老弯曲的想法-by 表情符号

全国范围内肯定有很大的泡沫，但是在局部地区，要每个个案看。 弯曲的89房崩地区之间相差很大，好学区价格下跌的时候也坚挺，所以房产很local，不能一概而论。权衡投资，一定要看细节。那些概括性的图表只能告诉你很笼统地概念，但是整体股市跟个别股票表现不同，整体房产跟个别小区也不同，这都需要亲身经验。 弯曲与其他地方最大的差别是一系列房产税的特别政策，大量减少了市面的供应。



弯曲有三个因素人为造成供应短缺：
１。加州prop13每年最多上涨2%的 property tax；
２。property taxbase可以传给子女，不必重估；
３。老人年过55身残或收入少可以申请完全延迟至死后才交房产税。所以，房价上涨越厉害业主越不卖，长期持有者几乎百分百都是按兵不动。 弯曲近20年最大的变化是贫富分化。最近中心地带房价持续走高，差区房价持续走低，与这种分化情况有直接关系。不只是弯曲，美国更加两极化。美国的中部房价大幅落后于两岸就是在上一波70-80年代的高通胀后发生。70年代以前两岸与内陆的价格差异没有如此之大。

弯曲的房价收入比在老房子上不合用。在过去50年，弯曲几乎没有出现过租贵过买，或者租跟买一样的情况。商业地产（如apartment）也都受到 prop13保护，所以才能形成老apartment租金与房价如此脱节的奇观，新的apartment由于面对老apartment的竞争，也不能加租太多。买房永远会比租房支出高，只是这个差别现在才比较大。prop 13是1978年才出现的，房价是从80年代开始与租金脱节。prop 13变成了房产供应抑制的最大原因，在传统的好区尤其如此，而且一个区一旦变好，房价飙升，在正常的市场里面业主就会出货，博一博房价下来再买回，这个过程中自动增加供应，平抑房价。
弯曲跌了不容易买，工作不稳，贷款难。

好区的房子在这些长期业主手中很多，好区的房子低潮中很惜售，选择太少。好区房子等等都不会产生价格崩溃，虽然上涨空间也可能有限。好区晚降早升。 好区的房价在美元单位不会下来很多，房价、股价上涨倒过来看的原因就是美元不值钱，实际通胀率惊人，只不过暂时这个通胀率被资产增值吸收了，当资产无法再吸收的话，市面商品就会大涨。房产大升往往是高通胀的前哨。 好区一直是好区，好区接壤最可能变好区，新区有机会变好区，烂区永远是烂区。 在好区买最差的房子，最多在好区的边缘买。烂区任何时候都不能买。 如果你的target是新区，有很多供应，那等几年抄底有机会成功，因当年新区有过30%的折让，差区虽然折让更大但不安全。如果你的target是好区，机会很小。好区不景气的时候折让小，但上升期百分比比不上新区差区，beta比较小，就算等到折让你未必能买。 双职工的家庭现在是主流，买房要按两个人收入考虑。