在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
旧房推倒重建是否值得？
如山
（2024年9月8日，星期天）
我常常被问到，将我的旧房推倒重建是否值得？要回答这个问题，我有几个问题先要问清楚：
- 你想推倒的旧房子、重建一个新房子的目的是什么？是自己住、建好再卖出、还是建好新的拿来出租（长期Hold）？
- 旧房子在哪里？有多旧？；
- 现在房子的 面积、Layout 与 Condition？
- 你是否第一次建新房，然后希望一直做下去，例如一年只做Part time建一间、甚至开始全职Builder，还是只是打算建这一间？
这些问题的回答决定了我给你是否值得去做的答案。诚然，是否值得做不仅仅有经济上/回报上的考量，还有个人特别需求：如自住、尝试新东西、甚至开始新的职业生涯。
我先用一个例子来分析，然后给出我的结论：
本地一位业主在西雅图东区有一栋60年代的老房子，2200 sf。几年前1m买入。
这个房子位于中等价格区。这个旧房我估计现有状况能卖1.4m，重建一个4000尺新房，目前大概能卖接近3m。
业主打算建好后卖，不准备长hold 也不打算用于自住，看看能否多少赚钱、能多赚多少。我的初步评估是不值得做！分析理由如下：
假如这个房子现状况卖出能卖1.4m。如果直接AS-IS卖出1.4m，回报就是40 万（与买入价比，忽略买卖费用与交易产生的税）。如果你用来推倒重建，土地部分的成本就是1.4m。而建一个能卖3m价格的成本建筑成本用每平方尺大概$280 来估算是1.1m。这个还是用相对低价来估。本地大公司估价起步每平方英尺$350。这只是一个大概，真正报价先要根据设计图、装修选用的材料、地面状况与Utilities条件等等。那成本不是2.4m？卖3.m也不错呀，有60万差价。 且慢！任何建商/项目经理给你口头甚至书面报价都还不是你全部要的花钱。为何？
- 这里正规公司报价是不包括销售税的。华州没有个人所得税，但有销售税。正规报价会注明 Sale tax not included 或者类似文字。视乎你在哪个County/City，华州内所有州加County/City的销售税范围是10.1% 到 10.56%。通常不包括在总价内的原因是这个税也是每年加的。所以要看你哪一年开始。
- Permit application fee, Plan design，Civil engineering，Structural engineering， Demolition, Utilities hold up等等是不在估计内的，除非报价已经写明。要做这些报价，需要进一步的调查。要包括这部分报价的话一般Builder 是不愿意花这个时间的，除非已经比较确定你就是他们顾客。这部分的差价可以是很大的，不是所谓“一般情况”。这些费用10万20万甚至到几十万不等。可以要求建商或者第三者收一笔Nonrefundable fee来调查。 想想你只是需要一个估计来做决定，愿意花没做决定的钱吗？
- 建筑资金产生的利息。就算业主有现金在手，那也有一个机会成本。如果贷款有贷款利息，自己的现金最简单的机会成本计算是存银行所得的利息。
上面3项目加起来就是几十万。总之，折腾了一两年之后未必比立刻卖赚更多的钱。或者有也不多，还得看看你是否愿意那么折腾。
总结一下，什么情况值得考虑做推倒的旧房子重建一个新房子呢？
- 自己想用来自住，而同样地区市场上没有，或者没有满足自己想要的功能。
- 建好后长期出租。因为就算比市场买入只是便宜一点也是便宜。在市场上买入超过两百万新房来出租的投资者也是有，看投资者的目的。
- 想尝试新东西，准备一直做下去。所以不赚钱也是积累经验。等等付学费。
- 房子太旧太小，卖不出市场价，只能卖出地价，或者旧房很难卖出的市场。
上面这些值得考虑做的还有一个很重要的前提：是在人口密度大、土地非常稀缺的地区。假如你看到周围很多可开发的地是根本不值得考虑的。因为外面买一块很便宜。有些地方地只是几万块到10万，建筑成本很低，例如$100 左右一个平方尺的建筑成本等，也没有多少差价好赚。这就是为什么在中部很多地区建筑商一建都是一大片。因为有地，并且每个房子的利润都不高。
不是上面列举的，个人认为都不值得选择推倒旧房重建。
披露：上面是个人经验分享，不是选择建议，因为每个人想法不同，并且我上面利也未必全面。
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
