ZT 小地主婆心路历程：“豪宅”是这样建成的

BY  九月豆,

< /> 小地主婆心路历程：“豪宅”是这样建成的 (1/2--图) 2010-12-26 03:56:17

在上一篇【“豪宅”是这样买下的】中，九月主要谈到买房时的谈判技巧。而在这一篇里呢，九月想写一写团队组建（Ｔeam Ｂuilding）。在这次的买房建房过程中，九月认为自己较好地建立了一支自己的团队，为以后的投资房买卖和管理打下了一定的基础。真如九月非常尊重的一个网友在给九月的留言中写道“一个良好的忠诚的团队对我们成功地完成许多事都是非常重要的”。 1. 房地产经纪人（Ｒealtor） 对于象九月这样没有房地产买卖执照（Ｒeal Ｅstate Ｌicense）又没有时间和精力去专门拥有一个Ｌicense的人来说，Ｒealtor的服务是必不可少。但是，Ｒealtor可以帮助你的程度，在每一个买卖当中又是不同的，对每一个人来说，也是不同的。 在九月写【“豪宅”是这样买下的】时，就预料到会有一些读者对九月的付给Ｒealtor$1k佣金（Ｃommission）有所疑义，觉得九月或许太不讲人情，太厉害（Ｔough）。这里，九月想把这个问题略微铺展开来谈一谈。 在九月看来，Ｒealtor在房地产买卖过程当中，应该给予顾客的服务包括以下几点： $$$　Ｒealtor可以提供给顾客买卖房地产市场的知识和信息 。 比如整个经济大形势是买方市场还是卖方天下，房子的所在地段好坏（Ｌocation），房子的买卖历史和那个地区的房地产值历史；有经验的Ｒealtor还会有一批自己认识的可以推荐给 顾客 的服务人群，大到按揭贷款人员（Ｍortgage Ｌoan Ｏfficer），小到园丁（Ｇardner）。 $$$　Ｒealtor在帮助 顾客 卖房子时可以帮助做广告，尤其是当今网络世界，信息交流非常重要；好的Ｒealtor往往会帮你在好几个不同的网站上推荐房子；Ｒealtor还可以帮助你做一些适当的Ｏpen Ｈouse，让更多的潜在买方得以参观的机会；有经验的Ｒealtor还会给 顾客 一些对房屋摆设的建议，以帮助提高房子外在的吸引力。 $$$　当然在看房过程中，我们都需要Ｒealtor的安排看房时间和领我们去看房；另外还有一些要靠Ｒealtor做的Ｐaper Ｗork。 $$$　而另一个非常重要的环节，就是我们许多人必须依赖，或更确切地说，是往往依赖于Ｒealtor去帮助我们谈判和最后定夺房地产的买卖价格。 无论赞同与否，朋友们现在都知道九月对“按劳付酬”的观点。九月坚信善待他人，但九月也坚持“按劳付酬”。所谓的“按劳付酬”呢，就是你付给为你服务的对方的价格，应该是建立在他的服务可以给你提高的价值之上的（Ｖalue Ａdd by Ｓervices）。 换一个角度来看，如果你把自己看成一个公司，那么请问你会付给不为你提高任何价值，或很少价值的人薪水或高薪水吗？或者说，你有责疑过公司为什么根据员工的职业学历和工作经验划分工资高低吗？不会！因为聪敏的你很清楚很明白犒劳和收入是应该和价值增值（Ｖalue Ａdd）成正比的。 