《中国房价未来》

没有人能够飞跃华南崎岖的青山绿谷而不自问，中国十多亿人住哪儿？吃什么？因为大片大片的山岳谷地看来都不适于耕种，而且人烟稀罕。这大片空旷风景的印象反应在统计数字上是，约为七分之六的人口要赖占中国土地三分之二的可耕种土地为生。中国有人居住的土地大约是美国有人居住土地面积的一半，却要维持美国五倍人口的生计。唯一的办法是往谷地与洪泛区域的每一平方英里挤进两千人。美国现有大约57万平方英里的土地在耕作中，而且面积还可以大量扩增。中国已耕土地面可能有45万平方英里（每人可享出产粮食的土地面积不到半英亩），若要扩增，面积也极小，而且要密集使用。总之，中国必须要利用全世界可耕种土地面积的百分之七，来喂饱占全世界百分之二十三的人口。

上面的话是西方世界最著名的中国通费正清先生1991年在他完成《论中国》的著作中的片段。看看地球仪就会发现中国广阔的地区被喜马拉雅山脉、青藏高原、昆仑山脉、沙漠、盆地所覆盖，人口完全集中在中国版图的右侧，也就是华北、华南、东北、沿海地区。

印度与中国同样拥有庞大的人口，但印度的土地可耕种面积为1.7亿公顷，中国约为1.03亿公顷，而国土面积不足中国三分之一，中国人均占有国土面积在世界上190多个国家中排在110位以后，人均占有耕地面积排在76位以后，人均占有森里面积排在107位以后。目前中国已经有664个市县的人均耕地在联合国确定的人均耕地0.8亩的警戒线以下。而美国耕地面积世界第一，这里就不详细表述了。

土地在中国是稀缺资源，特别是与粮食居住有关的土地更是稀缺，通过上述我们会有一个基本了解，土地在中国意味着什么。中国人口如果没有计划生育政策来控制，那么中国今天的粮食价格就不是现在的数字了，如果中国依赖外国进口粮食来养活庞大而又失控的人口增长，就好比你的粮食口袋握在其他人手里，我们会为粮食问题被人玩的团团转。其实中国同时还面对同样严峻的能源及其他资源的短缺问题，民主是否可以使土地再生、能源再生、资源再造还是个问题，今天先让它靠边站一站。接下来我们从人口红利、城市化、高铁、收入几个方面分析一下中国未来房价问题。

人口红利

所谓的人口红利就是指婴儿潮（BABY BOOMMER）。 中国的两次婴儿潮第一次是1962-1972，在此期间有大约3亿人口出生。第二次婴儿潮是1985-1991，在此期间有1.66亿人口降生，也就是说在两次婴儿潮下我国新增人口是4.66亿。一个人从出生到成熟的消费自主年龄大约是在40岁左右，其中最重要的消费项目是安家立业买个自己的房子。中国第一次人口红利的成熟自主消费期为2003 到2013年左右，您看现在这房价涨的，有道理，因为这些人一定要拥有自己的住房。第二次人口红利自助消费期会在2025到2031年左右。中国在1979年实行计划生育政策，再次出现婴儿潮的机率不大，如果婴儿潮与民主同时降临的话将会很恐怖。看看印度就知道了。

城市化

简单的讲就是大量的农村人口涌入城市，从事农耕人口减少，农业人口转入其他行业。如果我们拿国际标准来套用中国是暂时不适用的，中国城市化的标准简单从人口来讲是超过50万人口可以称为城市，人均住房面积应达到30平方米左右，居住面积现在还有差距

日本从1947到1975完成人口城市化从38%到75%；韩国从1960到1985完成人口城市化从36%到74%，中国人口城市化比率从2000年开始的36%，会在2025年达到76%的人口城市化，也就是说中国每年要有总人口的1.6%，也就是每年近2000万人从农村走向城市，或把城乡、城镇变为城市，其就业从农业有关转入其他行业。中国的城市将从2010年的185个，在2015年的时候达到290个平均人口数量在50万以上的城市。历史已经证明其趋势不可逆转。那么这些人涌入城市总要有住的地方，而且要一直住下去。住房是一个必然要解决的一个问题。

高铁政策与城市生活圈

中国的高铁政策是完成近几年修建1.2万公里四横八纵的高速铁路，就是每小时跑300-400公里那种，在中国架起一张网，类似美国的国家高速公路网，但高铁更快。大家热门讨论过的北京到天津28分钟就可以到，北京到上海以后单程不过4个小时，可以说当天可以来回往返，比飞机还方便。这使中国以北京、上海、广州、深圳和核心辐射其他大中型、二、三线城市的一日生活圈变为现实。核心城市房价不会下跌，生活圈的房价也不会下跌，而且还会上涨，而这些生活圈覆盖了中国人口居住的决大部分地区。大量的人口涌入城市，参与城市建设与就业，城市的生存空间在中国成竞争态势。

收入与成本

中国经济在国家有步骤的完成基础设施建设同时，要提高由国民大众消费支出带来的经济增长，中国的十二个五年计划提出缩减收入差距，提高国民收入，我认为不是说把收入高的拉下来，而是要把收入低的搞上去。其实主要是提高总体收入，刺激消费，使经济增长步入健康轨道，不能一直依赖国家的大型“铁公基”（铁路、公路、基础设施）建设来拉动GDP。提高收入主要方法是，增加货币供应量，扩大内需。如提高公务员与国有企业员工工资，提高退休补助等等，而不是通过获利来取得的货币，增发货币也自然促进通货膨胀。增加工资产生消费的同时，自然使劳动力成本上升，劳动力成本上升自然使原材料、成品、半成品的成本上升，也就是说以前搬一次家50元就可以搞定，工资上涨后需要70元才能搞定，您的工资涨了，那盖楼的建筑工人工资也要上涨，生产原材料的工人工资也要上涨，商品价格特别是粮食、土地、能源一定上涨，这些不是空气要多少有多少，它们在中国是非常非常有限的资源。

最早提出中国计划生育政策的马寅初是不是可以获得极具戏剧性效果的诺贝尔奖，我们就不讨论了，至少他很有远见。如果中国人口没有适度控制的话，今天的生存与竞争环境会更恶劣，房价就自不必说。

中国的房价在未来15到20年内会持续上涨，对房价跌，我既无信心也缺乏理由。