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读《美房地产可见将来难再兴起》有感
如山
（2011年4月9日，星期六）
网友FreeTrade（以下简称FT）在投坛上贴过很多有价值和有启示的大作。这是投坛读者包括本人之幸。除了关于中华民族的评论部分本人觉得难以接受之外，其中有很多观点与我的观点相同或者接近。但是，拜读完《美房地产可见将来难再兴起》，却令我很困惑，不吐不快。现就教于FT和各位行家和理论专家。本人是房地产方面的实干家，不长于理论。要是理论概念上说错，请指正。
首先困惑的是标题。标题很重要，既提示了文章的主要内容也提示了文章的主要观点，同时也可以引起对这内容有兴趣的读者。
《美房地产可见将来难再兴起》？我对这“再兴起”感到疑惑。因为“兴起”通常是用来描述一种潮流。而美国房地产不是一个潮流，是一个已经存在几百年的市场。住房是现代人的一种需要，是必需品。你要是说美国年轻人现在不“再兴起”穿喇叭形牛仔裤或者是中国大陆现在不“再兴起”穿中山装，这就好明白。或者说，中国大陆现在“兴起”炒房产，“兴起” 炒股票，那也通。进一步说，在美的中国人现在不“再兴起” 炒房产，这也好说。（这里区别是“炒”）。任何商品的“炒”都是暂时的。读者是否以为我这是在咬文爵字，故意 “吹毛求疵”呢？不是，我的关键在下面分析美国房产的需求和支持需求的因素。
美国人对房产的“需要”是没有疑问的，其实对住房的需要对哪里的人都是没有疑问的。但是，“需要”不是经济学定义的“需求”。经济学定义的“要”是指“有能力并愿意购买”。对房产的“需求”就是愿意、并且有支付能力去购买。那么美国现在对房子的“需求”情况怎样？
美国人“愿意”买房吗？当然。美国人这个“愿意”包含了美国人的消费习惯。“有支付能力”吗？很多现在还“愿意”买房的人没有银行的贷款的支持就没有支付能力。因为没有银行支持时的购房能力就表示要全部现金。这个对很多美国人来说就是困难。所以导致美国现在房产的“需求”的不足。FT先生的大作分析了贷款环境的变化，也就是影响美国房产“需求”中的因素之一：房屋购买者的支付能力。分析很有道理。
但是，文章说美房地产在可见的将来都没办法解决这个问题。这里带来我的第二个困惑：可见的将来是意味着多长时间？多少年？显然三到五年不能叫可见的将来。应该是十年以上，一般我想是指几十年。要是这个理解正确，就带来我的第三个困惑：美国何时能走出经济困境。
说美国很难再走出困境、没希望走出困境的言论很多。从美国的媒体、中国的媒体、文学城以至投坛都不少。我是属于持相信美国能够走出困境、可见的未来还好的观点。这一点我以前已经说过，我不在这里再展开。虽然不赞同，我也同样理解跟我相反的观点。但是，我困惑的FT先生之前多篇文章的观点是认为美国将来会更好。可不是吗？FT先生的洋洋洒洒大作详细分析美国如何将在十年内达到一统全世界的《十年后美国将一统天下》刚刚贴出不久。当时我读得是心情激动呵。好家伙，美国一统天下后，咱身为美国公民还不威风八面的。
可能有人马上质疑，人家说的是美国能够控制全世界而已。没说美国经济就很好，更没说美国房地产会好。那是两码事。是吗？我看是一码事。你都控制全世界的资源、经济还能不为本国带来利益？还能不令美国经济火红火热？那那样的“一统天下”有何用呀？是不是有人进一步问，那美国经济火红火热跟美国房地产有什么关系？美国经济好不等于房地产要好呀？我要说的就是：关系大了。
先不说美国房地产在美国经济中所占的比重，也不说美国房地产相关行业的影响。还是回到前面我说房地产“需求”的构成。
大家知道美国人的消费习惯吧。不是有多少钱就花完多少钱，而是敢花未来钱。反应在房地产市场上，就是你敢贷款给我，我就敢买。我在过去的三年中所建的新房，有过不少买家最后一刻不能成交，被迫退回。不是因为买家认为价格还会下跌而改变主意，而银行最后不通过贷款。美国18岁以上的成年人多数都选择离开父母自己租房住。并不想为了省钱而跟父母住一块，除非钱不够支付租金。表现在2008年的“次贷”危机上，一下子很多人或者失去工作，或者利息偏高无法支持。变成大量Foreclosure。这原来住在那里的人到哪里去了？或者租房，或者搬回去跟父母住，重新变成二代同堂，甚至三代同堂。这就是美国房地产“需求”中“需求弹性”的变动因素之一。
