什么官司值得打什么不值得打之随想

什么官司值得打什么不值得打之随想

 

如山

 

（2010年8月7日）

 

前面一位网友的Condo被HOA限制不能出租，有网友出主意跟HOA打官司。首先，投坛读者提出了问题寻求解决办法。众多读者帮忙出谋划策，我觉得非常好。态度值得肯定。但是请当事人要留意，什么官司打下去有利，什么官司打下去对自己不利。

 

在跟贴的网友中，Blocked、JY101和Laoyangdelp已经提出了关键的要点,我很赞同。下面我谈谈我的綜合看法。

 

首先，HOA是有可能定出违法的条款，但是机会不大。因为他们定这些条款都有律师起草或者在公布之前有律师审查的。人们当然可以读到或者听到HOA被告并且输的。同样，人们也会时常听到地方政府被告而打官司输的。但是你要看机会是多大，比例是多大。第二，正如Blocked指出，HOA可以放一个Lien在你的物业。他们还可以发Correction notice。他们不必等官司开始就随时可以做。因为他们有文件在手。你买下物业就等同于同意HOA的所有条款。至于你当时买时是被谁误导，而不知道这个规定（假如你能提出这样的证据）那是另外一码事。你去告那个你认为是误导你的人/公司好了。这个Lien一旦放上，无论你是想卖出还Refinance，不付钱就休想可以完成。要是官司开始，就有Lis pending跟着物业。经纪都不会接受你的Listing要求，就更别说会有买家有兴趣了。因为官司不清就是title不清。你那律师费、开庭费以至罚款都要照付，再加付HOA的所有费用。

 

其实这种HOA的规定是属于物业使用中Private restrictions中的一种。很多发展商在开发一个小区的物业时都设了一些所有业主都要遵守的规则。这个规则是为了这个区所有业主的利益出发而设立的，通常叫CC&Rs（covenants, conditions, and restrictions）这个规则会跟在你物业的title里面，一手手传下去。具体的例子，如前yard的一棵树不能砍，要是某种原因这棵树死了，你要种回同样的。还有一些向海/向湖有View的，建的房子不能高于多少尺（比如只能建一层），其目的是保证所有房子都有View。这种情况下，可能City的Zoning code允许你建二层高，那也没用。你得follow 这个Neighborhood的CC&Rs。官司是没得打的。

 

也有官司值得打的时候。在美国这些发达国家，什么时候官司值得打，花成本少而利润大呢？笼统而言，是在“杨白劳”与“黄世仁”的关系下，你是“杨白劳”。怎么说呢？例如，在出租房中你是租客；在房子被Foreclosure中你是被Foreclosure的业主；在Land contract 买卖中你是买家。只要你肯“洒赖”，一定有利益。要钱没有，我就住这了，一付“死猪不怕开水烫”的态度就成。广东话说“你吹得我涨么”。这样的“官司”，“杨白劳”要是懂一些法律程序，也不要请律师，随便找个理由就告到法庭里好了。因为对方一定寻Settlement。不好意思，好像我变成帮地主们的“对头”出“馊主意”。其实是为了举例。

 

本人不是律师，以上理解不一定正确。请当事人咨询当地律师等专业人士再做决定。

 

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

[如山]

从合同上说你是对的。既然他自己可以买房，看来credit history不是很差。你既然已经告到小额法庭，就等判吧。要是你的证据充足，是应该赢的。赢了之后，我估计你能拿回钱的。有可能到了那一步他会跟你谈判赔钱。要是他不付，你就可以将这个法庭判决交collection agent。他要是不是太愚蠢并且还在乎credit的，你就会拿到钱的：-）。最怕是碰到什么都不在乎，钱没，要命有一条的：-P。

[bettylady]

如山大师， 能否给我点建议。我的情况如下：
我与租客签的租期从04/16/10 到 4/31/11。但他7月买了房EMAIL我，他准备8月离开，8月的租金用押金代。我未同意，就给他5天的通知。他8/12把钥匙寄还给我。我8/16去查房时，他已全搬空只剩一箱医用样品。但过了几天我再去时，医用样品已被拿走。说明他还保有复制的房钥匙，且还保有租户的停车证。
他原保证会将他漆成绿，黄色的墙漆回原，也没兑现。房屋里外都没清洁。我只得请人做卫生刷墙。
Our lease agreement as following for early termination of rental property:
If tenant terminates this rental agreement for any reason tenant shall pay a penalty in the amount equivalent to loss of security deposit and 1 month rent in advance, or the total sum for the remaining period under the lease, whichever is the greater amount.
我整修后，才将房屋重新租出。8/16/10 起租。
我要他给我1.5月的租金补偿，未果。我就告到小法庭上。
有人说，他按要求搬出了，我可能拿不补偿了。
我挺屈的。短期与长期租率是不同的，他毁约得不到应有的惩罚，个这是什么世道。