海外人士和留学生如何在澳洲置业 (ZT)

随著近年中国人的收入大幅提高，有能力在国外置业的人也越来越多，特别是那些有子女在国外留学的家长开始考虑在当地买个房子，供子女留学期间居住，这样旣能为子女提供一个稳定舒适的居住环境，让他（她）们能安心读书，同时也能省下一笔租金，如果能碰上当地楼市景气的年头，还能从房价升値上赚上一笔。　　

事实上，近几年就有不少来自国内的投资者，赁著自已的投资意识和眼光，在海外楼市上投资获利。

五年凈赚人民币95万元

　　2001年初，深圳经营生意的龚先生为女儿办理了澳洲留学。在女儿出行前，龚先生花了不少时间对澳洲的房产市场和匯率进行硏究。经过分析后，龚先生认为澳洲的房屋价格和匯率都将向上攀升，投资澳洲的房产一定可以赚钱，而且还可以解决女儿的住宿问题。

　　通过澳洲朋友的帮助，龚先生在女儿就读大学的附近买了一套三卧室的住宅。住宅当时的售价为26万澳元,按当时澳元兑人民币1：4.1的匯率,折合人民币为106.6万元。龚先生的女儿到澳洲后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每月有800澳元的租金收入，足够每月的生活开销。2004年8 月，龚先生的女儿大学毕业回国，临走前以33.5万澳元的价格将该房屋卖掉，按照当时1：5.85的匯率计算，约折合人民币196万元。

　　龚先生事后为这笔投资计算过，房屋升値加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币201万元；投资了106.6万元，收回201万元，凈赚了90多万元，等於把女儿留学的钱都赚了回来。

留学生置业澳洲好处多风险不高

　　当然，龚先生能在这短短几年内得到如此高的回报，是因为刚好碰上了澳洲楼市的好年头和澳币大幅升値的时机，有不少幸运的因素在内。现在要在雪梨买房，未必能获得这样高的利润。但是对於有能力在澳洲买房的留学生家庭，如果在澳洲留学期间买套自住物业，好处还是不少的：旣可以省掉几年的房租钱，又能把多餘的房间租出去，赚取稳定的收入，如果投资眼光好的话，几年后毕业了把房子卖出去，还会有一些利润。　　

　　而且，澳洲政府也鼓励留学生在澳洲买房自住。按澳洲政府的规定，海外人士要在澳洲购置物业，必须经过外资审理局(Foreigh Investment Review Board,简称FIRB)的批準（参考下文的相关规定）。海外投资者只能购买新物业,但留学生旣可以买新住宅，也可以买所谓的\'二手房\'。

　　不过，对於大部份的留学生和家长来説，对在陌生的市场上购买房地产可能还是疑虑重重：如何办理购房手续？交易的风险有多大？如何规避房产变现时的匯率变动风险？等等。

　　其实作为一个房地产市场体系十分完善的国家，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。在澳洲买房的风险并不大，特别是买现房。

　　澳洲的购房贷款流程与国内完全不同。政府和监管部门为了保证买家的利益设下了道道保障措施。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信託户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也可要求索回首期付款及利息。

　　另外，房产律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。澳洲律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在澳洲买卖房屋，找个信得过的、负责任的律师十分重要。

　　另外，在中国购买开发商新发展的楼盘，通常是由发展商指定贷款银行，而在澳洲购买房产，贷款旣可直接找银行申请，又可找贷款公司。贷款公司可以帮买家找多家银行申请，直到找到买家满意的贷款利息及贷款额为止。因为在海外每一家银行的贷款利率及贷款额会有差异。

雪梨楼市的升値前景

　　由於澳洲政府对房地产交易有严格和完善的监管，海外人士购买澳洲的房产最大的风险往往来自于市场的周期性波动和房产变现时的匯率变动。

　　澳洲楼市的上一轮上昇周期始于1997年的亚洲金融风暴后开始，在2003年达到了周期性的高峰，房屋价格几乎翻了一番。连续增长了七、八年后，在 2004、2005年，由於上昇动力减弱以及澳洲提高贷款利率，房屋价格在这期间进行了周期性调整，房屋价格略有下跌。

