答夫妇中用一个人名字买房子和办贷款有什么影响-CND房地产线

答夫妇中用一个人名字买房子和办贷款有什么影响 -CND 房地产线

如山整理

（ 2009 年 8 月 23 日 ）

评论与提问： 清晨 2009-09-03 12:27

用 LG 一人的名字贷款买房子有什么影响？

想问大虾们一个问题。买房子时如果用 LG 一人的名字贷款还有房子的 owner 也只用 LG 的名字将来会有什么麻烦吗？ LG 说之所以这样是因为我上班走不开，用一人的名字办贷款，还有房子 closing 时一个人去方便。
我是马大哈一个。不知道这会不会在将来有什么影响。

如山回应（回答）：

1. 先说 Owner 中用夫妇其中一人名字在 title ，另一位是否有权益。这是由州法决定的。比如说你在 Community Property States ，夫妇在结婚后的财产，除自己单独继承或者单独获得的 gift 以外，双方共同有所有权。就是说，这个买入的物业，不管你的名字在不在 title 里面，你的权利都在里面。那些是 Community Property States ？一共九个： Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington 。其它就是非 Community Property States. 也叫 Common law states 。具体的规定是由州法决定，各州并不一致。
2. 贷款用其中一个人名字有如下问题： a) 一个人的 income 是否满足贷款的 income/debt 比例要求； b) 没有名字在上面的那位少了 credit 的累积效果的好处； c) 当然，有是 default 的话，也少了 bad credit 的影响。但是华人在买房之时都会有足够的打算，出现 default 的机会很少； d ）除非你的 credit score 很低而收入又不足为道，用了你的就满足不了贷款条件。 e ）又除非是高贷款率的投资房产为了保护另外一方的 credit 的考虑。
3. 就算是在 Community Property States ，我认为也是双方的名字在 title 上比较合理和有利。因为这避免了发生单方面卖掉物业或者再贷款出来（ credit line ）用掉的机会。正常来说不会，因为 lender 都会要求夫妇双方签字。但是也会有人为错误发生的可能。要是双方名字都在 title ，谁都会要求双方签字才接受。

綜上所述，我认为你的名字应该加入才是最好（最合理）的办法。其它“ 麻烦“方便” 之说都不应该成为一个理由。

以上是我个人意见，不一定正确，也不一定适用。如山谨注。

评论与提问： LX 2009-09-03 17:34

大将军说的差不离，在所谓 “COMMUNITY 　 PROPERTY” 的州。
藕一 LENDER 朋友说好多老中就是男的一个人贷款签 CLOSING （为了方便？）。事后花 10 刀 5 的把女方名字加 OWNER 上。但是如此一来债还是男的一个人背，如果哪天离婚，女方就是有一半 OWNERSHIP 但是没有债。所以老美没有人这么干，藕那 LENDER 朋友说中国人觉得俩口子过一辈子可能性绝对大，所以不去想，或者没想到。

如山回应（回答）：

这样一来债是在男的名下，但是哪天离婚时，女方所有的一半 OWNERSHIP 是同样 subject to the liens ，并非就是房子价值的一半。虽然她不欠钱，但是物业欠钱（ liens ） 。没那么便宜。

 
评论与提问：Bingchun 评论于：2009-09-15 04:38:24

我买房子的时候，就没有加我太太的名字，这样一旦我出了什么大问题（我是说一旦我没了），贷款就会有保险公司承担，房子就会归我的太太和孩子，贷款也就不要再成为他们的问题，至少他们会有一个家，太太也不需要拼死拼活挣钱交贷款。但是，如果加上太太的名字，我出了问题的话，那么她就要承担贷款，那样的话，我在天堂上都不踏实。
我没想离婚不离婚分财产的事情。

如山回应（回答）：

你理解可能有问题。我不清楚你的“贷款有保险公司承担"到底是那一种保险。要是像FHA loan之类的保险，那就是指一旦你不付房子贷款（或者付不起），lender拿去拍卖所得的钱不够付欠款，这个FHA就赔偿不足够的部分。在你这个例子里面，你万一不在，你太太是不欠款，也是得到这个房子。但是，这个房子是有liens在里面的,也就是不管谁拿到这个房子都必须照你原来的贷款利息去付，直到你付清贷款本金和利息为止。这个贷款不仅仅是跟贷款人（你），同时也是用你的物业作为抵押品的。不会因为你不在就自动消除了贷款。这也是我在上面回答LX的意思。而且，你可能还有上面keekee所补充的要经过法庭认定的麻烦。你这样做的唯一好处是万一你的物业市价已经低于你的贷款总额，这样物业被拿去拍卖，就不会影响你太太的信用记录。所以，要是你真的为你太太着想，你还是应该加你太太的名字上去（用quit claim deed，不用付税）。这是我的个人看法。 

