初次买房四步曲（二）： 了解自己的购买能力

如果现金买房，那购买能力非常直观；贷款买房则需要一番计算和考量。贷款买房的购买能力主要由以下几个方面决定：收入，借款利率(mortgage rate)，现有流动资金， 现有债务和消费习惯。

现有流动资金决定你的首付（down payment）能力。收入，现有债务和当时的贷款利率则决定你能贷多少钱。放贷机构一般使用28/36原则来决定借款人最高的贷款额度。也就是说你每月所还贷款的本金，利息，房产税及房屋保险的总和（简称 PITI： principal, interest, tax and insurance），不应超过税前收入的28%；如果有别的债务，比如车贷，学生贷款等，那PITI加上其它每月还贷的总额不应超过税前收入的36%。这两个原则是互为独立的。假设你没有其它债务，PITI还是要遵循28原则，而不是36。

网上有很多免费的计算工具可以根据28/36原则来计算你的贷款上额。只要以maximum mortgage calculator为关键字来google就能找到。 因为房产税，房屋保险和借款利率都是动态的，所以你只能根据现在的行情大概估算，得出一个贷款上限的范围。

此外，redfin.com上的payment calculator也非常好用。假设你在redfin上看到心仪的房子。在这个房子页面的右边，小地图（google map）下面，你会看到一个小计算器，点击它你就打开了payments calculator。它上面的每一项都有缺省数值：home price是asking price, down payment是asking price的20%，Property tax是这个房子现在的每年的房产税，HOA（Home association, 有些房子没有HOA。） 费也是该房子现在的收费，而loan的interest rate 则是现在常见的利率。它分别给出了三种贷款方式，每月贷款本金+贷款利息+房产税+HOA 的总和。这个calculator没有算房屋保险，但你可以在HOA里输入大概每月的保险费，从而得到这个房子的PITI。 PITI 占 每月税前收入的比率，和28%比较，你就可大概得知是否能买得起这个房子。当然那里面的每一项值都可以根据你的实际情况来调整。如果你的PITI 大于 28%，但你可以负担更多的首付，不妨改变那个数值看看每月的PITI是否符合28标准。通常如果首付达到或多于25%，你还可以拿到更好的利率（大约比20%首付的利率少0.125%）。

如果你首付小于20%，尽管收入高，最后PITI也符合28原则，贷款机构会认为给你贷款有比较大的风险。为了在你万一default的情况下保护自己的利益，它会要求你购买PMI（Private mortgage insurance）。当你还贷的本金+首付累积到房价的22%，PMI自动取消。或者过一段时间房子涨价了，你也可以申请取消PMI，具体的操作和条件需要询问借贷机构。简而言之，在首付能力小于20%的情况下，需要把PMI考虑进去。

除此之外，房子各种各样的维护费，是一笔不小的开支。如果房子比较大，水电煤气费开销也比较大。大约在PITI的基础上加个几百块，依据现在的消费习惯而定。最后，把PITI + 房子维护费 + 现在每月除租金以外的平均开销，看看这个数额是否在经济和心理承受能力的范围。对了，房贷所付利息及房产税可以免税，一般你能因此从IRS手中拿回来一些钱，除非收入太高。

总而言之，购买能力由多种因素决定。综合考虑，了解自己的购买能力，我们才可以有的放矢的寻找合适的房子。