提高商业物业价值谈商业物业投资

商业物业对很多地主来说没有接触到，甚至认为是个雷区，风险很高。这是因为商业物业投资额度大，而且一旦空租，租金损失很多。我讲讲商业物业投资的我的一般做法。
首先我们要对目标市场开始调查，得到一个数据，这几个数据很关键。
租金水平，从高到低，排序。
建筑成本，从高到低，排序。
价格每平方尺，从高到低，排序。
租客的赢利水平，从高到低，排序。
租约长短，从长到短，排序。
空置率。
以卡尔佳里为例，卡尔加里是石油总部比较集中的城市，每次石油价格调整，对商业物业价格冲击很大，商业物业和石油产业相关性很高，把石油价格做为一个经济技术指标来确定商业物业可能的价格低点，也就是我认为的可能买入时间段。
手上有了一点数据和想法后，开始进一步操作。
根据自己的喜欢可以有针对性看厂房，临街铺位，办公室，餐馆，旅馆，加油站等等，
我很多都有涉及做过很多功课。
这里我讲一个例子，超低租金物业的投资。这个物业我持有了一年时间，这种物业租金回报率很低，现金法评估时物业不值钱。但是，这个土地和物业本身的价值远远髙于现金回报评估法。这种物业我比较喜欢，因为不用做很多装修工程，只要有时间等待就可以了。这个物业过户之后，收到几个月租金之后，重新调整租金，这个主要租客，在这里待了十五年，把老地主搞得很不开心，租金太低，重新调整租金谈判，对方认为我是外地人，开出条件是涨5％，我的条件是正常租金水平的低价，涨幅是4倍，其实也不多，因为十年都没有变，一来二去，他认为我没有办法找到下家出租，其实我的王牌经纪一早有人排队等着我卖，已经有几个下家了。就说要搬走，我一听这个也可以，随便什么时候，只要提前一个月通知。这个租客搬走的第二个月，这个物业再次易主。获得了50％以上的回报，这个物业是一个典型的例子，租金超低和空置。
我讲一个别人的装修回报例子，很多老地主年纪大了，没有精力花钱装修招租，一般就是有点收入死死拿住，不愿花钱在物业上，这种物业一般都是土地和地点很好，只要是重新调整一下，就会有好租客上门。当时这个物业具体价格在我承受之外，我只是看了一下，没有资金做，当地人把这个物业拿下，重新做外墙，签到一个大公司十五年递增租金合同，大概差价有一百多万，利润在一百万左右。这个投资方法是提高物业质量，找到新租金水平租客，按市场平均水平售出，获得差价。
我做的另外一种方法是商业物业可以维持，用时间等待法来获利，这个就说象农场，仓贮物业这类占地大的物业。仓贮类，我对这类物业进行了解，并谈成一个合同，资金不到位，流产了。这个投资从现在看，如果当时有资金的话，又是一个高回报投资。农场这个讲了比较多，就简单说一下，当时我投入的时候，平均毎夸特6万块，现在平均毎夸特16万，如果买的时候低于平均价，卖的时候再划分一个住宅，回报率就更好。今天就写到这里，下次再写，欢迎讲我是忽悠的，大忽悠的来一起看，为什么你的认识和大家差这么远。找下原因，拜个师傅，不吃亏。