次级房贷危机 租风再起

低估修缮费 房东常犯的错 信用调查不可少 避免陷泥淖

数年前房地产兴旺的年代，许多人投资或者投机房地产，购买房屋以图数年后以高价出售。但是在最近两年房地产降温之后，愈来愈多投资房地产的美国人被迫挂出「房屋出租」的牌子，他们高价购买的房屋如今难以出手，不过也有一些人是最近房价下跌之后入市，买了房屋就是意欲供出租所用。

据华尔街日报日前报导，由于最近次级房贷危机，使得业者收紧房贷标准、导致一些信用较差的消费者不能贷款购买自住房屋，只好租房，因此导致一些地方的租金攀升，所以如果管理得好，出租房屋也是赚钱的，但是房东一定要记得，出租房屋并不仅仅是收取别人的支票。

例如，伊利诺美好景观高地（Fairview Heights）一对30多岁的夫妇，在过去两年中购买了两栋租赁物产，心想这应该是赚钱的投资，但却与预期有落差。例如他们预期其中一栋房屋的修缮只需要四个星期就可完成，结果却花了七个月的时间，与当初的预期相差甚远，结果导致成本随之水涨船高，大幅攀升。

由于房东愈来愈多，位于维吉尼亚海滩的全国住宅物产经理协会的会员，在过去的一年增长逾20%；而田纳西州纳许维尔市的威尔逊房地产集团的物产管理服务部门，过去一年中客户增加了250人。

专家表示，虽然高风险的次级房贷借款目前较为困难。但如果信誉较佳，进入房地产市场还是相对容易，要筹集资金投资房地产仍然有不少选择。不过对于每个人来说，要具体分析实际情况，因为并不是每个人都可以做房东的。在购买投资物产前，必须三思而行，即使是购买一个单一的共有公寓，也要视之为一个小生意。不然，错综复杂的税收法律、当地晦涩难解的规定以及其它想象不到的问题，可能将摇钱树变成赔钱的泥坑。

佛罗里达为房东提供服务的屋主网络专家霍华德说，要记住「您买的是赚钱的生意，而不是漂亮的房屋。」一栋房子的租金是有限的，房租提高到一定的水平就无法再增加，而且房子总会有闲置的时候，因此房价过高要回升成本与赚钱是非常不容易的。

霍华德表示，最近一位马里兰的工程师在佛州购买了一栋海滨住屋、希望他帮助找到房客。但霍华德计算后发现，即使以最好的价格将房屋出租，这位房东每个月还亏空八百元。

物产管理专家建议，为了避免陷入租屋陷阱，首先应考虑聘请各方面的专家，特别是熟悉当地房屋租赁市场与其它影响房屋租赁方面情况的专业人士。

例如可以请一位熟知地方法律的物产经理帮助您决定租金价格、寻找房客、安排园林服务或者处理危机，其中包括最糟糕的驱逐房客等。但这样做的坏处是，物产经理可能收取相当于一个月资金的头款以及今后大约10%的租金。如果自己管理，则不但需要准备投入精力与资金，还得有耐心，因为一旦房屋有问题，房客随时都会打电话。圣诞节前接到房客报告水管或者抽水马桶漏水的事情并非天方夜谭，而是实实在在会发生的事情。

业内人士说，如要聘请物产经理，可查询地方电话薄或者上网，一定要找一个经验丰富在该行业服务多年的专家帮助自己。为了管理好物产收支，许多房东使用快捷租赁物产管理（Quicken Rental Property）或者类似的计算机软件。此外，进行必要信誉检查也是非常必要的一步，这样可以省去日后的许多麻烦。这方面可以支付少量费用，寻求诸如富达信息（Fidelity Information）等公司获得所需报告。而要求前房东的证明也是不错的选择。

房东通常爱犯的一个主要错误就是低估修缮费用。要知道，只有房屋状况良好，才能吸引到好的房客。一旦做房东，您就相当于从事零售业务，而不是房地产，要想保持好客户，必须要好的商品。除上述各种情况外，做房东还的考虑保险与税务方面的问题。

房客或者其客人在您的地产上受伤，房东可能因此吃官司。租赁房地产方面的税收也有许多学问，如果自己不能处理，聘请擅长这方面业务的会计师还是值得的。

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