终于把报税的事情忙完了

昨天终于把报税的事情忙完了。每年这个季节，都是忙得昏天黑地的。美国的税，加拿大的税，加上不同地点，不同比例，各种各样的账单，没完没了。去年因为加拿大的是平时每天输数据的，所以没有以前那么忙乱。今年准备把美国方面的数据也变成实时输入，这样年终就不会手忙脚乱了。

今年的一个特点是：房租下降，空置率上升，但利息下降。因为贷款的最大部分是HELOC或浮动利息，和Prime紧紧相联，而Prime从前年的6%下降到了现在的2.25%，所以省下的利息部分很大。有不少mortgage，已经是负的本金部分大于利息，如果按照正常的情况，这个现象要到十年以后才会出现。

回顾这一年，在D州的出租非常的稳定，一年的租约签订以后，没有意外，修理费也是非常低。每月的租金按时就到银行了。可惜因为贷不到款，现在不得不终止租约，让租客迁出，把房子出售。出售方面则是教训多多，主要是Team没有建好。

和能源有关的地方，则是困难重重，因为石油和天然气都减产，煤矿也是半关半开，所以或租金下降，或空置率上升，或二者兼有，租客频繁迁入迁出，增加了维修费用。

但总体来说，因为利息的大幅下降，竟然比去年还好些。

感觉做房东，总体不亏：经济好的时候，出租率比较好；经济不好的时候，利息下降。但是，风险总是存在的，个人认为要想长期发展，有两条最重要：第一条，是要买好；这一条包括买的地点好，价格好，人群好，利息好。第二条，是要准备足够的预备金，以应付各种突发的情况；这一条包括不要把杠杆用的太过份了，太过份了就没有能力准备足够的预备金。

房地产是长期的投资，不靠一时一事的侥幸，靠的是规模。在做好上述两条的情况下，就是要不失时机地，稳定地把规模做大。有了健康的规模，合理的管理，其它的就是顺理成章的了。