各种地产投资收益表

有闲，收纳了各种地产投资的形式资料，编成如下一个表，纯属个人意见。

 

所列的地产投资种类都是有形实产，fee simple, 有水久产权；

，

所有列下的住宅是指出租住宅，已有租客或有可立即入住的状态；

 

单租客NNN商业地产指的是状况不错的名牌店，拥有独立自主的lot，和好的location。租客自已负责一切的开銷，包括地税，保险和所有维修；

 

NN商业地产和办公楼指的是拥有业权，状况不错和已有一定租客数量的mall, 联排商场，办公大楼等，各租客分担地税，保险和一些公共设施开支，而业主一般要负责产业的维修，和管理调解各租客之间的责任；

 

我把所有不同种类的投资地产的租务成本都设为是租金的10%，是假设无论是自己或请人管理，管理费一般是租金的6%（单租客NNN商业地产除外）加上空租时失去收入的空租期，和各种维修费用等的合共开支；

 

我把住宅的每年维修费用设为1%是基于假设房子的寿命大概是100年，笼统是百年之内投入的所有维修开支，加起来大概是房子的总价。而NN商业地产和办公楼，事情比较多，所以我设为2%；而NNN商业地产则是0， 因为租客自己负责一切维修；

 

HOA fee 一项我只设在公寓楼租务上，因即使其它住宅也有些要付HOA, 但其fee相对很微，我省略去；

 

我研究过一下美国住宅价和租金上涨的百年曲线，除了某些热门区域，如纽约，圭谷等，绝大部分都在大约3%年增长上下，而商业地产的增长率，2%是自已凭想象，所有表中列举的数据，都不会精准，具体个案要做一些加加减减，望见谅；

 

希望这个表能提供一些参考价值，可以约莫让人快速推算一些数字，比如巳知自己在住宅投资中纯年收入是40万，没有房货。参照表中所说年纯收入cap是2%, 把40万除以2%， 那投资住宅一项应大概有二千万的资产价值。如此类推。

 

虽然表中不包括如果其投资有部分是贷款(用杠杆），其算法也很简单，先假设是用全款，根据表中其纯收入，减去一年的总贷款还额，加回平均每年所还贷款额本金，除以当初的首付，就是cash on cash的cap rate了。

 

 

 

                                                             各种地产投资收益表

                                                           ——————————— 

地产种类       单户住房/連栋房/柏文楼    公寓.   单租客NNN商业地产  NN商业地产/办公楼

 

 

投入金额                      200k +                 150k +.                   1m.+                           500k. +

 

毛租金起点                   5%                       6.5%                       6%                                7%

 

租金年增长.                  3%.                       3%              10% every 5 yrs      10% every 5 yrs

 

房价值年增长.              3%.                        3%.            10% every 5 yrs      10% every 5 yrs

 

租客更换频率 ，        每三年                   每三年.                   每廿年                        每七年

 

租务成本占租金收入   10%.                      10%.                        10%                             10%

 

每年维修占房值比例    1%。                     1%.                           0                                 2%

 

每年地税和保险.          1.5%.                     1.5%.                         0.                                 0

 

管理.                             一些.                      一些.                           无                               一些

 

HOA fee.                         0.                         1.5%.                          0.                                 0

 

每年共开支.                   3%.                      4.65%                      0.6%.                          2.7%

 

每年纯收入Cap.             2%.                      1.85%                        5.4%.                            4.3%