逆风也能帆航有感

一，近年随着最低工资直线增长，使人担心餐馆生意难以为继，能否不关门 能否续租约成了我们关心的问题。可幸的是人们亦能接受餐价的合理上涨，所以人工涨了八成，菜单只要提升两成也可以挽回利润的损失，两成是什么概念，一个汉堡加价一刀而矣。

 

二，近来送外卖生意成风，但餐馆付外卖平台的费用，看似几乎抹去了其中的所有利润。老大牛经沧海最近发表了一编文章，揭秘＂一份外卖的钱去哪儿了＂，他详列了餐馆一单七十八刀的外卖生意，付了Uber 十三多刀之后，只剩不到三刀的利润。我花了一些时间，似乎发现其中的问题在那里，餐馆的运行一般有两部分：生意额，和相对固定的开销，一般以堂食为主的生意，外卖只是增加了员工们工作的密度，並没有让餐馆多付人工，也没有多付房租地税 及一般日常开支，按他的完整帐单，那笔外卖有三十刀可以?加回到利润上，亦算收入可观，而送外卖的Uber, 不但赚了餐馆的十三多刀，也从顾客身上收取相对的费用，还有额外的小费，反正大家都皆大欢喜就是了。

 

三，为何看似利润上毫不起眼的地产投资，却让人乐此不疲，原因是我们常常提到每一种地产的CAP rate, 一般都是从现金流角度算，而没有在意无形的部分。在绝大多数的合约上，我们都根据租金的收入，混算所有的开销后，得到了CAP rate是多少，比如说一般住宅的CAP rate 是2%，商业NNN有5%，这是cash on cash 的有形部分。但历史上住宅和商业地产的投资，在价值上和租金上，都分别有每年约3%和2%的复利式增长，很多时候这都写在合约上。真实正确的算法，在住宅投资上，我们现在的CAP rate, 可加上那3% 的无形部分，即2%实则是约5%，同样如果每年可涨5%，2%实则上相当于7%了。而在商业地产投资上，其合约CAP rate, 根据每年递增的比如2%说，可加在其CAP rate上。比如我投资的快餐店，合约上是6.3%的CAP rate，因有每五年递增10%的说法，这部分还是复利递增的，所以实则上我有大概相当于8.3% 的CAP rate.