　　进入2006年，根据澳洲政府的发展报吿，在未来的35年，澳洲的人口将由目前的2000万增长到3000万。澳洲的经济专家和房屋市场机构预测，大量新移民的迁入，将会继续推动澳洲经济的发展，也对房屋市场形成新的需求，稳定的经济增长和高速增加的人口，均是澳洲楼市长线增长的动力。

　　而雪梨作为澳洲最大的城市，是澳洲的金融和经济中心，它一直是海外新移民首选的定居点，虽然前几年有不少雪梨居民因为当地的房价高昂而迁出，但最近一年随著房价下降，这一趋势已经放缓。另外，雪梨的楼市经过长达两年的调整期后，最近楼市已逐渐有復甦的迹象。

　　根据纽省房地产协会的统计，最近几个月雪梨住宅出租市场的空租率已到歷史低位。意味著出租物业紧缺，租金有上昇的压力。因此，留学生们要想避免多交租金的话，也应该考虑自置物业了。

规避匯率风险

　　海外买家在澳洲购买物业在外匯匯率方面存在风险，因国内买家持美元或港币，投资澳洲地产要将手中的外币兑换成澳元，如果能在较低位买进澳元，当楼房升値时抛出去时澳元升値，以较高价位卖出，可以令你的收益扩大，反之则会令收益减少。

　　据上文提到的龚先生説：\'规避匯率变动风险的方法有很多，比如澳元兑港币低时先持澳元，做高息定期存款或购买外匯期权理财产品等，并且要随时掌握外匯的行情，以便作出正确的决定。但这些方法的掌握也需要基本的知识，例如外匯的波动受哪些因素影响、利息走势等。\' \'此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、 GDP的增长等，这些与楼市都有潜移默化的关係。\'

海外人士在澳洲购房的有关规定

　　据澳洲政府规定，海外投资者如果打算在澳洲购买房地产必须先得到澳洲外资审理局的批準。

　　外资审理局在其网站上表示，澳洲政府允许海外人士购买澳洲的住宅物业，是为了促进澳洲住宅市场的供应，因此政府为海外的投资者提供投资的渠道，但投资活动必须能够直接刺激新住宅的供应。因此，澳洲政府原则上只允许海外投资者购买新建的住宅，包括新的住宅发展项目，含住宅和土地的套装屋，unit，townhouse等等。但另一方面，为方便部分有临时居民签证的人（包括留学生和澳洲公司聘请的高级行政人员）在澳洲期间的生活,政府也允许这些人购买所谓\'二手物业\'（即与新建住宅相对而言，曾被他人购买、拥有过或居住过的物业）作自住之用。

　　因此,来自海外的留学生和公司高级管理人员在澳洲并不一定非要买新建物业和楼花,他们可以选择的范围比一般的海外投资者大了很多。

外资审理局对有资格购买\'二手物业\'的海外投资者的要求如下：　

　　1.获得临时居留权的外籍人士。他（她）们在向外资审理局提出申请的时候，所持有的临居签证必须至少还有12个月的有效期。他（她）们购买的住宅必须用作自己的\'首要住所\'（principal place of residence）,而不是作为出租之用，一旦他（她）们的签证到期，或他（她）们不再在澳洲居住，房屋必须立即出售。

　　* 持旅游签证或过桥签证的人士不属於这一类别。

　　* 这一类别包括年龄在18岁及以上，在澳洲获得认证的大学入读，课程超过12个月的海外留学生，但这一类的申请人购买的物业价値原则上不应超过$300,000。

　　2.在澳洲有业务的海外公司，可以为打算在澳洲居住超过12个月的高级行政人员购买住宅作居所。海外公司可购买的住宅数量按其在澳洲的业务和资产规模而决定，原则上不能超过两套。

其它注意事项：

　　* 如果海外投资者要与业主或发展商签订买房合同，而在签合同前未得到外资审理局的批準的，须在合约上注明“以获得海外投资审批为合同生效条件”。若是通过拍卖出售的物业，在拍卖前需得到海外投资审批，拍卖后无论成功与否，均应将拍卖结果吿知外资审理局，如成交，还要将成交合约副本提交外资审理局。

　　* 外资审理局的批準文件只针对用于一次特定的交易（由项目发展商申请的针对整个楼盘的申请除外），如果这个交易在获得批準的合理期限（一般是十二月）内没有完成，批準文件就会失效，再次交易要重新申请。

　　* 投资者需预留30天的时间给外资审理局处理审批。

　* 申请审批是免费的。
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