网友做房地产的报道和Foreclosure 拍卖的对话-CND房地产线

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如山整理

（2009年10月6日）

宝贝2009-10-05 20:33

同意. 有头有尾的故事很有意义.

很久没有来. 如山的一声中秋问候,让我想起来这条让多少人包括我自己受益匪浅的房地产线。

今天抽了点时间，从最后一页往前看了6页，这么多建筑方面的信息，即使我没有计划要往这个方面发展，还是学到了很多东西。

受如山的启发，我从六月份开始涉足trustee sale。 到目前为止买了四栋， 卖了两栋。 第三栋两天前上市，现在已经拿到7个offer, 最高的全现金offer 比我们的买价高出36%。 第四栋房子是七天前买的。 明天可以上市。 希望能跟前三栋一样顺利。

我想目前的情形，可能是太容易了。 在不到四个月的时间，一切都很顺利。 是不是现在就像曾经的股市，只要做， 傻瓜都能赚钱？ 那么以后房地产稳定后，还能有类似的机会吗？ 我希望等那个时候，我们会更有经验， 在判断，执行方面的能力的提升，可以帮助我们继续在这方面获利。

当然我们也做好了最坏的思想准备，在估价，步伐方面都还是比较保守的。 正因为如此，有的时侯难免有点灰心-- 连续去七八次都被outbid也是有的。。。

从目前的情形来看，至少我在的地区（南加州）房地产好像又有疯狂的趋势。 房子一上市， 只要比comp低一点点， 马上就抢。 这第三套房子， 我们定的价钱已经跟comp一样了，两天内买家们开出比comp还要高的价格。 我们一开始还担心appraisal不到，结果第二轮就有一个买家愿意出全现金！ 前面两套房子也都是在上市后一周内进入escrow， 都收到了不少于7个的offer.

这是不是说comp 已经跟不上市场了呢？ 我们是不是应该调整以后的定价？ auction的时候也许可以把价格稍微订高一点， 这样也可以增加成功的机会？ 不知道如山大虾是怎么根据市场情况调整自己的估价的。

还有一个想法，就是能不能请专业或者非专业的人士代替自己去auction? 如果可以的话，一般如何付费？ 有什么利弊？ 需要采取什么样的措施才能保证自己的利益呢？（对方不会拿着支票跑走，不会为了节约时间，一开拍就抛出最高限， 等等）。 有没有人/公司是以这个为职业的？ 每次去courthouse等两三个小时， 还不一定有收获，总觉得这不是最佳利用我的时间。

有的房子有IRS tax lien。 我听说可以申请irs waive 或者 forgive。 如山或者别人有没有这方面的经验？ 如果能办成，一般要多长时间？

感谢如山这么长时间辛勤耕耘这片土地！

如山2009-10-06 22:33

宝贝,

恭喜你的进步和成功！也谢谢你回来告诉我们你的进展。你的故事一定鼓舞关注这条线上的所有网友，特别是正在做的和将要做的人。

你的问题不是那么容易答，更不容易答对，我就说一下我的看法吧：

1.     你的担心不是没有道理，任何一个市场要是“傻瓜都能赚钱”就是有风险了。上升太快的市场一定是下降压力在加大。不过对房地产市场来说，有些地方过去两年下跌幅度太大，已经是对市场的过度反应，那么上升就是必然的事了。具体来说，要是当地房地产现在的价格（已经上升后的价格）还是相当2000年的价格，我以为没什么风险。要是上升已经超过2003年的价格水平，我以为应该特别小心。另外，对大多数房地产市场我主要关注两项数字：失业率和Foreclosure rate。要是这两项都偏高，我以为风险是大的。南加州现在总体平均大约在2002到2003年的价格水平。但是某些地方低价楼曾经跌到90年代的水平，那么反弹是正常的。南加州的某些地方，特别是像圣地亚哥这样的地方，由于土地的缺乏，气候好，很多不需要贷款的买主在那里，造成了强劲的市场需求。

2.     我认为房地产是什么时候都可以做。当然有好做（上升的市场）与不好做（下降的市场）之分，没有不能做的。另外，要是做flipping， 是不应该仅仅依靠市场的上升来赚钱才对。

3.     你当地市场要是明显上升，当然可以适当调高bid价。但是买Foreclosure auction的物业怎么高也应该控制在市场价的80%以下。

4.     请人代替自己去auction当然可以。我看到有些人长期都是这么做的。当然，你应该请你熟悉的、信得过的人去做。最好是Licensed agent去。价钱不清楚，应该也不是很多功夫。你的Cashier check是payable to trustee，怎么会担心他们拿钱跑呢？你可以规定他每口bid 价不能超过$100 或者$300, 并且每个目标物业有一个最高限额。应该没有问题。就算每次$100，不要好久可能就上到最高了。要是人多bid，他只需要注册bid，然后站在旁边看别人bid。要是到达没人加价，而又在你规定的范围以内，他才开始加入也不迟。要是超过你规定的价格，就不要bid了。所以，也没多少功夫。不过，所谓“力不到不为财”，你能够亲自到场总是有好处的。因为你有时候能够听到旁边人关于这个物业的一些你不知道的信息。或者有时候旁边就有买家在等。

5.     IRS lien是可以申请waive，也听说有人做成。不过我是不想那么麻烦。而且，要是认为买了一个good deal的话，也不想去提醒IRS来redeem。因为你申请，他们可能就注意到。不然，4个月后，IRS lien就自动消失。

以上是我的一下看法，不一定正确，供你参考。