Flood Cert
银行要开证明说明房子在不在洪水区（Flood Zone），费用通常$15-$17
4. Title Services and Lender's Title Insurance
这个部分是Title和Escrow公司收取的费用。Title收取银行打给贷款申请人的贷款以及调查房子本身有什么没有偿还的欠款以及产权纠纷等等。Escrow公司负责打印文件，公正，协调以及传递各方文件，recording等等。注意这个“Escrow”和上面说的“Escrow/ImpoundAccount”没有关系，只是名字一样而已。主要包括以下几项：
- Escrow Fee (Settlement Fee)
Escrow公司为贷款申请人提供escrow服务收取的费用，不同公司相差很大，一般贷款额越高费用越高，从几百到上千的都有，不过很少有超过$2,000的。
- Lender's Title Insurance
银行房产保险，强制费用，用来保护银行的利益，确保在房产交易之前这个房产上所有的纠纷都不会对银行产生损失。
- Notary Fee
公证费用，有时候贷款申请人不方便到Escrow公司签贷款文件，Escrow公司会让公证员（Notary）带着所有需要签的文件到诸如贷款人家里的其它地方签字。一般如果贷款申请人可以自己到escrow公司签字的话，这项费用可以waive掉。
- Sub Escrow Fee
银行会把贷款打到Title公式，如果Escrow和Title公司不是一家，Escrow公司要负责把title公司那里收到的贷款划拨给贷款申请人，这里有一个“中转”费用。
- Title Endorsement Fee
Title公司收取的费用，title公司的underwriter会按照法律或客户要求用较新的title policy覆盖较旧的title policy，比如用2010的policy覆盖2006年的policy，或者用American Land Title Association （ALTA） policy 覆盖California Land Title Association （CLTA），这些更新要收取额外的费用。
- Loan Tie-In Fee
Escrow公司收取的费用，用于escrow公司为了处理，协调银行，title公司，经纪人，贷款人之间各种文件，以及沟通，确保各个文件record无误。
- Courier/FedEx/Deliver Fee
邮寄，传递文件的费用
- Document preparation fee
如字面
****这个部分的费用占最大部分，根据具体情况不同悬殊很大，但一般各个州，各个郡县都有法律规定，escrow和title公司不会收的太离谱。而且，GFE上不会把每一项分解开了disclose出来，贷款申请人需要自行找经纪人或者escrow/title公司索取费用清单。
5. Owner's Title Insurance
户主产权保险，绝大部分贷款申请人都会购买，可以理解为强制自选费用，用来保护房屋购买人的利益，确保在房产交易之前这个房产上所有的产权，贷款等纠纷都不会对新户主产生影响和损失。注意只有买房才有此项费用，重新贷款没有。
6. Required Service that you can shop for
有些服务不是强制的但是是贷款申请人可以向第三方购买的，例如Virginia州的Survey Fee，用来丈量房屋本身以及附属土地，核对实际数据是否和county的数据符合而没有和别人的土地有交叉产权；以Texas州的T-19 Title Endorsement，也有类似的功用。这些服务虽然可选，但是也需要在GFE上disclose出来，因为它们都和买房或者重新贷款有关。
7. Government Recording Charges
County Recorder's Office收取的recording费用，一般按页数首付，$100 上下。
8. Transfer Tax
房产转移税，各个州以及郡县要求极其不同，具体可以参考：
这个网站是比较官方权威的。
9. Initial Deposit in Your Escrow Account
对于开了escrow/impound account的贷款，其地产税和房屋保险是和本金，利息一起交的。举例来说，一个贷款的本金+利息一个月是$2,200。新户主每年要交$6,000的地产税，房屋保险一年要交$600, 那么新户主一个月要交多少钱给银行呢？答案是2200 + (6000 + 600)/12 = $2,750（请注意是每个月，直到escrow account被取消为止）。那么这个Initial Deposit是什么意思呢？以加州的地产税为例，每年地产税要交2次，12月和4月，如果这个贷款9月份close了而first payment date是11月1日，到12月银行只有一个月的地产税，但是银行要帮贷款申请人交半年（6个月）的地产税，银行没有那么多钱，只有在close的时候就找贷款申请人直接把缺的那5个月先收上来。这个概念就是“Initial Deposit”。而且银行通常要多收1-2个月的reserve以防万一。同理，同样的“Initial Deposit”适用于房屋保险。房屋保险是1年一交，所以银行要先收13-14个月。综上，如果这个贷款在加州是9月份close，那么银行会大概收7个月的地产税和14个月的房屋保险做Initial Deposit。
10. Daily Interest Charges
预付利息，直接举例说明，某一个贷款会在7月20号close，那么利息会从20号开始计算，但是银行会要求在close的时候直接把利息从20号收到31号（月底）。然后这个贷款的首个付款日（First Payment Date）会是9月1号。为什么呢？利息和房租不一样，房租是7月底交8月份的房租（先付），而利息只有过了某一天才会产生，所以它是后附，也就是说9月1号付的payment是针对8月1号到8月31号的本金和利息。银行之所以这样做也是为了统筹和收取费用方便而致。在这一项中会给贷款申请人一个“预计”的closing日期，比如7月20号。但是实际上的closing date有可能会不一样，银行或经纪人不可能算的那么准，比如如果实际上是7月26号close，那么收取的pre-paid interest就是26-31号一共6天的费用。
而有时，closing date会在月初（比如5号），这个时候银行会先把1-4号的利息退给贷款申请人，然后再到下个月的1号收取一个月的。举例，如果7月5号close，利息应该从5号开始算，但是银行为了方便计算和统筹，会先把7月1号到7月4号的利息credit给申请人，然后在8月1号收取7月1号到7月31号的payment。所以这一项有时候会是负数。通常，如果closing
date在7号之前银行都会这样做。
date在7号之前银行都会这样做。
11. Homeowner's Insurance
如字面，贷款close的时候贷款申请人要交房屋保险的费用给保险公司。但是GFE做出来的时候一般不知道一年的费用是多少，所以一般会放一个预估的费用在这里。
B 和 A+B
简单的算术加总
第三页
大部分是从第一页和第二页抄来的信息。最有用的是中间的表格，第一列“The loan in this GFE”是这个GFE上的利率下贷款申请人需要交纳的总费用；第二列“The same loan with lower settlement charges”一般是会disclose比这个GFE利率高一档的利率下（比如4.5%之于4.375%）费用会少多少，总共是多少。第三列“The same loan with lower interest rate”一般是会disclose比这个GFE上利率低一档的利率下（比如4.25%之于4.375%）费用会多多少，总共是多少。
*****以上是对GFE的一个大体介绍，请注意，GFE只是一个预估，最后的实际费用要看HUD-1。
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