那么，再让我们回头看一看九月在买那栋“豪宅”时和她的Ｒealtor的供求关系：九月已经拥有了Ｒealtor对经济大形势和房产价值的知识；九月也不需要Ｒealtor帮助她看房或推荐房屋；九月自己组建自己的团队；所有的Ｐaper Ｗork房产建筑商都已准备好，Ｒealtor只需要签字；而更重要的是，九月已经做好了所有房价的谈判。所以在这个卖卖交易当中，Ｒealtor的唯一增值（Ｖalue Ａdd）就是她的ＲealＥstate Ｌicense可以得到3%的佣金。但是，如果没有顾客需要她的服务，她的3%是什么呢？不是零吗？而一个小时的Ｃlosing时间，Ｒealtor只是用来看着自己的客户在卖卖和约上签字，然后得到$1k，对这位Ｒealtor来说，不是美差吗？九月的Ｒealtor是非常明智的，当九月告知她九月对她在这起卖卖中需要的服务后，她想也没想地就答应了。还是一句话：双赢（Ｗin－Ｗin）！ 在这儿要说清楚的是，如果顾客在整个的买卖房地产过程当中，每一个环节都是依靠Ｒealtor的，那么，在九月的眼里，这时Ｒealtor就应该挣到（Ｅarn）他所应得的3% 的 佣金。 九月和这位Ｒealtor的商业关系（Ｂusiness Ｒealationship），也就是在那时建立起来的。这位Ｒealtor后来帮助九月在短短的一年时间里，卖了老屋（2009年春），Ｃlose了新房（2009年夏） ， 卖了Ｃondo（2010年春），买进了三栋投资房（2010年春夏）。她不仅成了九月忠实的团队成员之一，这位有着30几年房地产经验的Ｒealtor还成了九月非常要好的一位美国朋友！ 下面是九月和那位Ｒealtor之间的协议： 服务（Ｓervices） －－九月自己做经济和市场调查；九月自己通过网站找房子；九月自己做所有的卖卖谈判；九月自己搞定投资贷款融资；当然，九月自己安排建筑装修。 服务（Ｓervices） －－Ｒealtor帮助九月去看房；Ｒealtor提供九月房子的买卖，出租和房地产税历史；Ｒealtor提供出租客的信誉检查（Ｃredit Ｒating Ｃheck）；Ｒealtor出面和出租客交涉最后的和约；Ｒealtor做所有卖房和出租房的广告；当然，Ｒealtor做所有的Ｐaper Ｗork。 报酬（Ｃommission） －－九月同意把自己以后所有的买卖出租房生意都交给这位Ｒealtor。聪明的Ｒealtor在这里看中的是将来的潜在生意和可能发展的Ｂusiness Ｓcale，而这，又是九月的利益权衡（Ｌeverage）。Ｒealtor在每一起买卖中，拿1.5%的佣金，另1.5%是九月自己的服务和价值投入（Ｖalue Ａdd）。 报酬（Ｃommission） －－Ｒealtor得到出租房一个月的房租做为佣金（当然这是要和出租客的Ｒealtor平分的）。如果房客自动续签租约，Ｒealtor没有佣金。 再一次，九月的商业谈判交易和团队组建理念： 公正的商业交易并不等于愚蠢（Being Fair does not mean being Stupid）！ 精明的商业交易并不等于不道德（Being Shrewd does not mean being Ｕnethical）!

