在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
本人斗胆断言：底特律房产与经济不久一定会回来（多图）
如山
（2013年8月11日，星期天）
汽车城底特律于今年7月18日申请破产。
众所周知，现在的底特律一片萧条。其萧条源于美国汽车业的式微。20世纪的头半个世纪，伴随美国汽车业的兴起和旺盛，是底特律的辉煌时期。其最高居住人口达180多万。随后，受日本等海外汽车的冲击，加上工会的矛盾，造成这个曾经辉煌的世界汽车城开始走下坡路。“冰冻三尺，非一日之寒”，汽车城日渐式微形成了恶性循环，当地政府税收早已不堪重负。到今日，40%的城市路灯已经损坏，高犯罪率，紧急电话要58分钟才能回应。居住人口现在下降到只有70多万。100元以下的房子比比皆是，当地的说法是要买房先买枪。
面对这样一个满目疮痍的城市，人们基本是失望的情绪。慨叹其一百年不会回来、复苏遥遥无期者大有人在。那为什么我竟敢预言其“不久一定回来”呢？童鞋们一定会追问，“不久”是多久？答：十年左右！快则五年，慢则15年。反正不会是一百年，今天的读者们都有机会见证。
理由呢？且听我慢慢道来。
就我看来，底特律的衰败与三个因素有关：一，美国汽车业竞争力的下降，表现在成本与技术两方面。这个是多方面因素造成的，不是本文也不是我的能力能够分析清楚的；二，越来越强大的工会组织；三，当地政府的管理系统和能力。这三个因素又是互相关联的，特别是前两个，可能还互为因果。
从当地的汽车行业来说，通用汽车等通过破产已经将大工会这个阻碍去掉。而城市政府的破产给了她重组债务和管理系统的机会。据新闻报道，新接手的管理人发现，“欠债180多亿美元的底特律市政厅办公桌里竟然躺着一张百万美元支票。”新管理人披露，底特律的管理系统还是50年前的。虽然政府未必能对汽车业起什么作用，但其可在寻求多元化结构上努力。
我之所以预测其不久会见复苏，主要是简单地从市场规律和成本的角度去考虑。
市场规律就是现在底特律已经到了最低点，再差也差不到那里去。这个城市过去是依托汽车业，但重新的复苏不必仅依靠汽车业。而政府的破产等于一个转折点，是“置于死地而后生”。
而“成本”是指什么呢?一个成规模的城市系统要花很多钱和时间才能建立。读者可能说，美国有的是地，到外面找一块大空地重新建一个新城市还没那些问题，不是更好？我从自己作为小发展商的了解，建立城市花费巨大。城市中，大家看的硬件只是在表面的高楼或者地面上的房子。但是城市的街道、埋在地下的管道（utility line）等等是一笔巨大的成本。旧的建筑物可以不要，重新再建，但地下的不需要弃置。大家在不需要公共utility的地方看到在空地上建一个房子还简单，但是城市中建就不是那么简单。多少费用在地下？城市中一块未开发的地变成可用地，我这里的开发成本是平均每块地3到8万美元。你们可以想想，一个139平英里的城市地下的成本是多少？还有，与这个城市连接的纵横交错的交通网呢？那也是一笔巨大的成本。那么，成本与底特律复苏的关系如何? 在当地政府有效的管理、适当的政策下，超低成本的地一定吸引很多大公司过来。企业算的是成本与回报，全世界一样。钱和投资会往低成本的地方流。
这就是我预言底特律短则五年，长则15年会见复苏的根据。
下面让我们看美国麻省一个虽然小一点但是有类似情况的城市。
位于波士顿南面约20多英里有一个小城市，叫布罗克顿（Brockton）。人口9万多，占地20多平方英里。她曾经是世界鞋业的首都。由于制鞋需要的技术很低，随着国外鞋业的发展和劳动力低廉而工厂外移，从上世纪八十年代开始，布罗克顿的经济日渐式微。慢慢地，建筑楼空置，房产价格下跌，出租房、住房被Foreclosure比比皆是。这些空置的楼房又变成了毒品买卖和犯罪的黑窝。其重要的转折点发生在九十年代末新选的市长Jack Units。他是一位有激情改变现状，有胆量有领导才能的市长。他带领了政府的团队，拆除大量有空置和黑窝的Multi-family building，以低价卖给愿意建Single-family home的人，重新建了五间学校，改善了布罗克顿到波士顿的交通。这样，吸引了在波士顿工作的人们可以住在布罗克顿。布罗克顿的房产开始大涨，经济发展，形成了良性循环。至今，在布罗克顿市政厅的墙上还挂着Jack Units的一双穿破的鞋。
上面两个例子还证实了一点，对于准备长期持有物业（例如商业房产）的投资者，应该尽可能选择多元化城市去投，不要选择依靠单一行业的地方。
综合而言，一个城市的建立，特别是像底特律这样的大城市，是需要很大的成本和时间才能形成的。而城市建设中埋地下还有很多普通人表面看不到的成本。更重要的是，由交通、环境、城市系统建设等等奠定大城市土地价值不容易消失。当地价跌到一定程度，部分工厂、仓库和其它需要占地大的商业和资本都会往低成本的地方流动。
当然，这些看法，也是基于本人对美国未来的经济的看好。而乐观的基础也是出于对美国良好法律系统、民主系统、自然资源的信心。
有政治抱负有能力的华裔，请竞选底特律市长，你一定会有所作为！
声明：上面分析只是个人观点。本人不在底特律，也不准备近期投资底特律。并且不建议现在投资底特律的房产。但是在底特律附近的人和想投资那里的人，值得密切关注她未来几年的变化。最后，投资总是有风险，自己应该根据自己的财务和家庭状况作出选择和决定。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
底特律
底特律现在荒废的房子
麻省布罗克顿
