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投资上海的主轴线

(2010-01-13 00:15:17) 下一个

投资上海的主轴线

By Bayfamily

网上铺天盖地地都是中国房地产是否有泡沫的帖子。大家一夜之间都成了宏观经济的专家。无论是小市民还是专门靠讲评书吃饭的。泡沫的讨论本来是娱乐性大于科学性的。　什么人的话，都不要太当真。　别忘了，当年的格林斯潘，２００４反复讲，看不出美国是否有房地产泡沫。　你想想，美国的统计数据这么好，连他老人家在房产泡沫几乎最高峰的时候都浑然不知。　其他人的话，基本都是在蒙。

本文是工程师看的帖子，就是所谓的技术贴，分析一下，如果你买房子，如果是投资买房子，在上海，你应该买哪个地段的，哪里的升值空间最大，哪里最能够抗击风险。投资这个事情，要动态看问题。千万不能老眼光。君不见，今天的新闻，ＧＭ中国汽车的销量超过了美国的销量，可紧紧在２００４年，中国的销量只有美国的１／１０．　当时不知道福特，克莱斯勒这些厂商都是怎么想的，　投资吗，战略重要。　看地段更是。

先给大家看张图。这是10年后的上海。　大家看了之后，什么感觉？　无论是老上海，还是从来没有去过上海的。　首先第一感觉一定是震惊。　今年上海轨道交通世界排名第四。　１０年后，上海轨道交通的总里程会超过纽约和伦敦，成为世界第一。密密麻麻的地铁网。　到底投资在哪里好？　买哪里的房子最保值？

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首先谈地段。　地段不是一成不变的。　１００年前的人民广场是很荒凉的地方。　２０年前的浦东陆家嘴是没人要的地方。　０８年你在崇明弄块地，现在就发了。　如果你今天还是墨守成规，只认识淮海路，外滩。　就会丧失更有潜力的地段，和新的活力中心。

投资房子，特别是用来出租的房子。　我们只关心两个因素，一个是租金多少，是否稳定。　一个是升值空间。８年前，我认识一个在复旦大学周围收购老公房给大学生出租的。　当时他已经买了十套，被我很不齿地嘲笑一番，觉得他不务正业。　现在看看，他选的区很对。　那里既有稳定的租房市场，又有新人口的涌入。

租金的多少和交通的便利和一个是看是否有新的人口进入这个区域直接相关。在这点上，传统的浦西社区远远赶不上新型的浦东和西面的新兴区域。　交通的便利，未来上海一定是以轨道交通为主的。　外环线以内，基本交通工具只能是轨道交通。开车是不现实的。　内环和中环的价格区别会被打破。　但是离地铁站１００米还是８００米，都会有很大差价。　尤其是对于租客来说。

轨道交通未来的主轴线一定是二号线。　未来城市的生命的发展，都和这条线路息息相关。　好比是人的脊椎，其他线路这是这条线路的辅助。　为什么这么说呢？二号线的东西是新的大虹桥区和浦东新区。　东西的末端分别是浦东机场和新建的虹桥枢纽。　虹桥枢纽是未来上海链接周边城市的中心。　在浦西这边是金融、贸易密集的南京路、人民广场。　在浦东这边是陆家嘴和市政府，和那个迪斯尼。　百货公司前五名的公司中，有四家集中在这条线路上。　张江是新上海人的集聚地。　南京西路和陆家嘴集中的金融业的金领和白领。　这个轴线上中山公园的之类的副中心，就不提了。

如果我要投资，一定是要在这个最重要的轴线上。　曾经辉煌过的一号线，和它最先带动起来的莘庄和城市的西南地区，渐渐会落伍。　淮海路，只会是过去遗老遗少的梦想所在。　一不会有新的就业，而不会有新的人口涌入。

不是说其他地段没有机会。　上海很大，城市基本是按照摊大饼在向往辐射，机会也很多。　比如每个地铁交汇的地方，都是很好的机会。　但是如果从大的区域的分析。　这条线路是最好的，毕竟作为小的投资人，最多也就买几套房子。

这条线上最西段（大虹桥，华漕）和最东段（川沙），曾经是在人们心目中很遥远的地方，价格也偏低，但是也是２００９价格增长最快的地方。　如果２０１０房市出现回调，也应该是下跌最多的地方之一。　投资机会很多。　二号线通过中心城区的地方，集中和密密麻麻的很多老房子和没有小区的单体公寓楼。　租金坚挺。　很多新白领在这条线路上找不到房子租。　这些都会成为未来投资的首选地段。　

Ｐ．Ｓ．中国楼市可能泡沫严重。入市谨慎。