条条道路通罗马

文学城的投资理财上很多是地主，不少人在房地产上多多少少都有些实质性的收获；大千股坛则多是DT类的人，一天到晚象没头的苍蝇看涨看跌，一年到头忙个不停，但真正通过股市实现财务自由的却寥寥无几。所以大多TF看不上DT的，甚至少数觉得做码工投资股市都不是投资理财，这对新手多少有些误导。

我这里跟大家分享一个thought experiment,希望对有些人看清投资理财的本质有些帮助。

大部分人投资理财的目标不外乎是最求个财务自由：自己有个decent的自住房，投资收入能让自己远离朝九晚五的生活，有钱有闲到世界各地走走看看。一般来说是几粒米到十几粒米的American Dream. 假如你是通过走地主的路实现这个目标的，你会面对怎样的问题呢？

做房地产首先你要有一定的capital，capital说白了就是你要从自己腰包里掏的钱。然后你要决定你的capital structure, how to you finance your investment. 通俗一点说就是你放多少down，借多少mortgage，这些决定你的杠杆。然后就是purchase assets,具体就是买什么样的地产：commercial or residential, multi-family or single family, location, location, location, etc。最终你还要决定卖不卖，什么时候卖，以上都是属于投资的范畴。投资收益最终决定于underlying assets and leverage。

房子买下来了，然后你要管理，要出租，应付房客各种各样的问题，这属于property management的范畴。房子坏了还要维修，刷墙，修管道等等真正TF的活。不管是property management还是TF，本质上是按小时收费的labor income，具体的rate是由市场决定的，它们不会因为你是在给自己干活值更多钱。所以如果你是每小时$200的码工，你应该安心做码工，请人TF. 如果你在labor market值不了那么多钱，或是你已不在乎你的labor income，那是另外一回事。你在算你投资收益时你应该按maket rate付自己的labor；你在算你自住房的投资收益时你应该按maket rate给自己付房租，这样算出来收益才是你真正的投资收益，才有可比性。

现在假设你不只几粒米，而是十倍百倍的成功，你的资产配置会是怎样呢？如果你还是以小地主的方式投房地产，你大概会拥有并管理有几十到几百个房产。但你去看在房地产行业实际做到这个级别的人，有人提供capital，有人做fund managment, 有人做home building，有人做有人做property management。 不管做什么都可以挣钱，但它们是完全不一样的行业，具体做什么根据你自己的skills和risk preference有关。而且大部分的时候，你不再会是100% owner。 所以即便你还是只做房地产，你很有可能是一个房地产相关企业的股东。

如果你更上一层楼，你会怎么做呢？你可能不会再局限于房地产行业，哪个行业只要挣钱，你都有可能去投；你也不可能凡事亲历亲为，你想找到世界上最好的人替你管理经营你的企业；为了激励手下这些人，你会让这些人也拥有你公司的股票，只有他们的利益和你一致，他们才可能全心全意把企业做好。

如果你的这些企业做得都做得世界一流，那你大概会上司，你的portfolio和S&P 500差不了太多。如果你比现在一万倍成功，到头来你的投资收益并不会比股市好多少，为什么不现在就开始投一些其中的企业呢？

不少人做地主挣了钱，主要一是靠杠杆，二是长期拥有。其实用这样心态投资企业（股市），最终的结果也不会太差。投资理财，条条道路通罗马, 重要是找到一条适合自己的路。