也许有人马上说，人家说的可见未来美国房地产不好，是指价格无法上升。因为银行不开放贷款呀。没错，银行不开放贷款尺度，你不容易贷款，还是限制了很多人拥有自己的物业。但是，一旦失业率下降，差不多人人有工作，经济成长，工资增加，在生活医疗有保障的条件下，美国人马上要改善的是住的条件。将会马上走出二代同堂，甚至三代同堂的环境。那么，买不了房就租房吧。那就变成租金迅速上升，持有物业的地主回报率迅速增高。房价会不会上升呢？大家应该都听说钱有水的特性，总是往利润高的地方流。资本总是追寻高回报。到了出租房可以带来高回报的时候，银行不做贷款，也有很多公司、私人做贷款或者直接买入物业投资。其结果，同样是回到供求关系决定价格的铁律。
那么，我看现在美国的房地产环境如何呢？两年前我就写过长篇的预测（《我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（1）》）就认为美国房产要到2014年以后才会向好。现在还是保持这个基看法不变。当时就被人讽刺说是忽悠。当然，我当时说的一年后通货膨胀会出现，现在证明不准确。一年前，又写《全美房地产市场在2009年的表现回顾和2010年的预测介绍》，基本是介绍某些预测（当然说明我认同那种预测），说2010年很会向下。又有人听了不高兴，说投坛上做预测的都成为笑柄。呵，呵，能成笑柄对大家也是一个贡献嘛，只是题外话。不过，我对我这种业余的“三脚猫”水平也不期望自己准确。
对于美国未来是否会好，是一个基本看法，是一个关键。显然，我不认为美国经济在可见的将来都不好，美国房产在可见的将来都都不会好。但这不是本文想探讨的。我想探讨的原因，是困惑于FT先生既认为美国十年内将统一天下，而同时又认为美国人需要继续过无房或者二代同堂，甚至三代同堂的居住条件的日子。要是这种住房状况的国家也能一统天下，全世界人民都笑了。碰到中国大陆的“愤青”就更有话说了：你过的是二代同堂三代同堂的居住条件，咱们比你好多了。还敢说“一统天下”？你丫滚一边去吧。
以上是自己的理解，也许有错或者不全面。就请读者批评指正。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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附FT先生文章来源：
《美房地产可见将来难再兴起》来源: FreeTrader 于 2011-04-08 14:51:39
《十年后美国将一统天下》来源: FreeTrader 于 2011-03-17 05:44:46
“……此后，每大概十年，美国就达成一次战略目的，进一步地控制整个世界。” “十年后，美国千秋万代，一统天下。”
谢谢fusion兄的光临和评论。看来碰到真正的理论专家了：-）。
你说得很对。供求关系嘛，应该供与求都涉及谈才对。不过我这篇短文是针对FT原文而论，相关部分的要点是回答如何消化掉原有的存货。所以主要提需求的变化。并且没有展开分析。
谢谢你的时间。
当年次贷流行,需求上升速度高于次贷流行之前的平均速度,而供给有所滞后(盖新房受到政府建房许可的颁发速度,建材供应,有经验工人之数量等各种条件制约,加上半年到两年的建房自然周期,做不到想快就快),导致房价快速上升.而房价上升自然成为开发商加快建房的诱因.等到加快建房的速度超过了需求上升的速度,房价自然要调头向下.而下调的房价又会影响房屋的供给与需求,进入下一轮房价反映供需平衡或不平衡的周期.
眼下的供需关系与次贷流行高潮期(2001-2006)恰恰相反.银行惜贷,购房需求急剧萎缩,不仅低于次贷流行高潮期的年均需求,也低于之前的正常年份平均值.同时07/08年开工多建的住房又成为过度供给的库存.因此最近两三年的房价快速下跌也就不足为奇了.恰恰相反的形势还不止与此:房价下降自然成为开发商减慢建房的诱因.等到减慢建房的速度超过了需求下降的速度,房价自然要调头向上.
会不会产生建房速度减慢到零而新增需求还是长期不足以消化现有库存呢(有心读者可以自行加入房屋自然寿命造成的库存损失,但结论不变)?理论上是可能的:比如失业造成的长期的收入萎缩,比如人们自愿改变生活习惯愿意生活在日益缩小的住房空间内,比如人口负增长(最近若干年底特律和日本便面临如此挑战).
综观美国作为一个整体,以上列出的几种负面可能性不象会长期存在.也许在底特律或少数几个城市这样的不幸衰退会成为事实,但在一些就业增加,收入提高,人口持续增长的地区,房屋库存早晚会下降,房价早晚会回升.
本人完全赞同如山兄的观点,甚至认为目前是数十载难逢的入市好时机.我的预测:两年之内全国的房价中位数(median price)将调头向上,接下来房价的涨幅会超过通货膨胀速率.现在买房只要买得起不会吃亏!
谢谢如山兄的"不吐不快",让我有了一丝写评论的冲动.