投资纪实----出租
(2012-07-13 02:45:45)
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昨天有人抱怨几个月都租不出去,干脆抛砖引玉,写点我那三脚猫的道道。我多年前做市场,学到的第一条就是要知道你的服务对象的需求。对客户,第一句话是,需要我为你做什么吗?把客户放在首位,客户会告诉你他的需要,你再根据需要有的放矢地把生意做起来。做出租的几点:1.出租房的地点要好:近工作区,高速,城区,空置率少等,买房前要多做研究,做到心中有数,再购买。有人宁可跑郊区买新房出租,不是从市场需求来考虑的,而是屁股决定脑袋的做法。记得如山曾写过类似例子,他好言相劝,还遭恶语。这样的事情每天都在发生。2.出租房的购买类型平衡法:我做人做事特喜欢古人的阴阳平衡的办法,在较穷区买条件好的房,好在矮子中拔长子;在好区买差点的房,由价格优势吸引人。这样能较好的保证租客的质量。3.租金分析要到位:我不管房,但数字分析一般是我来做,这几年,我的定价水平越来越到位,减少了空置率。一个基于市场的租价能快速地吸引租客,尽早把房租出去。4.房屋的装修:做到标准化,减少维修成本。好区的房复合地板吸引人,租客素质高,对房屋比较爱惜挑剔,用相对好的材料;穷区,瓷砖,塑料地板等,越便宜越好,价格对穷人来说,50刀都make difference,他们不挑剔。5.房屋的清理:和很多小地主一样,第一个房,我们是自己打扫的,后来请专业的cleaning lady,他们的清洁水准比我们高,我们用钱买他们的服务,是值得花钱的服务,自己也免了苦力。一个房屋的清洁程度是租客的第一印象,切不可忽视。6.广告:通常在close前1,2个星期试水。在门前和路口插出租牌,在craigslist打广告时,星期四最好重贴,很多租客星期四,五看广告,周末看房。照片要照得清楚,我今年买了一个特好的专业广角镜头,可以拍出很好效果的照片。7.电话筛选:把前六点做到了,电话自然就多了。电话筛选可以极大地减少工作量,只留自己中意的租客。象找对象一样,你只需要一个租客,其他的都是凑热闹的,那份热闹与你何干,不如留点寂寞,留点自己的时间享受生活。我们通常一两次show room就能找到租客,快速地按市场价租出去。8.看房:一定要带齐所有的文件包括申请表,合同等,任何可能都会发生。有租客从外地来,我们找了starbucks查信用,立刻签约交钥匙。看房过程中,要多交流,收集租客的反馈,及时调整改进。9.房租的再调整:房租是人估计的,租房期间,我通常会根据市场的反馈尤其是类似房及时调整房租,升降以50刀为一个调整空档。10。租房愉快:租房是件繁琐的事情,做到规范化后,压力就少了。我们现在出租房,心中有数,就不慌乱了。房地产投资是一个生意,要面面俱到,在实践中学习成长,才能成为一个成功的投资者。有人在外面骂小地主低级趣味,把赚大钱当炫耀的资本,钱合法赚来的,颜色是一样,没有什么高低贵贱之说 。另外一条是 多看成功老大的思维,时间久了,感觉就练出来了。有补充的,请上贴交流。谢谢。