在美国经营房地产的故事与体会

全美房地产市场在2009年的表现回顾和2010年的预测介绍

如山

（2010年3月26日）

最近读了一些关于房地产市场的文章，包括了全美房地产市场在过去一年（2009年）的表现和今年（2010年）的趋势预测。在这里向诸位有兴趣的读者介绍一下。

根据S & P/Case-Shiller Home Price Indices在今年（2010）一月份的回顾报告，全美房价平均最高峰在2006年的第二季度，20个要素城市的平均最高峰在2006年的7月；近3年的下跌期间平均全美房价最低谷在2009年的第一季度，从高峰期平均下跌32%；20个要素城市的最低谷在2009年的4月；从高峰期平均下跌32.6%；全美房价从2009年的最低谷到2009年底上升6.3%；20个要素城市的房价从2009年的最低谷到2009年底上升5.3%；全美在过去一年（2009）平均下跌2.5%； 20要素城市指数下跌3.1%。

以下是从 S & P/Case-Shiller Home Price Indices 里面反映出来的数据整理汇总：

2009 20个要素城市中房地产市场表现最好的城市顺序：

1. 三藩市——上升4.8%

2. 达拉斯——上升3.0%

3. 圣地亚哥——上升3.7%

4. 华盛顿DC——上升1.9%

5. 丹佛——上升1.2%

6. 波士顿——上升0.5%

7. 洛杉矶——没有升跌

2009 20个要素城市中房地产市场表现最差的城市顺序：

1. 拉斯维加斯——下跌20.6%

2. 坦帕（Tampa，FL）——下跌11.0%

3. 德特勒伊（Detroit, MI）——下跌10.3%

4. 迈阿密————下跌9.9%

5. 凤凰城——下跌9.2%

6. 西雅图——下跌7.9%

7. 芝加哥——下跌7.2%

8. 纽约——下跌6.3%

9. 波特兰(Portland, OR) ——下跌5.4%

10. 亚特兰大——下跌4.0%

11. 夏洛特(Charlotte,NC) ——下跌3.8%

12. 明尼阿波利斯——下跌2.3%

13. 克利夫兰(Cleveland,OH) ——下跌1.2%

以下是Yahoo！Real Estate 的文章（“Where Homes Prices Are Rising” ，Les Christie, CNNMoney.com ，Mar 19th, 2010 ）对2010年预计表现最好和表现最差的城市的预测：

2010年 预计房地产市场表现最好的城市顺序：

1. Santa Rosa, CA——将会上升6.0%

2. Cheyenne, WY——将会上升4.7%

3. Kennewick, WA——将会上升4.6%

4. Merced, CA——将会上升4.4%

5. Fairbanks, AK——将会上升4.2%

6. Bremerton, WA——将会上升4.2%

7. Corvallis, OR——将会上升4.2%

8. Tacoma, WA——将会上升3.9%

2010年 预计房地产市场表现最差的城市顺序：

1. Hanford, CA——将会下跌25.9%

2. Miami, FL——将会下跌22.5%

3. Fort Lauderdale, FL——将会下跌21.3%

4. West Palm Beach, FL——将会下跌18.5%

5. Phoenix, AZ——将会下跌18.5%

6. Las Vegas, NV——将会下跌15.4%

7. Tampa, FL——将会下跌13.8%

8. Pensacola, FL——将会下跌13.6%

9. Gainesville, FL——将会下跌13.4%

10. Suffolk, NY——将会下跌13.4%

11. New York, NY——将会下跌12.9%

12. Ocean City, NJ——将会下跌11.8%

13. Bethesda, MD——将会下跌11.8%

14. Deltona, FL——将会下跌11.1%

15. Washington, DC——将会下跌10.7%

16. Atlantic City, NJ——将会下跌10.0%

17. Naples, FL——将会下跌10.0%

18. Fort Walton Beach, FL——将会下跌9.9%

19. Edison, NJ——将会下跌9.8%

20. Minneapolis, MN——将会下跌9.8%

21. Orlando, FL——将会下跌9.0%

22. Prescott, AZ——将会下跌8.6%

23. Los Angeles, CA——将会下跌8.1%

24. Salisbury, MD——将会下跌7.8%

25. Jacksonville, FL——将会下跌7.8%

以上是有关文章的介绍。资料所说是否准确本人不清楚。特别是提到今年将会下跌的地方，文章里面全部有原因分析。有兴趣的读者可以找来研究。

我个人认为，在目前贷款违约率和新Foreclosure率还在增加和失业率没有明显改善的情况下，今年美国总体房地产市场还未能走向上升。部分已经有些上升记录的地方，依然不能乐观认为就会继续攀升。房地产市场是具有地方性，但是总体经济状况的影响也不容忽视。

不过，我总的看法是，处于文章说的上升区的同学不必太兴奋。处于下跌区的同学也不必感到沮丧。因为买卖房地产不像买卖股票，不仅仅是完全凭大市定输赢。比如有些区据说去年已经上升20%。你要是买入卖出的是市场价，就算上升20%，想卖出的话，扣除一些修理和交易成本，可能也只是Break even。相反，在一个下降区，可能想买入比市场低50%的物业的机会远比上升区大。因为这些区财务状况有问题的和恐慌性抛售的情况更容易看到。更何况，除了Condo和Townhouse，对于具体一个房子的市场价值的判断就不容易。真正的价值是在卖出时才能确定。另外，我常常说买入房地产跟买入股票的情况不一样，除非是整片的Condo或者Townhouse没有多大的文章可做之外，买入房产就是应该看作一个创造价值的过程。只有创造了价值，才能真正可以容易把握风险（降低甚至消除风险）。

（注：以上是本人的理解和看法。不一定全面，并且很可能有错误。任何人应该根据自己所在地区和本人的实际情况做出决定。）