评论与提问：Bingchun 评论于：2009-09-16 07:00:37

感谢回复。
怎么跟我在这儿得到的消息不一样，：），我在加拿大，是不是可能不一样啊？我不太了解了，不管怎么说，下次买房子我要仔细问问清楚。

如山回应（回答）：

不客气。
对不起，我不知道你在加拿大。我清楚的是美国。但是，在这个Lien（贷款）的基本概念理解上，我有相当的自信。Lien就是用物业（你的房子）做抵押品。什么叫抵押品？从字面上就很容易理解。你要是有疑问，最后是咨询当地的律师或其他专业人士就可以得出清楚答案。

另外，要是在美国，假如夫妇原来只有一方的名字在上面，可以随时将另一方的名字加上去，不必等下一次买房才有机会。

[maggiesv]

回复如山的评论:

谢谢如山的回复,但我还是解释详细点，以便能得到你的具体意见，谢谢。

问题：我的社安号及绿卡在申请中，当然也还没有信用分数，但在买房合同上有签字，是否需要出addendum从合同中去除掉？贷款准备用另一方去申请。

我们的mortgage broker意见：需要出这个addendum。多数银行要求贷款的申请方与购房合同上的买方保持一致。因为我没有信用，所以出现在贷款申请上反而对整个贷款不利，拖累另一方。

我们的real estate agent意见：不需要出此addendum。强烈推荐通过他的朋友进行贷款，是美国银行，并有报价，但利率太好，我们反而不能相信，担心会受骗。

当然，如果我们的agent一直拒绝出这个addendum，我们也可以直接找listing agent。希望能得到确定意见，是否一定要这么做，以及其中的利弊，请专家支招，谢谢。

[如山]

回复maggiesv的评论:
“夫妇俩共同签购房合同，贷款用一方申请”，我认为是可以这样的。

[maggiesv]

夫妇俩共同签购房合同，贷款用一方申请，这样做的目的是夫妇双方都在TITLE上，不需要等贷款完成后用quit claim deed将另一方加进TITLE，我们在加州。请问事实是这样的吗？ 还是购房合同必须与贷款申请一致，购房合同只能由贷款的一方签字？

[如山]

回复YJZuo的评论:
Thanks your coming and comments. I'm sorry I don't want to provide my phone and don't want to disclose where I'm linving in the public even. You can send me by QQH if you belive it is a private question.

[YJZuo]

Dear 如山:

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advice to [e-mail]?

Thank you so much for your time and professional help.

Best, Chuangping

[如山]

回复Bingchun的评论:
不客气。

对不起，我不知道你在加拿大。我清楚的是美国。但是，在这个Lien（贷款）的基本概念理解上，我有相当的自信。Lien就是用物业（你的房子）做抵押品。什么叫抵押品？从字面上就很容易理解。你要是有疑问，最后是咨询当地的律师或其他专业人士就可以得出清楚答案。

[Bingchun]

感谢回复。
怎么跟我在这儿得到的消息不一样，：），我在加拿大，是不是可能不一样啊？我不太了解了，不管怎么说，下次买房子我要仔细问问清楚。

[如山]

回复Bingchun的评论:
你理解可能有问题。我不清楚你的“贷款有保险公司承担"到底是那一种保险。要是像FHA loan之类的保险，那就是指一旦你不付房子贷款（或者付不起），lender拿去拍卖所得的钱不够付欠款，这个FHA就赔偿不足够的部分。在你这个例子里面，你万一不在，你太太是不欠款，也是得到这个房子。但是，这个房子是有liens在里面的,也就是不管谁拿到这个房子都必须照你原来的贷款利息去付，直到你付清贷款本金和利息为止。这个贷款不仅仅是跟贷款人（你），同时也是用你的物业作为抵押品的。不会因为你不在就自动消除了贷款。这也是我在上面回答LX的意思。而且，你可能还有上面keekee所补充的要经过法庭认定的麻烦。你这样做的唯一好处是万一你的物业市价已经低于你的贷款总额，这样物业被拿去拍卖，就不会影响你太太的信用记录。所以，要是你真的为你太太着想，你还是应该加你太太的名字上去（用quit claim deed，不用付税）。这是我的个人看法。

[如山]

回复菠萝大仙的评论:
可能你不满足第一次买房的条件。但我对8千元的退税的相关税法不是很熟悉，不一定正确。

[如山]

回复keekee的评论:
Thanks for your opinions.

[Bingchun]

我买房子的时候，就没有加我太太的名字，这样一旦我出了什么大问题（我是说一旦我没了），贷款就会有保险公司承担，房子就会归我的太太和孩子，贷款也就不要再成为他们的问题，至少他们会有一个家，太太也不需要拼死拼活挣钱交贷款。但是，如果加上太太的名字，我出了问题的话，那么她就要承担贷款，那样的话，我在天堂上都不踏实。
我没想离婚不离婚分财产的事情。

[菠萝大仙]

请问夫妇俩于2007年1月购房 ，TITLE 上有两人的名字，贷款只有男方一人；两人于2009年2月在TITLE去除女方名字,6月份两人离婚，房屋产权归属老公。
请问如果女方于2009年11月前购房能否享有8千元的退税，谢谢！

[keekee]

It will become a problem if he passes away. you have to go through court process to take over this property.
It also going to be probel if you happen to file devoce