在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
雇请装修工/Contractor的悲催经历、风险与经验
如山
（2013年11月17日，星期天）
近日投坛谈论装修工的比较多。很多读者相信从中也学到一些经验教训。本人在美国专职经营房产十多年，从出租、Flipping到建筑，做过的房子应该也在上百个了，自然跟装修工/Handyman/Contractor打交道不少。下面是我在跟装修工打交道过程的一些经验与体会，给同鞋们一些参考，欢迎大家补充。
先说我雇装修工其中两个比较典型的悲催经历。
悲催经历一：经出租房邻居的介绍，开始雇请一位装修工（白人）。价钱很便宜，活也可以，尤其在自己似懂非懂阶段，根本分辨不出错误之处。他在两年间做了我二十几间房子，都是中到大的装修。但是他的特点是，每次都要先付一些钱开工，也不多，就几百块。然后，自然是每个阶段进展都要我付钱。理由自然是既没钱买材料又欠生活费。好，这都没问题。钱反正是要给，早给迟给而已。就这样他帮我做了二十几间房子。直到后来越来越要钱频繁，终于有一天在一个大项目要我先付4千块定金去买几个窗子及其它材料时，人失踪了。我反复电话联络几天，没有任何回应。开头我想，他可能家里有紧急情况或者意外。直到几个星期后我又请了别的装修工继续开工，偶然发现他回到我的物业搬木头，那是房子用余下准备拧掉的Lumber。他倒是十分坦然地面对我，说，是我欠你的钱，我现在没钱了，等我有钱时再还你。我也只好跟他握手道别。你可以做什么呢？当然可以告他，但是开庭后好的结果除了准备材料花了开庭费拿到一个判决之外，还能拿到什么呢？“光脚的不怕穿鞋的”，无产阶级没有东西可失去的，难道还怕你一纸胜诉状吗？算啦，安慰自己说，那权当对他帮我低价做了那么多房子的补贴吧。以后不用他就是了。
悲催经历二：一位中国朋友推荐的中国装修工，外州刚刚搬来。见面聊过之后觉得可以，开始做我的装修项目。前面几个平安无事，最后一个也是完工了，就除了装修的垃圾没有清理。他告诉有急事要到外地，能否马上结帐。结帐后倒是他先发现我多付了1千。多付的原因是我忘记扣除已经付他的1千块定金。他告诉我回来之后再打电话给我。我说没问题，放心去办你的事吧。但是10天过去杳无音信，因为那些垃圾还在，我要清理掉好卖房。后来我只好再请人清，差不多1千块。这个例子说明什么呢？显然他人并不坏，但是人在利益诱惑下会变。某些时候，诚信会退居第二位。可能有人会想，就不说诚信了，他为什么为了2千块可以失去我这样一个好客户呢？答案是，看眼前比看长远的人多。况且，在我们这里只要有正规license并且做工可以的装修工不愁没工开。
至于装修工做有错误、做得某些地方马虎就常常有的事。你懂得越多，要求越高你发现不完美的就越多。几乎不会有一个是完美的。作为雇主，有时候只能是“得过且过”的心态才成。不然，你只能是自己做，假如你自己能够做并且做得更好的话。
雇请装修工/Contractor的风险归纳
请到差的装修工有哪些风险？归纳起来有如下几点：
1. 直接经济损失的风险。这个是大家最容易想到碰到的。具体表现就是做错了，但是不肯回来改正，可能变成花更多钱去重新请人做。例如，花了几千块做一个厨房或者厕所的upgrade，做完后发现安装错误，不久漏水，导致需要重新做，再花几千重新做。这个我也有过。请过一位跟我做了很多个房子的台湾装修工。有Contractor license，Insurance 和 bond。个人知识很丰富。还会画建筑图。自己亲手建过一栋10 unites的 Condo，只是请少量的Labor和租equipment。所以，我相信他能做Roofing。但是他做的新屋顶两年后才发现漏水，我只好再请专门做Roofing的公司Demo两年新的屋顶，重新再做一次，因为不符合规矩的地方多，修理不划算了。
2. 责任风险。例如工人在你家做工时受伤，他们没执照没保险，你变成他们的直接雇主。而你又没有相应的保险Cover时，业主要负担受伤工人的所有索赔。
