中美房地产

人人都说看不懂上海的房地产行情， 2005年春节前后，上海许多地方的房价，不管是期房还是现房，或是二手房，过了个节就一下跳了5到10个点。卖方根本不还价，如果签约不及时的话，卖方随时可抬价，有时甚至每小时一个价。甚至签了约，如果首付款付得少，卖家随时可推翻合约，因为宁可赔偿违约费也值得，一个新的合约可卖更多的钱。不管这是否房地产泡沫，反正此现象是愈演愈烈。银行提息，提高首付款要求，严格审核家庭收入，增加地产税，一系列的措施丝毫未见能降低买房人的热情。上海市长的名言：“到上海来投资绝不会亏本”，给了买方一颗定心丸。低迷的股市，人民币升值的压力与谣传更是吸引了大量的外资，境内或境外的不少人，投放到房地产市场。其实上海的房地产不一定有多少泡沫成分，与其他世界性大都市相比，上海的房价仍不算太高，就连台北市中心的房价都比上海现时的高，而台北的人口，规模，在世界都市中的排名可并不在上海前面。而与美国某些州的房地产市场相比，“大巫”还是在大洋彼岸。美国自从布什总统第一任上台以来，股市的泡沫破灭，失业率增高，最低银行利率连跌41个月，在2003年7月跌倒了40年来的最低点，唯独房地产一枝独秀，许多州的新旧房销售热火朝天，即使2004年来利率提高过了好几次，地价与房价还是一路攀升，至今尚无停止的趋势。这里仅举东西两岸两个地区的例子来表征一下美国的房地产热。西岸加利福尼亚州的旧金山湾区几十年来一直是美国房地产的最热点。上个世纪80年代开始在湾区成立的大量网络公司与生物技术公司，将房地产愈炒愈高。直到网络泡沫破灭，大量居民迁出湾区，地产才稍有降温。可是近两年来，除了商业用房仍处于低谷外，居民住房仍居高不下，愈炒愈烈。许多买主要想买到房子，必须用投标的方法在卖主开的价格基础上往上喊，谁喊的最高，房子就是谁的，完全是卖方的市场加上房地产经纪人为了能使自己的客户成交，拼命鼓动往上喊价，造成了房产业的一片混乱。东海岸南部的迈阿密与迈阿密滩向来是退休者与富人的休闲地区。房价尽管高但是起伏不大。可是近年来南佛州已成为美国炒房地产的热点之一。不但旧房的房价以每年10-40%的速率节节上升，新房更是成为最抢手的投资手段之一。买期房比以前上海菜场内买菜还热闹。当某一建筑商宣布将于某日在某地出售期房时，尽管那里只是一块空地，最多只有一张规划图，但是一大早就有远超过房屋出售总数的人群在那里等待。为公平起见，不管先来后到，只要在规定时间之前将一张5千美元的私人支票投入摇票箱就算赶上趟了。然后用摇票箱按号摇出支票来，摇到的可以选择剩余的房型，也可选择放弃，等所有房型都售出后，没有摇到的就取回支票，万分失望的离去，而摇到号码、选定房型的买主则付定首付款，等待时机出售获利了。如要自己居住的话则需耐性地等待一二年直至房屋建成。于是“黄牛”们也应运而生，专门盯着摇到号码、而最后欲放弃的买家，以高价购买此号，再转手出售，一个号码可卖到2万美元。但在美国炒房地产可不像在中国那么容易，没有一定的资本是玩不转的。美国银行与信用机构全部互联，对每个人的年收入、借贷限额与还款能力，都了解得很清楚，不可能像中国以前那样，有人这个银行借了，到单位或请朋友打个假收入证明，到另一个银行再借一笔贷款；每月工资总共才不到1万元，可是手里靠贷款养着的房子有好几栋。在美国，买了房子后，每年尚有地产税、各类保险、社区管理月费等各项开销，可以占到房价的百分之几，除非房价升得很快，而房子出租的收入又能抵消每月的各类开销与银行利息，否则炒房地产并不一定是最佳的投资，而且不管房子买了多久，只要不是自己住，获利部分就一定要交税。出租房子就得寻找房客，与房客打交道。任何前来寻租的房客，不管种族、性别、家庭状况，房东都无挑选余地，只要对方证明能按时付租金，否则就有歧视之嫌。碰到好的房客还好，不好的房客不但不按时付房租（或根本就不付房租），将房子搞得一塌糊涂，并还会老是来麻烦房东修这添那的，不像中国干脆将房空关者，省却了许多烦心事。不过房子如果是自己住，只要住满二年，升值的前50万美元就不用交税，对普通百姓，这倒是不小的一笔免税收入。