也谈贷款买房与风险控制

也谈贷款买房与风险控制 

如山 

 

（2013年7月29日，星期一）

投坛老大TT的《投资房多的话，采取混合方式最好》如一石激起千层浪，引起热烈的评论与辩论。好事！这才是回归投坛宗旨的现象。

TT的上贴，再加上后面的“贷款与个人财务财务情况有关”的补充例子，都是说理详尽，分析仔细的好贴。而Wg11兄，万小楼兄的反驳贴也有good point。只是他没有展开或者将抵抗风险部分说透彻而已。

是的，风险按制是重要的。一无所有的时候是不怕风险的，因为没有什么东西失去。但投坛的读者都不是一无所有之人。另外，财务状况与个人风格也决定了自己的具体投资策略，没有一定之规。说到这里，有人说我可能等于什么都没说。

好！我说具体的观点：付债总额应该根据自己的总资产和流动性、投资风格而作出。本人认为，用“一部分投资房现金买下” 不见得是好的避险方法。而是手上随时保留足够的现金。TT说的“一部分投资房现金买下。（保证生活费来源）”只是考虑了专门做出租为生的专业地主而言，却对投坛的大多数读者不适用。因为：其一，这里大部分读者都有其它工作作为生活来源；其它二，就算是专业做房产，例如我，也不是只有出租给我提供生活费来源。实际上，我的出租房一直没给我提供多余的现金流，相反，我一直贴了好些年在出租房上。这样说来，我岂非比很多“大地主”的表现都差？当然，从租金收入比是绝对的差，但从房产的赚钱上却还可以。这里，我不是想比较谁牛，而是想提醒大家的想问题的角度。其三，必须承认，房子的流动性毕竟比现金、股票及其它有价证券差多了。万一市场的大幅波动或者家庭财务状况的大变动，可能将出租房变现都没那么容易。如何抵御风险呢？在大城市热闹地方还好点，因为不管市场怎么跌，只要将价格降低到一定程度你总是容易出手回笼现金。而要是在偏僻地方，交投特别淡的地方你想找人买，就算低价都困难。

我曾经接到不少私下询问，他们手上的余钱是否再买房。我大部分的回答是，应该保留这些现金在手上。

从万小楼兄过往的贴以及Wg11兄的贴中，我推断他们手上一直有足够的现金。其实在Wg11兄的贴也是表达了类似意思。是的，我基本是这样做的，每个出租的投资房以最大额的贷款。同时，我一直保有充足现金。要不然，在过去的几年低潮中、出租房还要补贴的情况下，我怎么顶过来？不光是顶过来，在2010到2011年，我还大量买入了地。可知，这些地是没有租金收入的。靠的就是我虽然大额贷款，但高流动性的现金我一直不缺。本人一直在寻求贷款，但我不要高利率的贷款，我贷有私人从6%到8%利息的都有。但同时，总负债相对我的总资产还是很低。而且，我手上高流动性的现金和现金等值有价证券一直保持。

 

声明：以上观点与做法只是个人的体会，肯定不适合所有人。请自己仔细找出适合自己的投资回报与风险控制方法。请TT兄及诸位读者斧正。

 

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

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附TT兄原文

 

ZT: 投资房多的话，采取混合方式最好。by texastrader

 

1）一部分投资房现金买下。（保证生活费来源）

2）一部分投资房30年fixed （保证一定的cash flow，长期积累财富）

3）一部分投资房5/1ARM，amortized in 30年 （maximize cash flow。万一利率跳涨，可以考虑出售）

4）一部分投资房15年fixed。（不一定有cash flow，但是要打平. 以后提供孩子大学学费和退休费用）

利率长期看涨还是看跌，取决于很多因素，不是那么显而易见的。就是联储局主席也不能有把握的预见。所以还是谦虚点好。我个人认为自己没法预测。但是可以做educated guess。十年前我赌了全球通缩压力造成低利率环境，所以很多房子都是做的3/1 ARM。不是我有远见，而是运气好，赌对了。当时想的，万一赌错，有个保护伞，就是每年利率涨幅不得超过2%，lifetime利率涨幅不得超过6%。后来为了hedge，又买了一些房子做了30年和15年fixed的利率。再后来就借不到钱了，只能cash 买，但是无形中也是为自己做了利率高涨情形的保护伞。

今后五年利率怎么走？我只能胡乱猜想一下，如果继续全球经济低迷，不排除继续低利率。但更大的可能性是利率涨到5-6%。会不会到10%以上？anything is possible，但是可能性不大。如果真的发生，那就是经济失控了。那时候要worry about的其他问题可能更严重