美国房贷危机刚开始？zt

美国房贷危机刚开始？

(2007-08-19)

● 傅来兴

　　泰国去年9月发生15年来第一次军事政变，笔者在本栏指出，政变虽会造成当地股汇市震荡，但影响短暂，类似1997—1998的金融危机不可能发生，我们更应该担心的是美国房地产市场的疲软、庞大的经常账目赤字及经济增长放缓。

　　万万想不到，美国房地产市场的问题已转变为金融市场的问题。美国次优房地产抵押贷款产生的信用紧缩，已多次冲击全球股市。

　　人们都想知道这样的情况会持续多久，问题到底出在哪里？

　　美国各银行以创新方式将房地产抵押贷款对象转向一群不合格的人，一群贫困或信誉不好的穷人和新移民，约600万人。这个高风险、高回报率的房贷市场，就是美国三大抵押贷款市场中的次优贷款市场(Sub-prime Market)，市场规模约1万3000亿美元。

　　次优房贷问题急速恶化，已经横扫全球股市和金融市场，投资者纷纷抛售手头上的基金和股票，市场上的银根正日益紧缩。

　　但很多人还不知道，美国另一个层次的房地产抵押贷款市场也可能会出问题。

　　那就是介于优质贷款市场(Prime Market)和次优贷款市场之间的“ALT-A”贷款市场。“ALT-A”贷款的全称是“Alternative A”贷款，指的是那些信用纪录不错或很好的人，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。

　　这类贷款被普遍认为比次优贷款更“安全”，因为贷款人没有信用不好的“前科”，次类的利息普遍比优质贷款产品高1％到2％。

　　但“ALT-A”贷款果真比次优贷款更安全吗? 事实并非如此。

　　自2003年以来，“ALT-A”贷款机构在火热房地产交易中，为了追逐更高利润，审批贷款变得宽松，许多贷款人根本没有正常收入证明，通常随便报上一个数字就可以取得贷款，这些数字还往往被夸大，因此“ALT-A”贷款被业内人士称为“骗子贷款”。

房地产市场严重暴跌

　　美国房地产抵押贷款的火灾会不会从次优贷款市场烧到“ALT-A”贷款市场？

　　只要利息负担增加的速度高过及快于房地产价格的上涨，或是房地产价格停止上涨，借贷者无法及时将房子出售，还款压力一增加，另一个麻烦就会马上出现。

　　为了吸引借贷，银行在设计贷款配套时总是安排在开头几年，每个月的期款额都是较低且固定，等到一定期限过后，期款额就会调升，还款压力就会开始增加，如果短期炒作者无法脱售房屋，就会成为银行体系中的垃圾资产。

　　美国次优抵押贷款业受困搅乱全球股市，联储局已注入数百亿美元到银行体系，试图纾解抵押贷款市场的信用危机，市场现在最担心的是，最坏的消息还没有传出，一旦信心崩溃，将出现可怕的骨牌效应。

　　美国全国房地产商协会最近的数据显示，今年第二季有41个州的房屋销售下降，三分之一的都会区房屋价格下降；而全国房屋建造商协会周三也宣布，8月初建造商的信心指数下降2点至22，这是1991年1月以来的最低点。

　　三天前美国商业部更传来坏消息，美国房地产市场出现自1991年以来最严重的暴跌，许多建造商挣扎求存，7月份新房屋和公寓的开工率下降至十多年来的低水平，从一年前的20.9％下跌至6.1％，这是1997年1月以来最低的开工率。

　　这三组数据，都证明美国的房地产市场正经历一次严重的衰退。

　　美国房地产市场的好日子，其实已在2006年结束，并在今年冒出问题，为了赶快把房屋卖出，发展商不惜削价，并推出各种奖励的措施，以将创下纪录的滞销房地产清掉。

　　由于抵押品赎取权被取消的数目增加了，特别是在次优抵押房地产贷款市场，发展商手头上有更多卖不出的房屋，这种趋势导致美国房地产市场严重供过于求。

　　目前房地产市场的衰退，是1990-91年美国经济衰退以来最糟糕的一次，还好，美国整体经济虽然放缓下来，但因其他领域的表现抵销房屋市场的疲弱，美国经济还不至于进入衰退。不过，已有经济师指出，如果消费者和商界的信心继续严重受损，美国将面对经济衰退到来的威胁。