“挖坑”效果与投资效果之连想

“挖坑”效果与投资效果之连想

如山

（2013年6月29日，星期六）

近日投坛上的DC农夫发贴披露自己的离婚故事，引起大量热议。就如有网友说的，大家“犹如打鸡针般兴奋”。不奇怪，婚姻、爱情、子女等等都是人们永恒的话题。我不打算去评论该事件中各人的对错误，观点的争议。只是从“挖坑”的效果连想到“掏粪”效果。 

何解？在DC农夫离婚贴之前，16妈被称投坛“坑王”。但是读者比较一下两者的行为与效果，就明白现在16妈该退居第二了。因为16妈每每靠发多条相关的人们很感兴趣的话题而引起热议。而“开坑”的往往是欲言又止式的一句半句话，里面没有内容。一句话，靠多开新贴而赢得挖坑之首的地位。然而，DC农夫却只是发一贴，就引来人们纷纷开新贴讨论，而每一个新贴都是大量的跟贴。而且连续几天人们意犹未尽。从挖坑效果看，16妈与DC农夫高下立见。因为DC农夫“精耕细作”，才能令“坑”挖得好。所以我说，目前投坛“坑王”非DC农夫莫属。

“掏粪”的道理是类似的。 

新入房产的地主们对某些地主拥有多少个单位（units）常常十分惊叹。但是多个Unite并不说明投资的效果。是的，多了出租的单位，一定是多了租客，多了“掏粪”的功夫。但不等于多了投资回报。另外，买入一个房子的折扣量，也要看看是什么基数才能比较。例如在便宜的地方，一个SFH才一万多，给你50%折扣很多吗？不过是便宜了几千块而已。一个房子的装修，看漏了要装修的地方、装修筹划不对、请错了人，动不动就不见几千块了。而买20对30万一个房子的地方，一个装修的改进或者市场一点升值，就带来了几万块的利润。可能有人说，那我说比例没错，因为20万可以买10间了，其折扣是50%的话，10万利润已经出来了。我说，这不过是理论数字，实际却不是这样。因为，其一，10个50%的deal不可能容易找到，假如是容易找到，那其实已经是市场价，不是50%折扣了；其二，假如大家都是类似的SFH，你的装修算百分比的应该是200%到300%，而20万的不过是房价的10%左右；贷款呢？2、3万价值的房子怎么贷款？假如能贷，贷款手续费占多少百分比啦？其三，管20个房子的维修、招租和管理租客、Eviction等等跟管一个房子的工作量一样吗？其四，卖出呢？在一二万一个Unite的（SFH或者Condo）的地方卖出时是不容易的。有人可能说，我交PM管理，让别人“掏粪” 去，我坐等收钱就成。其实没那么简单。我总是相信“力不到不为财”。交给PM管理，可能减轻了一点工作量，但也未必。因为很多修理、跟租客处理关系很是要你自己做决定。要是请了一个不太好的PM，你的头痛事不是少，反而可能更多了一重，就是处理你跟PM的争议。这时候，你可能是不必面对租客，不用“掏粪”了，但是你可能变成要洗马桶了。

总而言之，我的观点是，用有限的钱买多个低价Unite不见得是什么坏处，但肯定不能说明是高回报。对每一个房产，从选deal到装修、选租客或者开发等等每一个步骤都花时间、精力“精耕细作”地认真做好才是最重要的。房产的数量不能说明效果，质量才能说明你的投资是否值得。就像前面提到的16妈与DC农夫的“挖坑”效果一样（这里俺不评论DC农夫的离婚案本身）。

结论：挖好一个坑，其效果比多挖数个深度不够的坑要好得多。