对房价的再思考

有一个问题我思考了很久，起因在于几年前一个地产经纪人带我看房时的一句话。当时屋子的卖主是个老太太，三十多年前买的房子，早就付清了贷款，准备卖掉房子搬到新墨西哥州去养老，不用说你们也知道她的房子肯定升值了二三十万了。因为怕不好卖，所以很早就上了market，我们下offer时，老太太新墨州那边的房子还没弄妥当，需要在过户后再住一阵子，经纪人就给她arrange了一个rent back的deal。老太太对她需要付房租一节想不通：明明我的房子，怎么我住还要付房租？经纪人背后对我说：“She thought she is living here for free now.”

很显然，老太太觉得自己付清了mortgage，后面住在里面就是totally free了。像她这么想的人实在不是少数，因为大家都忽略了一个资本成本的问题。换个角度想，老太太如果把房子卖了，把卖的钱拿去投资或者存到银行里，每个月也可以拿到一两千块钱，完全可以去租个两室的公寓什么的。对于有房者来说，即使买的时候便宜，但现在房价上涨导致你“坐在金山上”，这个资本成本依然存在。现在很多地方的房价房租比例失调，时间久了，大家都觉得正常了。同样的房子，买一个要$1M，而租只要$3000/month，即使考虑了tax上的好处，买的成本依然比租要贵上至少70%，换句话说，出租的屋主在承受着严重的成本损失，因为cash flow是负值。我实在想不明白为什么有那么多人想不明白这个道理。

有一些人说工资收入很快会赶上房价，这是不现实的，看看过去的几年就知道了。如果工资真的大幅提高，那意味着通货膨胀的压力也大了，到时候利率只怕会升高到压垮房价的程度。这几年美国之所以还能维持这么低的通货膨胀率，完全是因为来自中国的廉价商品的缘故。从长远来看，过低的出口商品价格对中国自己也不利，中国已经在有意识地抬高出口商品价格（比如对某些产品征收出口税），这尽管有来自美国的压力，但对中国自身的经济调整是有利的。另一方面，中国的劳动力价格也会逐步上升，美国没有几年可以享受这么廉价的中国商品的日子了。所以，从这一点看，美国的通胀压力只会上涨，而不会下降。

另外，房价本身完全是一个人为制定出来的价格，很多卖主对卖价期望值高过市场的真正价钱，潜在买主也不肯出那么高的价，所以导致所谓的“死市”：成交量大幅下降，房屋库存量居高不下，新的卖主不敢进到市场。不过，在死市的背后，肯定有许多屋主的伤心的眼泪在飞：即便他们已经付清了贷款，还是有资本成本要承担的。