华人借名购房遭“鲸吞” 开发商被判协助过户

美籍华人章女士因为国籍的问题无法在京购房，便委托朋友谭女士帮自己办理了贷款，并约定谭女士无偿协助过户。但后来，谭女士拒绝将房子过户给她，章女士诉至法院，要求谭女士及房地产公司协助她办理房屋过户手续。2011年11月8日，北京市海淀法院复兴路法庭判决章女士胜诉。

章女士称，她与北京市华远房地产开发公司签订房屋认购书，交纳了定金及首付。但由于自己是美籍华人，不能办理相关手续，于是她委托谭女士代办，并向银行申请房贷。双方协议约定，谭女士无偿协助办理过户等手续，她每月按时还款。但是后来谭女士拒绝协助办理过户，她起诉至法院，请求判决谭女士及开发商协助她办理房屋产权手续。

谭女士称，买房、贷款等合同及产权登记的名字均为她，依据物权法的规定，应确定她是涉案房屋的所有权人，与章女士无关。至于双方签订的信托协议书，因为章女士购买房屋根本没有贷款资格，利用信托关系掩盖了谭女士实际贷款的事实，这违反了银行法的相关规定，应属无效，应依法撤销。房地产公司则同意为章女士办理过户。

法院认为，章女士提交的证据可以证实，她是因为贷款问题不能购房，以谭女士的名义与房地产公司签订了商品房买卖合同。到目前为止，涉案房屋产生的所有费用均由章女士支付。章、谭二人签订的信托协议，也可以证明该事件的全部经过及真实情况。

据此法院认定，章女士是争议房屋的实际购买人。因为房地产公司对于协助章女士办理产权过户手续没有异议，因此在章女士付清全部银行贷款之后，谭女士及房地产公司有义务协助章女士完成产权过户手续，将争议房屋过户到章女士名下。最后法院判决支持章女士的诉讼请求。

编者点评：

为了规避政策、贪图便宜或逃避债务等种种原因，现实中“借名买房”的现象屡见不鲜。在借名买房的背后，一般来说实际出资人会与登记购房人签订相应的协议，以保证自己能够取得所购买的房屋。这种内部的协议是否有效呢？

如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，又没有损害第三方的利益，双方当事人自愿签署的借名买房合同应具有法律效力。实际出资人可以依据双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。本案中章女士是因为无法办理贷款所以以朋友谭女士名义购买普通商品房，并不违反法律，因此法院认定她们之间的信托协议有效。

但如果实际出资人无资格却借名购买经济适用房等特殊房屋，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应当认定为无效。这时实际出资人只能要求登记购房人返还房款。

中国《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名买房的法律风险是不言而喻的，所以，外籍人士在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。