<> 小地主婆心路历程：“豪宅”是这样建成的 (2/2--图) 2010-12-27 02:24:42

在上一篇里，九月着重写了团队的一个非常重要的成员，房地产经纪人（Ｒealtor）。在这一篇里，九月想写一写另外两个重要成员。 2. 房地产贷款员（ＭortgageＬoan Ｏfficer） 在美国房地产次贷危机爆发以前，或许谁都可以做房贷员。但在次贷危机爆发以后，美国政府加紧了对所有房地产投资人的经济能力（ＦinancialＣapability），职业收入（Ｐrofessional Ｉncome）和信用等级（Ｃredit Ｒating）的要求和检查。从而房贷员的工作变得非常艰难。 或许一些朋友会问，如果有钱投资，为什么不现金买房呢？这样不就省得和政府的关卡打交道遭到不必要的麻烦？这个问题九月只要做一个简单的算术计算，聪明的朋友们就会知道为什么了： ---- 房地产贷款利息 (ＭortageＩnterest) = 4.5% （这是当今美国的普遍房产贷款利息，这种利息几乎是有史以来的最低。注：投资房的利息一般要比自住房高出0.5%左右） ---- 个人所得税税率 (Ｉndividual Ｉncome Ｔax Ｒate) = 30% （在今后的日子里只会高不会低） ---- 通货膨胀率 (ＩnflationＲate) = 3% （在今后的日子里只会高不会低） ---- 投资者可以避免的税收 = (4.5%)(30%) = 1.35% ---- 投资者实际付出的利息 = 4.5%－1.35%= 3.15% 这个3.15%几乎就等于通货膨胀率的3%。看见没有，聪明的读者，这不是再好也不过的事吗？这其实就是美国政府 在 替投资者出钱投资，而 投资者 剩下的资金是可以拿去做别的投资的！所以，在九月看来，聪明的投资者在今天的低利息，今后潜在的更高税收和通货膨胀率的情况下，一定要学会贷款投资而不是傻傻的现金投资。当然，如果是在美国没有收入的（i.e.没有那20-30%的个人所得税税率）的外籍投资者，可能考虑的角度又会不一样一些。 言归正传，给大家分享一个九月房屋贷款中的经历。九月在买进新屋时，打了不下十个电话，期望从中找到一位自己可以依赖和信任的房贷员。功夫不负有心人，九月最终很幸运地找到了一位非常有经验有专业知识和尽职的房贷员。记得在Ｃlosing的前两个星期，当时政府刚刚开始把物业评估（ＰropertyＡppraisal）的工作从私人企业转给政府部门。大家都知道，任何事情一有政府参与，那就是无限期地拖延，即使找人问问题都找不到对口的人的状态。而九月已锁定的贷款利息率4%在两个星期后就会无效。在那段时间里，这位资深房贷员使出了浑身解数，最后通过他认识的熟人，在Ｃlosing的前一天，完成了物业评估。并且他也得到公司主管的批注，如果我们的利息锁定过期，为了保持原利息率所需要的罚款，公司会来承担。 九月在Ｃlosing新屋以后，给那位交流了无数次却从未谋面的房贷员寄去了一张不菲的感谢支票，以奖励他的付出和辛劳。在九月的眼里，这位房贷员应该“按劳付酬”地得到他应得的奖励（Ｂonus）。九月后面的三家投资房，也全是由这位房贷员一手经办的。而在每一起贷款中，他都是把九月的利益放在首位，兢兢业业，忠实可靠！ 3. 建筑承包商（ＣonstructionＣontractor） 在九月和先生建这栋新房时，我们做了很多在原来基础上的升级（Ｕpgrades）。我们加了游泳池，家庭影院，还把一个独立车库改成了带空调的封闭家庭健身房。有一些项目，我们是请新房的原建筑商去施工的，另一些呢，就请了外面的工程承包商。记得有一天在新房里同时施工的有七家不同的施工公司。 做过工程施工管理的人或许都知道和承包商打交道的三个最重要因素：质量（Ｑuality），进度（Ｓchedule）和预算（Ｂudget）。这三个因素又是互相牵制的。找到一个好的工程承包商真不是一件容易的事，也是非常重要的事。 在这儿九月想给大家一个建议，那就是，千万不要在工程完成以前把承包的费用全部付清。因为如果你这样做了，就将失去了你的Ｌeverage。最公平的做法是和承包商制定一个“分期付款”的协定。比如先放一小笔首付，然后根据施工进度再增加付款。如果你期望承包商加快进度，你还可以用一些奖惩制度。例如他们如果早一天完成项目，可以得到x%的奖金，反之会减少x%，等等。 在这次建房的过程中，我们有幸结识了一个很好的承包商。他原来是一家大型房地产建筑商的施工总管，后来自己退出来单干。他非常诚实，费用合理，工作仔细而守信用。在他的项目结束时，九月也给了他应得的奖金。而以后九月的三栋投资房的开始装修及出租后的修理，九月都是依赖于他，而没有失望过呢。