3. 人身安全风险。这是指个人甚至家庭的安全遭到威胁的风险。具体例子？请到不认识、无从查找的人进屋，从而引至悲剧发生。有一个这样的案例发生在几年前的盐湖城。话说夫妇俩定期去教堂，连续几次都碰到同一个流浪汉在周围徘徊。于是问他有什么需要帮忙，答日没工作没钱。夫妇问他会做什么，答会做装修。屋顶会做吗？答，会。好，他们家里正需要修屋顶还是换屋顶。然后就带他回家做工，付工钱，管饭吃。几天后，一个月黑风高的夜晚，该流浪汉连同他们十来岁的女儿失踪了。报警，多方寻找不果。更悲催的是，失踪几年后该女孩被发现在盐湖城街头游荡，不肯回家了。她已经被那流浪汉的宗教彻底洗脑了。有鉴于此，老婆大人从来不允许我在Home Depot 或者Lowes带任何Labor到家里干活，则使是做Landscaping类不进屋的也不成。是的，要是装修工或Labor在家里干活，碰上坏的，他们有很多机会做手脚（不是指迷信方面）。
针对上面提到的风险，下面是我总结我自己鉴别/雇请装修工的准则：
1. 凡是有危险性和技术性强的装修工作，例如大范围的水、电、冷暖气系统、Roofing、以及两层楼以上高的Siding、外墙油漆，砍或者Trim大而高的树等等必请有License， Insurance，bond，Worker compensation的Contractor。不清楚其它州，但按本州以及整个西海岸城市，没有这些，有些是不允许做的。但则使是允许做的，没有上面这些就将整个Liability落到业主身上。例如砍树的掉下来，工人的一切赔偿都要业主承担。有了上面那四项，一旦有人受伤除非有别的因素证明业主有过失，否则业主没责任。
2. 一般的室内装修，不牵涉上面所说内容的装修工，以朋友（当然是信任的朋友，不是仅仅一次Party认识的“朋友”）推荐，或者能够查到背景的优先考虑。必须在这个行业做了5年以上的为考虑。要是没有推荐人，就网上找尽可能多的资料，例如从Angies List等等资源去找。
3. “便宜没好货”，这是生活中无数实践的总结。不仅仅适用于雇请装修工。爱便宜、想省钱应该是所有人类的共同特点，无可厚非。但是，便宜一定有便宜的原因。贵有贵的道理。谁也不想多付钱，假如你能拿到三个以上的Bid，一般是选中间的为好。选最低的常常在后期带来问题，尤其对于不懂/不完全懂或者没时间整天监督装修的业主。有人可能说，我的既便宜又好。那么恭喜你，狗屎运总是有人走到的。
4. 不要请远程装修。你想想从一开始远程装修工的报价是什么状况。所有需要真正报价的装修工程，应该都是到了现场才能决定的。则令是油漆这样听起来很简单的活，也要看过原来的墙面状况、底色跟要油漆的色、多长时间没油漆等等因素才能准确。所以，几百块以上的工，凭电话估计对雇主与装修工双方都是不太靠谱的。因此你说远程的装修工到底先来看过才给估还是不用来就估价呢？来嘛，这么远距离，估完价业主不请他，人家怎么办。要是来到准备开工才估价，要是不能达成一致，叫人家离开？我要是业主处于那种状况，吃亏的一定是我。因为我不可能就这样不给工做叫别人走。这种状况，常常在我多次用过的Contractor上也发生，还不是远程。因为几百块（有时是1、2千钱）以内的活，你不想人家来回跑，就是叫他做完做给发票。这种状况常常超出我的预计。所以，远程的报价就更不可信。其次，大一点的工程，特别是牵涉水、电、HVAC等等，往往都是使用一段时间才能发现问题。要是远程的，你能叫别人回头修？
5. 请Labor与请议和价格的装修不同。请Labor就是安小时计算工钱。这种除非非常信任并且别人有过很好的记录，否则只能用于做很简单的体力活，例如清理Yard，掉垃圾等等。凡是请Labour，我都参与做或者从头到尾自己在场。请Labour除了前面风险归纳中提到的责任风险、人身风险之外，还有效率与价值的问题。人在有利益冲突面前都会先考虑自己，既然做多做少都是按小时算，慢慢“磨洋工”就是可以理解的。
6. 不请任何需要预付定金的装修工/Contractor。要是材料占了总价的大部分并且清单清楚，就自己Order让他们Pick up或者跟他们一块。但这样一来，对普通业余地主多了额外的活。要是该装修工就等着这个定金开锅，就可判断他要不做得很差，没有足够的活，要不有个人其它毛病财务很困难或者没有财务信用。这种状况的装修工通常是用超低价来吸引顾客。无论是哪一种，都不会是好的装修工/Contractor。他迟早会给你带来麻烦。
暂时想到以上这些，欢迎诸位根据自己的经验纠正补充。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
