房地产经纪人报税时的税务要点

房地产代理税务要点  

 1． 房地产代理是「僱员」(EMPLOYEE)还是「自僱者」(SELF-EMPLOYED)？

  「僱员」一般都是拿W-2表，由僱主付一半社会安全税，自己付一半，并在工资中预先扣起税金；「自僱者」则拿1099表，僱主不付一半社会安全税，也不扣起任何税金。

  原来税例上不只有二类身份，其实有四类﹕

  · 「僱员」(EMPLOYEE)

· 「自僱者」(EMPLOYEE)或「独立合约人」(INDEPENDENT CONTRACTOR)

· 「税法上的僱员」(STATUTORY EMPLOYEES)

· 「税法上的非僱员」(STATUTORY NON-EMPLOYEES)

  保险从业员大多是属于「税法上的僱员」，但房地产代理则大多数是「税法上的非僱员」，在联邦税例上，只要收入大部份是按买卖交易获得佣金收入，并与经纪有一纸合约订明是「非僱员」，便属于「税法上的非僱员」。

  「税法上的非僱员」有以下特点﹕

  · 僱主不需要从收入中扣起预缴税

· 僱主将发出1099-MISC， 而不是W-2

· 要用SCHEDULE C报税(收入与扣税项目)

· 要缴付「自僱税」(SELF EMPLOYMENT TAX)，包括社会安全退休税和医疗保险税两部份，前者约为$97,500收入的12.4%，后者为全部收入的2.9%。

· 不合资格领取失业金

· 可将与生意有关的费用扣税

· 可利用「自僱者」的退休储蓄计划(如SEP IRA)，将部份收入延税。

  2． 交通(汽车)费用是最重要的扣税项目

  汽车费用可以直接为你减少要付税的收入，通常是房地产代理最大的扣税项目，但也是税局最注意的项目，因为除了扣税金额颇高之外，也最容易被误用。但即使被税局查税的机会较高，你还是可以合法的去利用这项扣税优惠的。

  a. 两个扣税的方法

  i. 实际(真正)费用方法(ACTUAL EXPENSE METHOD) ― 让你扣除真正用在业务上的费用，例如﹕汽油、洗车、保险、维修、过桥费、利息、税金、折旧等开支。

  ii. 标准哩数方法(STANDARD MILEAGE METHOD) ― 让你用一个国税局指定的每一哩标准费用(2007年是每哩48.5仙)，业务使用的哩数乘该标准费用便是扣税金额；此外，贷款利息、税金和过桥费用亦可加在扣税金额上。

  这两个方法那一个较好？要看几个情况，你可以选择对你最有利的方法。一般来说，假如你的汽车成本在二万元以下，加上你每年起码有业务用途起码15,000哩，使用标准哩数方法可能较佳，而且比较方便。使用实际哩数方法需要保留更繁重的使用记录。

  请注意﹕你随时可以选择实际费用方法，但是你一旦选择实际费用方法，以后要改为标准哩数方法便很困难，需要国税局特别批准。但假如你选择标准哩数方法，要转为实际费用方法便没有限制。

  b. 保留正确的记录

  当你报税时，你需要正面的回答这两个问题，才能将汽车费用扣税﹕你业务上的费用是否有记录？这个记录是否白纸黑字记录下来？要在税局查税时安然渡过，必须有清楚、齐全和即时记下的记录。

  有四个方法保留记录﹕

  「完美一天记录」(PERFECT ONE DAY LOG) -大多数会计师都喜欢这个办法，就是每一天之内不论业务或私人用途，都记录下来。

「90天记录」(90-DAY LOG)，做法与上述相同，只不过只在90天内连续记下，然后计算业务用途与私人用途哩数比例，再用这个比例作为整年使用计算之用。举个例，在90天内业务用途是6000哩，私人用途是2000哩，业务用途比例便是75%，全年75%汽车费用便算是业务用途。

「每月一星期」方法(ONE WEEK A MONTH)，做法与上述相同，但只在每一个月内记录一星期，应该尽量是同一个星期(例﹕每个月最后一个星期)。

「最简易」方法(NO HASSLE METHOD)，是第一个方法的变种，但只记录私人用途，其他自然就是业务用途。
 
3． 第二个最大的扣税金额是家庭办公室(HOME OFFICE)

  假如你将家居中一部份作为办公室，你便可以将与这个部份的费用作扣税用，包括﹕房贷利息、保险、税金、水电、维修、防盗服务、房屋协会月费、清洁等费用。但此项扣税不能超过业务淨收入。

  要符合家庭办公室扣税，需要满意以下三项条件﹕

  · 以家庭办公室作为主要办公室

国会近年放宽了「作为主要办公室」的规则，只要没有另外一个主要的办公室便可以，而且在家庭办公室处理行政或管理工作都可以，不必一定要进行商业销售活动。

· 经常地在该办公室处理业务

税例上没有订明「经常」的准则，但一般来说，每一天只要45分钟时间，每一个星期有四至五天，便算是「经常」。

· 该办公室是单一(EXCLUSIVE)地作为业务用途

  什麽是「单一」呢？就是该地方没有用来作其他用途。故此，该地方不应该有任何私人的物品，如﹕家庭照片、小说、电视、游戏机，健身器材等等。

  你必须保留良好记录。以下是专家们的建议﹕

  · 定时为该地方拍照，显示是单一地作为业务用途，并加上日期。

· 保留全屋面积与该地方面积记录。

· 在名片上显示该地址与电话，最好有一条独立电话线。

· 保留在家工作时间记录